Татьяна Макурова - Самоучитель по налогам на доходы физлиц

92) Как расцениваются с точки зрения получения вычета сделки купли-продажи недвижимости между родственниками?

Сделки купли-продажи между лицами, признанными судом взаимозависимыми, налоговики могут оспорить. Это значит, что, например, вариант, когда дочь, проживающая в одной из двух квартир, принадлежащих отцу, у него эту квартиру покупает и обращается в налоговую за вычетом, то вычета дочь не получит, если не докажет в суде тот факт, что она действительно купила квартиру (понятно, что факт перечисления денег между взаимозависимыми лицами доказательством не будет являться). В ходе камеральной проверки по факту подачи декларации и заявления права на имущественный вычет налоговики проверяют взаимозависимость лиц. Понятно, что не всегда возможно сходу отследить наличие родственных связей (если, скажем, дочь меняла фамилию и не была ранее прописана в приобретаемой квартире, или сделка совершается между неполнородными братом и сестрой, имеющими разные отчества и фамилии). Однако имеют место случаи, когда уже после получения родственником вычета из налоговой приходит требование вернуть неправомерно полученные суммы налогового вычета.

Однако с 1 января 2012 года вступили в силу важные изменения в Налоговый кодекс, которые исключили свойственников и часть родственников из перечня взаимозависимых лиц в целях получения имущественного вычета при покупке квартиры.

Итак, по-прежнему нельзя получить вычет, если сделка совершается между супругами, родителями и детьми, полнородными и неполнородными братьями и сестрами, опекуном и подопечным (ст. 220 НК, ст. 105.1 НК), а свойственники и иные родственники могут получить вычет по сделкам купли-продажи имущества. Под «отношениями свойства» понимаются отношения, возникающие в связи с заключением брака, то есть отношения между супругами и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов. Подробно ситуация прописана в Письме Минфина от 31 января 2012 г. № 03-04-08/9-12. Таким образом, теперь можно получить вычет по сделкам между бабушками (дедушками) и внуками, двоюродными братьями и сестрами, тетей (дядей) и племянником (племянницей), свекровью (свекром) и невесткой (зятем) и др.

Теперь для того чтобы доказать неправомерность получения вычета по сделкам между свойственниками или родственниками, не указанными в пункте 11 ст. 105.1 НК, надо доказать, что при совершении ими сделки был причинен ущерб бюджету (пункт 1 ст. 105.1 НК). Это процесс долгий и неблагодарный, связанный с судебными разбирательствами, и налоговые органы не «заморачиваются» с этим. Поэтому, если вам отказали в получении вычета, письменно требуйте официального ответа от налогового органа.

Отсюда совет: сделки между свойственниками или родственниками, не указанными в пункте 11 ст. 105.1 НК, имеет смысл оформлять как сделки купли-продажи, а не как договор дарения (в случае, если сам даритель-продавец владел квартирой более трех лет и у него не возникает налоговых обязательств). Помимо возможности получить налоговый вычет при покупке недвижимости (если покупатель ранее его не получал), при дальнейшей продаже этой квартиры менее чем через три года после оформления права собственности продавец будет иметь возможность применить вычет не в размере 1 млн. рублей, а в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов. Таким образом, одним выстрелом одновременно убиваем двух зайцев.

93) Имеет ли норма о правомерности получения налогового имущественного вычета при сделках между родственниками обратную силу?

Поскольку Федеральным законом от 18.07.2011 № 227-ФЗ, которым данная статья введена в Налоговый кодекс, прямо не предусмотрено, что ее действие имеет обратную силу, ФНС России в своих разъяснениях указала, что положения данной статьи при предоставлении имущественного налогового вычета распространяются на сделки купли-продажи жилых домов, квартир, комнат или доли в них, совершенные после 1 января 2012 года.

94) Можно ли отказаться от получения вычета?

Нередки ситуации, когда налогоплательщик, воспользовавшись имущественным вычетом на покупку недвижимости, впоследствии приобретает другое жилье, получение вычета по которому стало бы выгоднее, чем ранее полученный вычет (например, если второе жилье покупалось в ипотеку и соответственно можно увеличить вычет на сумму процентов, либо если налогоплательщик ранее получил вычет по доле имущества, а второй объект покупает целиком, либо на момент покупки второго жилья была законодательно увеличена сумма вычета, и т. п.). Учитывая, что право получения имущественного вычета на покупку жилья можно использовать только один раз в жизни, налогоплательщики хотят отказаться от ранее полученного вычета, вернуть его полностью в бюджет, а затем снова заявить право на вычет — уже по второму купленному ими объекту.

Однако отказаться от вычета, использованного в предыдущем периоде, уже не получится. Такие разъяснения содержатся в Письмах Минфина России от 27.05.2009 № 03-04-05-01/400, от 27.02.2009 № 03-04-05-01/79, от 27.02.2009 № 03-04-05-01/79, ФНС России от 17.11.2008 № 3-5-04/684@, УФНС России по г. Москве от 15.01.2010 № 20-12/4/002448@, от 05.03.2009 № 20-14/4/019824, от 23.01.2009 № 18-14/4/005058.

Однако, как отмечает УФНС России по г. Москве, исключением являются случаи, когда вычет за предыдущие периоды был предоставлен ошибочно (Письмо от 28.05.2009 № 20-14/4/054348@). В такой ситуации налогоплательщик может отказаться от вычета, использованного ранее, вернув в бюджет соответствующую сумму НДФЛ, и получить вычет по другому приобретенному объекту жилья или земельному участку. Отмечу, что в указанном письме описана следующая ситуация: налогоплательщик в 2002–2003 годах получил вычет по купленной комнате, хотя право на получение вычета по комнате (доли в объекте недвижимости) возникло по законодательству только с 2005 года. Тем не менее, хотя в документах, представленных в налоговую инспекцию, фигурировала именно комната, вычет был предоставлен. Это и являлось «ошибочным предоставлением».

Подсказка: до 1 января 2012 года признавались неправомерными с точки зрения получения вычета сделки купли-продажи недвижимости между свойственниками и между широким перечнем родственников. Сейчас, напомню, в перечне оставлены только супруги, родители и дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун и его подопечный.

95) Как определяется размер вычета, если имущество приобретается в общую совместную собственность?

У супругов режим общей совместной собственности применяется, если они не заключили между собой брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество (Письма Минфина России от 15.07.2011 № 03-04-05/7-515, от 24.06.2011 № 03-04-05/5-440, от 29.06.2010 № 03-04-05/9-360, УФНС России по г. Москве от 12.05.2010 № 20-14/4/049675@, от 11.05.2010 № 20-14/4/048660@, от 22.01.2010 № 20-14/4/005540@).