НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

Завершение строительства нового многофункционального комплекса повышает конкурентоспособность жилых объектов проекта «Балтийская жемчужина» и уровень всего проекта в целом, а также стимулирует развитие коммерческой недвижимости в городе. «Жемчужная плаза» рассчитана на удовлетворение потребностей около 35 000 жителей микрорайона «Балтийская жемчужина». Инвесторами проекта выступают Шанхайская индустриально-инвестиционная компания и концерн SRV Gгоup .

В северной части «Балтийской жемчужины», примыкающей к Финскому заливу, появится масштабный коммерческий комплекс международного уровня. На участке общей площадью порядка 20 га разместятся торгово-развлекательные зоны, бизнес-центры с современными конференц-залами, выставочные галереи, высококлассные гостиницы и объекты спортивного и туристического назначения. Объем планируемой застройки Северной зоны коммерции составит 500 тыс. м 2[169].

В основу концепции строительства «Балтийской жемчужины» положены принципы соблюдения международных стандартов качества, заботы об окружающей среде, создания комфортной среды для жизни.

Этажность и расположение жилых домов в направлении с востока на запад обеспечивают в любое время года максимальную инсоляцию и вентиляцию каждой квартиры, обогащают пространственный эффект, а стремление создать наилучший обзор из квартиры продиктовало фасадные решения с большим количеством эркеров, остекленных лоджий и террас. Вдоль южной и северной сторон запроектированы малоэтажные постройки, заслоняющие внутреннее пространство квартала от холодного северного ветра. Внутри квартала сформированы благоустроенные и озелененные дворы, под которыми располагается полуподземная (подземная) автостоянка. В цокольных этажах находятся помещения для обслуживания жителей: магазины, столовая, универмаг, прачечная, аптека, стоматологическая клиника и др. Оптимальная структура площадей (соотношение жилой, коммерческой застройки, развлекательных сооружений) рассчитана с учетом мирового и европейского уровня потребления, что делает комплекс идеальным для комфортного проживания.

Обоснование комплексной цены градостроительства и оценка эффективности инвестиций выполнены на примере застройки жилого квартала «Жемчужная премьера», с которого начиналось жилищное строительство в «Балтийской жемчужине». Строительство первого жилого комплекса «Жемчужная премьера» было завершено в 2010 г. Он занимает территорию 7,4 га; с восточной стороны граничит с крупным коммерческим центром, с западной – с проектируемой остановкой «Надземного экспресса», с южной – с руслом реки Сосновки и Петергофским шоссе.

Первая очередь включает 6 кирпично-монолитных разновысотных (8–17 этажей) жилых домов, детский сад на 200 мест, паркинг на 768 мест (автомобилей). Встроенно-пристроенные помещения размещаются на первых этажах, занимая около 6000 м 2. Площадь отдельных помещений от 35 до 270 м 2, при высоте потолков от 2,86 до 5,7 м. Их предлагается продавать или сдавать в аренду различным коммерческим предприятиям: торговли, общественного питания, досуговым центрам и др. Вспомогательные помещения предназначены для размещения служб по технической эксплуатации зданий.

В жилом комплексе построен трехэтажный детский сад с гимнастическим залом и бассейном, игровыми и спортивными площадками на 200 воспитанников.

Вид квартала «Жемчужная премьера» представлен на рис. 6.2.

Рис. 6.2.Вид квартала «Жемчужная премьера»

Основные показатели, характеризующие жилые дома, приведены в табл. 6.4.

Таблица 6.4.Объемно-планировочные показатели жилых домов в квартале «Жемчужная премьера»

Данные табл. 6.4 свидетельствуют, что объемно-планировочные показатели характерны для современных многоэтажных зданий. Основной удельный вес составляет площадь квартир – 71,27 %, встроенных коммерческих помещений на первом этаже – 4,85 %, встроенных гаражей в подвале – 19,36 % и вспомогательных помещений – 4,51 %.

Основные показатели, характеризующие квартиры, приведены в табл. 6.5.

Таблица 6.5.Общая характеристика квартир в квартале «Жемчужная премьера»

Средняя общая площадь квартиры – более 69 м 2, жилых комнат – от 14,75 до 27,55 м 2; однокомнатные квартиры – от 42,9 до 47,9 м 2; двухкомнатные квартиры – от 69,2 до 77,7 м 2; трехкомнатные квартиры – от 87,76 до 108,74 м 2. Высота потолка в квартирах и помещениях общественного назначения – 3,06 м, высота автостоянки – 3,5 м.

Сведения об этажности и секционности зданий представлены в табл. 6.6.

Таблица 6.6.Характеристика корпусов квартала «Жемчужная премьера»

Все объекты строительства в данном квартале относятся к I категории риска [4]для существующей застройки. В табл. 6.7 показаны конструктивные решения корпусов квартала «Жемчужная премьера».

Таблица 6.7.Конструктивные решения жилых домов квартала «Жемчужная премьера»

Разнообразное предложение квартир: от однокомнатных небольшого метража (43 м 2) до просторных трехкомнатных апартаментов (128 м 2), в том числе с панорамными видами – делает «Жемчужную премьеру» привлекательной для самого широкого круга покупателей. Во всех квартирах предусмотрена возможность перепланировки в соответствии с желанием жильцов. Вестибюли, коридоры, паркинги сданы с полной отделкой, а квартиры – под чистовую отделку. Дома оснащены бесшумными высокоскоростными лифтами OTIS, выделенной высокоскоростной интернет-линией, IP-телефонией, многоканальным кабельным телевидением, современной системой контроля доступа, обеспечивающей комфорт и защиту. Безопасность жильцов нового квартала обеспечивают круглосуточная служба охраны, консьерж в каждой парадной, а также постоянное видеонаблюдение за всей территорией «Балтийской жемчужины».