НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

При определении стоимости строительства по УПБС делаются необходимые сопоставления данных намечаемого к строительству объекта с характеристиками зданий, сооружений, видов работ, представленных в сборнике, и подбирается наиболее соответствующий объект-аналог.

Для определения общей суммы инвестиционных затрат недостаточно рассчитать стоимость строительства только самих зданий по объектам-аналогам, необходимо также знать стоимость строительства наружных инженерных коммуникаций, проведения работ по благоустройству и озеленению территории строительства. Предварительная стоимость строительства инженерных сетей (при отсутствии проектной документации) рассчитана с помощью ПР-2001 «Прейскуранты на наружные сети водопровода и канализации».

Общая стоимость строительства всего объекта определяется как сумма затрат на строительство зданий, проведение наружных инженерных коммуникаций, на благоустройство и озеленение территории строительства.

С применением укрупненных показателей базисной стоимости проведен расчет стоимости строительства квартала путем составления сводного сметного расчета. Результаты расчета показаны в табл. 7.2.

Таблица 7.2.Показатели затрат по главам сводного сметного расчета

Общая сметная стоимость строительства составляет

4 256 718,72 тыс. руб.

В. На этапе проектной документации.

В общую сумму инвестиций на жилищино-гражданское строительство квартала входят затраты на проектирование жилых домов, затраты, связанные с арендой земельного участка, подготовкой строительства и строительно-монтажными работами.

Сметная стоимость строительства определяется в составе проектной документации [29] и может уточняться локальными сметами по рабочей документации.

Сводный сметный расчет на стадии проектной документации составлен на основе локальных смет на общеплощадочные работы и затраты и объектных смет на отдельные здания и сооружения: жилые дома, детские образовательные учреждения, паркинги (табл. 7.3).

При составлении сводного сметного расчета на стадии проектной документации (табл. 7.3) использованы данные локальных и объектных смет в составе сметной документации на строительство квартала «Жемчужная премьера».

Сметная стоимость (в ценах июня 2010 г.), по нашим расчетам, составила 4498,33 млн руб., в том числе строительно-монтажные работы 3395,60 млн руб. (75,49 %); оборудование 58,81 млн руб. (1,31 %); прочие затраты 357,73 млн руб. (7,95 %); НДС 686,19 млн руб. (15,25 %).

Таблица 7.3.Сводный сметный расчет стоимости строительства

Основные показатели стоимости жилищно-гражданского строительства 1-й очереди квартала «Жемчужная премьера» приведены в табл. 7.4.

Таблица 7.4.Стоимость строительства основных объектов в квартале «Жемчужная премьера» (по сметной документации)

Таким образом, показатели стоимости строительства соответствуют реальным затратам на период 2008–2010 гг. (период строительства квартала).

Для выявления тенденций изменения стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки: инвестиционного замысла, обоснования инвестиций, проектной документации – результаты расчетов представлены в табл. 7.5.

При уточнении метода оценки проектных решений стоимость возрастает: по укрупненным сметным нормативам почти на 4,3 %; по сметной документации около 10,2 % (по сравнению с расчетом по показателям объектов-аналогов).

Таблица 7.5.Расчет затрат на строительство жилого квартала «Жемчужная премьера»

Таким образом, рекомендуется установить размер резерва на непредвиденные работы и затраты: на стадиях инвестиционного замысла – 10 %; обоснования инвестиций – 5 %; проектной документации – 2 % (существующий).

В целом стоимость строительства соответствует усредненным (по городу) показателям. Строительство жилого квартала осуществлено достаточно быстро, качественно и экономично.

В общую сумму инвестиций на создание инженерной инфраструктуры жилого квартала входят затраты: на проектирование инженерных сетей, на их строительство, а также затраты, необходимые для технологического присоединения объектов к источникам энергоресурсов.

Чтобы обеспечить возможность технологического присоединения объектов, потребовалось построить магистрали с южной стороны квартала (вдоль Петергофского шоссе), вдоль западной границы комплекса, а также местный проезд с северной стороны квартала, под которыми проложить инженерные коммуникации.

Проектирование инженерных сетей выполнено на основании исходноразрешительной документации (ИРД): технического задания, технических условий, условий подключения, специальных технических условий.

Строительство инженерных сетей и систем – трудоемкий процесс, требующий серьезной проработки как до начала строительно-монтажных работ, так и в процессе их производства и после его окончания.

Любые ошибки и неточности приводят зачастую к серьезному удорожанию проекта как для подрядчика, так и для заказчика. Поэтому, приступая к строительству инженерных сетей и систем, необходимо максимально проработать риски, связанные с этим.

Общая стоимость строительства наружных инженерных сетей квартала «Жемчужная премьера» включает затраты, необходимые на прокладку наружных инженерных сетей вдоль магистралей и проездов, прилегающих к рассматриваемому кварталу, а также затраты на прокладку внутриквартальных инженерных сетей.

Внеквартальные магистрали прокладываются вдоль западной границы комплекса (на участке ул. Адмирала Черокова), проезда с северной стороны квартала, на участке от магистрали с западной стороны комплекса до магистрали с южной стороны, магистрали с южной стороны квартала «Жемчужная премьера» (местный проезд вдоль Петергофского шоссе), на участке от Дудергофского канала до проезда № 1. Затраты на прокладку инженерных сетей внутри квартала учитываются в сводном сметном расчете.