НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

Таблица 7.11.Сметная стоимость инженерной инфраструктуры

Транспортная инфраструктура имеет определенную аналогию с инженерной, поскольку и та и другая относятся к линейным объектам.

При проектировании и строительстве дорог прежде всего учитываются грунтовые условия. Грунтовые условия на участке «Балтийской жемчужины» относительно неблагоприятны: насыпные грунты, супеси пылеватые с примесью строительного мусора, достаточно высокий уровень грунтовых вод, особенно в периоды обильного выпадения атмосферных осадков и снеготаяния.

Конструкция дорожной одежды проезжей части предусматривает:

• асфальтобетон мелкозернистый плотный типа Б марки I – 5,00 см; • асфальтобетон крупнозернистый плотный типа Б марки I – 6,00 см;

• асфальтобетон крупнозернистый пористый марки I – 8,00 см;

• щебень гранитный фр. 40–70 мм, марки 1200–600 – 24,00 см;

• песок I класса – 82,00 см.

По дну корыта предусмотрена укладка геотекстиля «Тайпар» 5Р56. Места просадок и выбоин на втором этапе строительства выравниваются мелкозернистым асфальтобетоном типа Б марки I.

На перекрестке в местах интенсивного торможения предусматривается трехслойная асфальтобетонная конструкция с укладкой георешетки «Хателит С». Для верхнего слоя асфальтобетона принят тип А на габродиорите.

Конструкция тротуаров принята с плиточным покрытием; бордюры, отделяющие проезжую часть от газонов, на кривых и въездах – гранитные.

Предусмотрены все мероприятия для обеспечения удобства передвижения маломобильных групп населения.

В местах мелкого заложения сетей, кабелей и т. п. все работы ведутся вручную.

Организационно-технологическая последовательность предусматривает четырехэтапное строительство.

1. Подготовительный период.

2. Дорожные работы в проезжей части в нижнем и верхнем слое.

3. Прокладка трамвайных путей.

4. Благоустройство и озеленение.

Таблица 7.12.Площади транспортных коммуникаций квартала «Жемчужная премьера»

Стоимость проектирования и строительства наружных транспортных коммуникаций квартала показана в табл. 7.13.

Таблица 7.13. Стоимость проектирования и строительства наружной транспортной инфраструктуры

Расчеты показывают, что в транспортной инфраструктуре наибольшую долю составляют затраты на устройство автомобильных дорог – 86,84 %; благоустройство и озеленение – 9,83 %, подготовительный период – 1,90 %, устройство трамвайных путей – почти 1,5 %.

В табл. 7.14 представлены сводные показатели стоимости строительства квартала.

Из приведенных данных следует, что общие инвестиционные затраты на строительство первой очереди жилого квартала «Жемчужная премьера» составили: 5260,23 млн руб., в том числе основные объекты строительства – 4498,33 млн руб. (85,5 %), объекты инженерной инфраструктуры – 450,82 млн руб. (8,58 %), транспортной инфраструктуры – 311,1 млн руб. (5,92 %).

Распределение затрат по направлениям показано на рис. 7.5.

Рис. 7.5.Структура затрат на строительство жилого квартала «Жемчужная премьера»

Таблица 7.14.Показатели стоимости строительства первой очереди квартала «Жемчужная премьера»

Таким образом, стоимость жилищно-гражданского строительства с учетом затрат на развитие инженерной и транспортной инфраструктур возрастает на 16,9 %. Средняя сметная стоимость 1 м 2общей площади квартир 44 940 руб. соответствует реальным затратам на период строительства квартала.

Коммерческая эффективность отражает финансовые последствия осуществления инвестиций непосредственно для участников проекта. В монографии коммерческая эффективность инвестиций определяется путем сравнения показателей доходов и расходов за весь период жизненного цикла проекта: от предпроектной подготовки до прекращения проекта.

На этапе инвестиционной деятельности притоки отсутствуют; капитальные вложения представляют собой отток денежных средств. Они распределяются по шагам расчета в соответствии с графиками подготовки и осуществления строительства.

В работе капитальные вложения определены показателями сметной стоимости строительства комплекса «Жемчужная премьера» без учета затрат на развитие инженерной и транспортной инфраструктуры.

Общая сумма капитальных вложений в строительство комплекса составляет 4264,9 млн руб.; ее распределение по этапам подготовки и реализации проекта приведено в табл. 8.1.

Расчет и анализ доходов от продажи недвижимости в комплексе «Жемчужная премьера»

Продажа квартир была начата в октябре 2008 г. и продолжалась до конца 2011 г. Общая площадь квартир – 83,4 тыс. м 2.

Таблица 8.1.Расчет капитальных вложений

В 2008 г. (IV кв.) было продано 2828 м 2(3,39 % общей площади квартир) по продажной цене 69,50 тыс. руб./м 2.

В 2009 г. продано 12,1 тыс. м 2, или 14,4 % общей площади квартир. Продажная цена также была недостаточно высокой и максимально составляла 70 тыс. руб. за м 2; сказалось влияние общемирового экономического кризиса.

Начиная с апреля 2010 г. цена и скорость продажи готовых квартир быстро увеличивались. Было реализовано 34,6 тыс. м 2(41,53 %). Покупатели получили возможность сравнить жилье, предлагаемое «Балтийской жемчужиной», с окружающими объектами других компаний. По этому соответственно продажная цена увеличилась до 76–76,5 тыс. руб./м 2. За 2010 г. компанией было продано 34,1 тыс. м 2, что составило 40,7 % общей площади квартир. До конца 2011 г. все квартиры были проданы.

Процесс продажи квартир в квартале «Жемчужная премьера», отражающий тенденции развития рынка недвижимости в 2008–2011 гг., графически представлен на рис. 8.1.