НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

Более наглядно расположение магистралей и проездов показано на рис. 7.1.

Рис. 7.1.Расположение магистралей и проездов

На каждый из указанных объектов отдельно составлялась сметная документация, состоящая из локальных, объектных и сводных сметных расчетов.

Более наглядно величина суммарных затрат на строительство наружных инженерных сетей вдоль магистралей и проездов представлена в табл. 7.6.

Таблица 7.6.Стоимость внеквартальной инженерной инфраструктуры квартала «Жемчужная премьера» (1-я очередь)

Как видно из табл. 7.6, максимальная стоимость строительства сетей приходится на магистраль с южной стороны квартала, что обусловлено большой протяженностью данной магистрали, а также высокой стоимостью сетей водоотведения, проходящих под ней.

Рис. 7.2.Структура затрат на прокладку наружных инженерных сетей вдоль магистралей и проездов

На рис. 7.2 показана структура затрат на прокладку наружных инженерных сетей под проездами и магистралью.

Помимо указанных выше затрат в итоговую стоимость работ по устройству наружных инженерных сетей входит стоимость прокладки наружных внутриквартальных сетей (табл. 7.7).

Таблица 7.7.Затраты на строительство внутриквартальных наружных сетей

Данные, приведенные в табл. 7.7, показывают, что более 50 % стоимости строительства внутриквартальных сетей приходится на сети теплоснабжения и электроснабжения. Высокая стоимость сетей теплоснабжения объясняется выбранной схемой (двухтрубная), а также материалом труб (стальные). Высокая стоимость строительства сетей электроснабжения объясняется тем, что внутри квартала помимо линий электропередач построены четыре трансформаторных подстанции. Наглядно структура затрат на строительство внутриквартальных инженерных сетей представлена на рис. 7.3.

Рис. 7.3.Затраты на строительство внутриквартальных инженерных сетей

На основе данных табл. 7.6 и 7.7 была рассчитана общая стоимость работ по устройству наружных инженерных сетей (табл. 7.8). Она составила 376 125,47 тыс. руб.

Таблица 7.8.Общая стоимость строительства наружных инженерных сетей

Структура затрат по видам наружных инженерных сетей в их общей стоимости представлена на рис. 7.4.

Рис. 7.4.Стоимость строительства наружных инженерных сетей

Таким образом, доля затрат на прокладку наружных инженерных сетей составляет 7,15 % (376 125,47/5 260 226,99 тыс. руб.).

В составе инвестиционных затрат на создание инженерной инфраструктуры следует также учесть стоимость подключения объекта к источникам электроснабжения.

Мероприятия по технологическому присоединению включают в себя следующие действия (но не ограничиваются ими): подготовка и выдача технических условий на присоединение, подготовка сети для обеспечения технической возможности присоединения объекта, проверка соответствия техническим условиям выполненных работ по присоединению.

Общая стоимость услуги по технологическому подсоединению к электрическим сетям рассчитана на основании тарифов, установленных распоряжением Комитета по тарифам Правительства Санкт-Петербурга из расчета 27 220,00 руб./КВА. Данная сумма являлась твердой и не могла быть изменена, в том числе в случае изменения тарифов.

Таким образом, стоимость подключения квартала к электрическим сетям составляет:

27 220,00 руб. × 3987 = 108 526 140 руб.,

где 3987 – подключаемая мощность квартала, КВА.

Затраты на подключение сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения составляют 62 518,75 тыс. руб.

Сведения о ресурсоснабжающих организациях приведены в табл. 7.9.

Таблица 7.9.Ресурсоснабжающие организации Санкт-Петербурга

Общие затраты на электроснабжение квартала показаны в табл. 7.10. Таким образом, затраты на подключение объекта к электрическим сетям почти в два раза превышают стоимость их строительства.

Таблица 7.10.Структура инвестиций в электрические сети

Несмотря на относительно невысокую стоимость их проектирования и строительства, по сравнению с другими видами сетей, общая сумма инвестиций в электрические сети превышает все остальные. И такая ситуация характерна не только для конкретного рассматриваемого объекта. Из года в год проблема присоединения к сетям, в особенности к электрическим, остается для строительного бизнеса одной из наиболее острых.

Договоры на технологическое присоединение к электросетям – единственный реальный и гарантированный источник финансовых поступлений для низкодоходных сетевых монополий. Но для строителей они оборачиваются немалыми потерями.

Помимо финансовой, существует еще и проблема несвоевременного выполнения обязательств по договорам присоединения. Сроки, которые сетевая компания должна соблюдать в рамках действующего регламента, постоянно нарушаются. В среднем реализация договора технологического присоединения занимает более полугода. В условиях дефицита свободных денежных средств у банков и предприятий потребители стремятся максимально сдвинуть выплаты по договору технологического присоединения к окончанию срока его действия. В этом случае сетевой организации приходится изыскивать средства самостоятельно – брать кредиты, возможность получения которых ограничена рынком и кредитными лимитами. Поэтому согласовать оптимальный для всех график платежей сложно.

Общая сумма инвестиций в инженерную инфраструктуру – 547,17 млн руб., в том числе строительство внеквартальных сетей – 279,77 млн руб.; на подключение сетей к инженерным нагрузкам – 171,04 млн руб., внутриквартальные инженерные сети – 96,35 млн руб.