Сергей Белолипецкий - Управление многоквартирными домами. Теория и практика

Мы же в наследство от социализма получили глубоко запущенное хозяйство, содержание которого давно и по сию пору строится по принципу «затыкания дыр». Увы, принцип «двух бед» на Руси вполне можно отнести и к отрасли ЖКХ – только место дорог в нашей сфере занимают сети ресурсоснабжения.

Но объективности ради надо отметить определенную уникальность нашей страны в жилищной сфере, – редко где еще мы найдем целые города, многоэтажные дома в которых находятся в долевой собственности сотен людей, в них проживающих. Еще реже встречаются сообщества со столь патерналистским, полубезразличным отношением к судьбе собственной недвижимости. Нарочито показная социальная политика прежнего нашего государства слишком глубоко проникла в массовое сознание. До сих пор бытует мнение, что государство должно обеспечить жильем всех своих граждан.

Однако приватизация квартир и тем более приобретение жилья «за свои кровные» все же не могли не оказать влияния на состояние дел в отрасли и на отношение общества и индивидуумов к жилью как к собственности. Появились многоквартирные дома класса «элит» и «премиум», и появилось обновленное законодательство. Но самое главное – в людях стало просыпаться здоровое чувство хозяина, чувство собственника (хотя и коллективного) своего частного многоквартирного дома. Отношение к собственности, приобретенной за огромные суммы, сильно разнится с обычным для многих наших людей патернализмом и апатией, – этих бурно расцветших общественных сорняков в поле бесправия и бесперспективности. Сознание людей меняется, и этот процесс неуклонно развивается и углубляется год от года.

Управление и эксплуатация объектов недвижимости относится к сфере оказания услуг. Услуга, как правило, включает в себя определенный комплекс работ (действий), обуславливает применение специальных технологий и инструментария, служит для удовлетворения нужд потребителей. Потребитель, заказывая услугу, рассчитывает получить высокое, профессиональное качество услуги, определенный уровень комфорта при ее оказании и заранее определенный результат.

Без достижения определенного Потребителем результата услуга не может считаться выполненной.

Коммунальные услуги, равно как и услуги по управлению и эксплуатации недвижимости, имеют характерную особенность – потребителю необходимо оказание полного комплекса услуг, непрерывно и круглосуточно. Только оказание комплекса эксплуатационных и коммунальных услуг делает из «мертвого» строения здание, отвечающее своему функциональному назначению: жилое, административное, производственное.

В процессе оказания услуги возникают определенные взаимоотношения в классическом экономическом треугольнике: Заказчик – Исполнитель – Потребитель.

Заказчикуслуги определяет ее объем, стоимость, особенности оказания и конечный результат. Заказчик может (чаще всего так и бывает) одновременно являться и Потребителем услуги (или одним из потребителей). Только в этом случае он оплачивает услугу. В сферах оказания сложных услуг только профессиональная деятельность Заказчика может реально гарантировать высококачественный результат.

Исполнительуслуги – лицо (любой организационно-правовой формы, от индивидуального предпринимателя до открытого акционерного общества), исполняющее комплекс работ, действий, направленных на выполнение заказа.

Потребительпользуется результатами оказанной услуги и оплачивает ее. Потребитель уже заказанной услуги (или минимального набора услуг) заказчиком услуги, по сути, не является.

В нашей сфере, к сожалению, далеко не всегда отношения Исполнителя, Заказчика и Потребителя имеют прозрачный и безоблачный характер. Только там, где сформирован и успешно действует потребительский кооператив (ТСЖ, ЖСК, ГСК, СНТ), эти взаимоотношения близки к идеальным. Собственно говоря, создание потребительского кооператива (товарищества) – это и есть необходимое и достаточное условие единения экономических интересов Заказчика и Потребителя при оказании услуг сложного или коммунального характера. Взаимоотношения «Исполнитель – Потребитель» также имеют предпосылки к оптимизации при наличии профессионального Заказчика.

Услуга сложного характера может оказываться несколькими лицами, Исполнителем в этом случае является лицо, имеющее соответствующие договорные отношения с Потребителем и получающее оплату за услугу. Исполнитель может поручить выполнять часть своих обязанностей по исполнению услуги своему Агенту (чаще всего – начисление и сбор платежей с потребителей). Но это не делает Агента Исполнителем услуги.

Так, например, в оказании услуги электроснабжения принимают участие вырабатывающая организация (ТЭЦ), транспортирующая (кабельные в/вольтные сети), подающая (трансформаторные подстанции, н/вольтные внешние сети), сбытовая компания, управляющая домом организация (УО). Не менее пяти юридических лиц так или иначе обеспечивают подачу электроэнергии в наши дома и квартиры. Исполнителем (по научной логике, но не по жилищному законодательству) будет сбытовая энергетическая компания (Мосэнергосбыт), с которой Потребитель заключает договор и которая получает оплату за услугу, непосредственно или через своего Агента. Аналогично, в теплоснабжении участвуют ТЭЦ, предприятие, обслуживающие внешние сети (МОЭК) и УО.

В этой цепочке роль УО самая мизерная – она обслуживает внутренние инженерные системы здания и, возможно, решает вопросы платежей. При этом не надо забывать, что техническое обслуживание домовых инженерных сетей (а равно и бухгалтерские услуги) являются частью услуг УО по содержанию здания. Ни на градус, ни на калорию УО, как правило, не может изменить параметры отопления дома. Ни на вольт, ни на ампер – параметры электроснабжения. Заключая договор с поставщиками, управляющая организация исполняет функции по заказу услуг в интересах потребителей. Отвечая перед собственниками помещений (СП) за нормальные условия проживания и комфорт в доме, УО следит за параметрами услуги, имея возможность лишь влиять на поставщика тепловой или электрической энергии (контролировать процесс исполнения коммунальной услуги).

По сути, управляющая организация при фактическом отсутствии иного заказчика услуг сама становится Заказчиком коммунальных услуг (КУ), представляя обобщенные интересы собственников многоквартирного дома (МКД) в отношениях с ресурсоснабжающими организациями. А вот одновременно быть Заказчиком и Исполнителем одной и той же услуги никак невозможно! Это – совершеннейший нонсенс, принятый сегодня в качестве федерального закона. Жилищное законодательство в этой части, увы, не дружит ни с научной логикой, ни со здравым смыслом.