Сергей Белолипецкий - Управление многоквартирными домами. Теория и практика

4.1.Во-первых – это доминирующий принцип разделения функций управления и эксплуатации и обслуживающих организаций – на управляющие и эксплуатирующие недвижимость. Сегодня даже в названиях некоторых компаний можно увидеть основополагающие понятия – property managementи facility management. Не вдаваясь в подробности перевода с английского, обозначим их привычно: управление и эксплуатация. Первое подразумевает управление собственностью, контроль финансов, организацию обслуживания здания, а второе – непосредственное исполнение работ по обслуживанию инфраструктуры зданий(эксплуатацию). К сожалению, наше законодательство, не исключая и Жилищный кодекс (1) 1(далее – ЖК), разделения этих понятий не придерживается. Однако практикам отрасли различия этих функций очевидны: первым занимаются правоведы и экономисты, вторым – технические специалисты. Первое (хотя бы в части управления финансами) вполне сподручно осилить собственникам самостоятельно, второе чаще отдается подрядчикам – профессионалам. Далее мы не раз вернемся к данному принципу разделения функций управления и эксплуатации, как на основе практики ухода за зданиями, так и из очевидных экономических соображений.

Заметим «на полях», что в идеальном коммунистическом обществе актуальными остались бы только коммунальные и эксплуатационные услуги. Услуга по управлению финансами и собственностью была бы не нужна (за отсутствием институтов собственности и финансов).

4.2. Open book– принцип открытости бюджета. Подрядчик, предлагая свои услуги (например – клининга), полностью, постатейно раскрывает свой бюджет по объекту и согласовывает его с Заказчиком. Полагаем данный принцип наиважнейшим в развитии рыночных отношений в сфере управления недвижимостью. Только так можно определить адекватную стоимость услуг и обеспечить условия для конкуренции на рынке.

4.3. Институт заказчика услуг– в многоквартирных домах реализована схема взаимодействия профессионалов отрасли: заказчика и подрядчика. Заказчиком выступает профессиональный управляющий, нанятый собственниками и представляющий общие интересы собственников помещений. Superintendant, house keeper– за разными названиями стоит примерно одинаковый набор функций профессионального заказчика услуг. Потребители услуг не обязаны ориентироваться в нюансах жилищного права, в технологиях эксплуатации зданий и смет на работы. Поручить это специалисту, зарплата которого будет зависеть исключительно от решения большинства собственников – вполне современное решение вопроса.

4.4. Классические законы рынкаоказания услуг – свободные тарифы на услуги, свобода выбора управляющей (эксплуатирующей, ресурсоснабжающей) компании, возможность торга при заключении договора управления (эксплуатации) домом. Причем торг ведется профессионально с обеих сторон благодаря наличию заказчика – профессионала. Собственно управление многоквартирным домом и начинается с принятия собственниками устава дома и приглашения управляющего на работу.

4.5.Понятие outsourcing(аутсорсинг) уже довольно известно в бизнесе, оно означает привлечение внешних организаций, специализирующихся на оказании определенных услуг. Профессиональный заказчик от имени собственников нанимает обслуживающие организации – одну на техническое обслуживание (ТО), вторую – на клининг, третью – на охрану и т. д. За деньги (стоимость определяет рынок) заказчики и потребители услуг получают высокий профессионализм и престижность специализированных компаний. Эти затраты полностью перекладываются на собственников или арендаторов помещений. Принцип аутсорсинга самым естественным образом сообразуется с принципами разделения функций управления и эксплуатации (п. 4.1) и института заказчика (п. 4.3).

4.6. Outstaffing– предоставление персонала в распоряжение предприятия для выполнения определенной работы. Заказчику не надо обращаться в рекрутинговую компанию или искать на рынке труда профессионала на временную работу, рискуя потерять время и деньги. Достаточно обратиться в аутстаффинговую фирму, и вам предоставят на необходимый срок гарантированно квалифицированного специалиста – от уборщика помещений до мастера по вентиляционному оборудованию. Это особенно актуально для зданий небольшой площади, бюджет которых не может выдержать большого количества постоянных штатных единиц.

4.7. Insurance– в сфере недвижимости практикуются три основные вида страхования: страхование сохранности объекта (имущества), страхование ответственности обслуживающей организации и безопасности пользователей. Размер страховых взносов сильно зависит от оснащения здания автоматикой (обеспечения технической безопасности), что способствует дальнейшему прогрессу в этой части.

4.8. BOMA standards– стандарты управления и эксплуатации недвижимости, стандарты определения площадей помещений. ВОМА – яркий пример неформального саморегулирующегося объединения профессионалов, определяющего «правила игры» на рынке.

4.9. Энергоэффективность зданий– показатель расхода энергетических ресурсов на обеспечение комфортных условий в доме. Снижение теплопотерь, установка энергосберегающего оборудования и технологий позволяет экономить средства собственников зданий на перманентно дорожающих ресурсах.

4.10. Интеллектуальное здание– современное здание насыщено огромным количеством разнообразных датчиков слежения за работой и состоянием инженерного оборудования и конструкций. Каждый датчик представляет собой «умный» прибор, работающий как автономно, так и в общей сети. Данные от всех датчиков заводятся в единую следящую и обрабатывающую систему, позволяющую моментально выявлять и реагировать на нештатные ситуации и даже предупреждать появление таковых. Вероятность аварий в здании снижается на порядок и более. Стоимость таких систем довольно высока, но окупаются они уже за несколько лет только за счет льготных размеров страховых взносов.

4.11. BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) – метод оценки экологической эффективности зданий; система добровольной сертификации зданий с точки зрения охраны окружающей среды.

Получить сертификат «пять звезд» от всемирно известной организации – не только престижно, это реально повышает стоимость конкретного объекта недвижимости и стоимость аренды помещений в нем.

Отечественная коммерческая недвижимость в кратчайшие сроки приняла практически все западные стандарты управления и причем – безо всяких нормативов, постановлений или команд, но исключительно благодаря рыночным механизмам конкуренции и ценообразования. Не стоит, наверное, более повторять об основных рыночных принципах управления недвижимостью, не предусматривающих какого-либо нормирования расценок на управление и эксплуатацию зданий, но подразумевающих конкурентную среду и формирование объективных тарифов.