Сергей Белолипецкий - Управление многоквартирными домами. Теория и практика

Технический паспорт здания отражает многие его характеристики, но в первую очередь – площади. Общую площадь здания, площади личных, общих и технических помещений, шахтных сооружений, кровли и т. п. Эти параметры исключительно важны и в первую очередь характеризуют объект недвижимости – его продаваемую (арендуемую) площадь, объемы служебных и технических помещений, убираемую площадь и т. д.

В нашей стране нормативы СНиП 31-01-2003 (32) и инструкции БТИ 2предполагают измерение площади помещения по отделанным поверхностям стен на уровне пола, а мировые (BOMA) – измеряют площади по осям стеновых перегородок. Для офисной недвижимости последнее более чем оправдано, т. к. очень часто помещения сдаются (или продаются) без внутренних перегородок, с так называемой свободной планировкой. Кроме того, в помещениях современных офисов популярны временные или мобильные перегородки, и в этом случае применение стандартов BOMA тем более актуально. Но и для жилого фонда такой несомненно прогрессивный подход может быть весьма полезен.

Нормы БТИ хотя и довольно наглядны, но неудобны в случае сложных планировок помещений, к тому же даже незначительные переделки в помещении могут привести к изменению его площади, измеряемой таким образом. Главным недостатком такого подхода является изменение (пусть даже – незначительное) площади всего здания вслед за изменением площади отдельного помещения. Соответственно изменяется и доля в общем имуществе собственника каждого помещения.

Нормативы BOMA от этих недостатков свободны, но еще важно, что эти стандарты предписывают учитывать площадь мест общего пользования (МОП) при сдаче помещений в аренду. Реализуется это следующим образом:

Арендуемая площадьозначает полезную площадь офиса с соответствующей ей долей площадей МОП этажа и площадей МОП здания. Эту площадь нельзя никак измерить в натуре, она – виртуальна.

Арендуемая площадь Sr ( i ) (rent square) помещения i вычисляется с помощью умножения полезной площади этого помещения Su ( i ) (using square) на долевые коэффициенты R / U (rent/using).

Этажный долевой коэффициент R / U ( f ) учитывает площади МОП конкретного этажа, долевой коэффициент здания R / U ( b ) – площади МОП, относящиеся к строению в целом:

Sr ( i ) = Su ( i ) · R / U ( f ) · R / U ( b ). [1]

Сумма всех Арендуемых площадейравна сумме всех полезных площадей здания и площадей МОП.

Σ Sr ( i ) = Σ Su ( i ) + Σ S моп. [2]

Коэффициенты R/U вычисляются для каждого этажа и для здания в целом по формулам:

R / U ( f ) = 1 + Σ ( S моп ( f )) / Σ ( Su ( f )); [3]

R / U ( b ) = 1 + Σ ( S моп ( b )) / Σ ( Su ( b )). [4]

При этом помещения МОП здания включают в себя в основном помещения первого этажа, такие как – помещение рецепции, входные холлы. Площади общедоступных залов ресторанов входят как в площади, арендованные рестораторами, так и в МОП здания, как правило, на паритетных основах – по 50 % или иной договоренности.

Легко видеть, что использование стандартов ВОМА гарантирует неизменность основной характеристики здания: суммарные, измеренные по осям, площади помещений не изменяются ни после отделки, ни даже после глубокой перепланировки.

Нормы БТИ, наоборот, предполагают естественное изменение площади помещений (и здания в целом) с течением времени, поэтому технический паспорт помещения в этом случае необходимо периодически обновлять. Получается, что объект недвижимости со временем может «похудеть» или, наоборот, прибавить в «весе». Изменяемость площади объектов недвижимости на наш взгляд – довольно сомнительное достижение отечественных чиновников периода развитого социализма.

Нелишним будет вспомнить, что современные дизайнерские приемы обустройства помещений нередко приводят к случаям, когда площадь пола и площадь помещения «от стены до стены» – далеко не одно и то же.

Стандарты ВОМА можно было бы применить при определении доли собственника в помещениях общей долевой собственности многоквартирного дома (далее – МКД). Закон по этому поводу говорит только, что «Доля в праве общей собственности … собственника помещения … пропорциональна размеру общей площади указанного помещения» (ЖК, ст. 37).

D ( i ) = k · S о( i ), [5]

где коэффициент пропорциональности k :

k = D ( i ) / S о( i ) = Σ D ( i ) / Σ S о( i ).

Отсюда, полагая, что сумма всех долей составляет 100 %,

Σ D ( i ) = 100 %, [6]

можно видеть, что Доля в праве на общее имущество собственника помещения № i есть соотношение площадей:

D ( i ) = S о( i )/ S о( b ), [7]

где:

S о( i ) – общая площадь личного помещения № i ;

S о( b ) – общая площадь всех помещений личной собственности (ЛС) здания;

S о( b ) = Σ S о( i ); ( i = 1.. N ), [8]

где N – количество личных помещений в здании (в МКД).

Здесь несложно обнаружить определенные параллели со стандартами ВОМА и формулами [3] и [4].

Здесь и далее под помещениями личной собственности (или личными помещениями) понимаем помещения, находящиеся в личной (частной) собственности физических или юридических лиц, в отличие от помещений, находящихся в общей долевой собственности. Знаком «.» будем помечать оригинальные авторские предложения, не вошедшие пока в широкую практику.

Строго говоря, весь МКД целиком (если 100 % помещений приватизировано) находится в частной собственности определенного круга лиц. Но при этом часть имущества МКД имеет статус личной частной собственности, а другая часть – общей долевой, в натуре не выделяемой. У каждого помещения личной собственности есть определенный собственник (несколько собственников), такие помещения выделяются в натуре. У помещений общего назначения – собственность коллективная, ограниченного круга лиц, и потому эта собственность – тоже частная.

Сумма всех долей, как видно из [6] и [7]:

Σ D ( i ) = Σ S о( i )/ S о( b ) = 1 (или 100 %). [9]

Доля в праве на общее имущество, определяемая по площадям по методам БТИ, будет также варьироваться в зависимости от ремонта, сделанного в каждой квартире. Причем ремонт в одной квартире i может изменить доли (пусть и незначительно) всех (!) собственников помещений в доме. Чтобы избежать подобных проблем, разумно применять стандарты, аналогичные стандартам ВОМА, в частности, необходимо принять в качестве основной характеристики помещения – его строительную площадь S ст (по осям ограждающих конструкций).