Лилия Голдэн - Закон больших денег [Как создать изобилие из зарплаты] [litres]

Теперь раскроем последний вопрос в данной главе – об escrow-счетах. ЭСКРОУ-счета [31] Escrow account – условное депонирование. в переводе с английского означают «условное депонирование». Идея их использования во взаимоотношениях с застройщиками проста. Прежде, приобретая квартиру, вы платили деньги по договору долевого участия (ДДУ) на обычные счета застройщика, и тот мог ими свободно распоряжаться. Теперь же, после введения ЭСКРОУ-счетов, ваши деньги поступают на специальные счета в уполномоченных банках, к которым застройщик будет иметь доступ только в случае соблюдения важного условия – передачи вам ключей от готовой квартиры. До того момента деньги будут задепонированы. Такой порядок введен во избежание риска недостроя домов и для исключения с рынка недобросовестных застройщиков. Теперь застройщик будет получать в обмен на депонированные средства банковские деньги и на них строить дома. Своего рода – схема обмена пленными. С июля 2019 года такая схема обязательна для всех застройщиков. И в связи с этим рост цен на недвижимость неизбежен, как минимум на банковский процент, поскольку застройщик переложит нагрузку, разумеется, на конечного покупателя.

Очередь в супермаркете не спешила сокращаться, и звонок бабушки пришелся очень кстати. Надо сказать, последний раз мы говорили с ней десять минут назад. Я успела рассказать, как удачно продала старую квартиру и каков план расширения на новом уровне элитной недвижимости.

Бабушка знала, что мне предстоит подписание ДДУ с новым застройщиком и квартиру нужно будет еще ждать. Пренебрегая приветствием, бабушка перешла сразу к делу:

– Лилия, а как же ты будешь так рисковать с застройщиком? А вдруг он не достроит?

Действительно, не столь давние скандалы с известными застройщиками, устроившими умышленное банкротство, не давали покоя никому. Владея последними изменениями в части расчетов с застройщиками через ЭСКРОУ-счета, я уверенно парировала:

– Бабуля, теперь есть ЭСКРОУ-счета! Путин о нас позаботился.

Прозвучало пафосно, принимая во внимание обстоятельства, в которых меня настиг бабушкин звонок: очередь посмотрела на меня загадочно. Бабуля, правда, особо не поняла, что именно я имела в виду, но громкое имя самого влиятельного человека мира повлияло на нее магически, так что не пришлось ничего объяснять.

– Ну раз так, то хорошо. Ты знаешь, что делаешь.

– Да, не переживай. Я знаю.

О потребительском кредите мы уже немного поговорили. В этой главе посмотрим на данный инструмент более детально. Для начала предлагаю определиться с понятиями. Если вы не против, то в книге я буду приравнивать потребительский кредит к кредиту наличными. Конечно, у них есть свои отличия, но основная разница сводится к нюансу. Нюанс проявляется в первоначальном объекте кредитования и посреднике, предлагающем услуги по кредитованию.

То есть, выбирая технику в конкретном магазине, вы имеете возможность оформить покупку в кредит. Как правило, реклама утверждает, что «без переплат». Но это не так. В этом можете убедиться, внимательно взглянув на ценник: при условии покупки в кредит цена будет выше. Обычно мы просто не обращаем внимания на такие мелочи. И вот вы уже в соответствующем отделе кредитования. Кредитный специалист оформляет заявку, указывая конкретный объект, выбранный вами, собирает существенные данные, характеризующие ваше финансовое и личное положение. И вот, буквально через 5–10 минут, приходит решение: выдать вам кредит на покупку или нет. Проценты в графике будут приходиться на первые три месяца – банк страхуется от потерь, связанных с досрочным погашением – ведь в таком случае он теряет прибыль. Поэтому есть смысл подобные кредиты гасить досрочно в первые месяцы. Так работает потребительский кредит.

При кредите наличными вы идете в банк и заявляете, что вам нужны заемные деньги на свои цели. Как правило, о цели кредитования спрашивают по формальному признаку: ремонт, обучение или еще что-то. Но по большому счету банку все равно. Значит, можно обойтись более или менее правдоподобной легендой.

Вот, собственно, и весь нюанс… Поэтому, полагаю, не грех использовать эти понятия как синонимы. Тем более что с точки зрения вашего благосостояния назначение кредитов наличными и потребительских кредитов одинаково – вы их собираетесь тратить.

В предыдущей главе мы разобрали, как можно использовать кредит наличными для увеличения вашего капитала. Однако есть проблема: банк не в курсе, что, по сути, кредит имеет обеспечение и с ним сопряжен определенный актив. Только вы знаете, что искомая сумма капитализирована в стоимости квартиры в качестве первого взноса. В глазах же банка, чем больше у вас потребительских кредитов, тем хуже. И он смотрит на вас, как на транжиру. Плюс к тому другие, финансово неграмотные заемщики следуют именно путем транжирства, лишний раз подтверждая подозрения банка.

Но, как вы уже смекнули, данный продукт можно заставить работать на себя и на свои активы. У него масса преимуществ: его достаточно быстро получить, процент – в рынке, под обременение ничто не подпадает, сумма может быть достаточно велика. Однако есть и свой минус: поскольку в глазах банка он будто предназначен на некие люкс-расходы – ежемесячные выплаты по нему «съедают» ваше кредитное плечо, не давая возможности подать заявку на следующие кредиты. Мы же строим с вами империю – империю из недвижимости. А для этого нужны средства. Поэтому потребительские кредиты следует погашать в первую очередь.

Таким образом, у нас нарисовалось правило при использовании кредитов наличными: кредитуйся под зарплату – погашай не из зарплаты! Иными словами, должен быть план досрочного погашения за счет дополнительного денежного потока, который возникнет при правильном инвестировании полученного кредита. Как не прогадать с объектом инвестирования, чтобы он был способен генерировать кеш, поговорим позже. Сейчас надо понять одно: ресурсы на рынке есть. И можно запросто использовать банковские деньги. Одно лишь предостережение: до момента выхода объекта недвижимости на доходный цикл [32] Доходный цикл – фаза, когда объект недвижимости (инвестиций) приносит доход либо способен генерировать положительный кеш флоу (Cach Flow). Термин я позаимствовала у Натальи Закхайм – инвестора и совладелицы школы «Личность и капитал». у вас должно быть достаточно свободного денежного потока для того, чтобы гасить кредит наличными на инвестиционной фазе [33] Инвестиционная фаза – период, когда вы только «раскачиваете» объект инвестиций, вкладывая в него деньги (покупка, ремонт, страховка, реклама и прочее). .