Владимир Савенок - Как составить личный финансовый план и как его реализовать

Как рассчитывается доходность от сдачи в аренду? Очень просто:

Доходность = (Годовой доход от сдачи квартиры в аренду × 100) / Рыночная стоимость квартиры

Например, рыночная стоимость квартиры на сегодня равна $100 000.

Доход, получаемый владельцем квартиры от сдачи ее в аренду, составляет $400 в месяц, соответственно годовой доход $400 × 12 = $4800.

Годовая доходность от сдачи в аренду составляет 4800 × 100 / 100 000 = 4,8 %.

А что по доходности от сдачи в аренду коммерческой недвижимости? На это же время (осень 2006 года) доходность такой операции составила приблизительно 8-10 % годовых. Это значительно выше дохода от сдачи в аренду жилой недвижимости. Оно и понятно: экономика России была на подъеме, создавались новые компании, которым нужны помещения для работы, поэтому спрос на офисные помещения рос. В 2008 году рост прекратился, спрос на офисные помещения сильно упал, и владельцы недвижимости значительно снизили арендные ставки (наша компания также воспользовалась такой ситуацией и снизила стоимость аренды на 50 %). Это привело к снижению рентабельности офисной недвижимости.

Любые кризисы на рынках (будь то ценные бумаги или недвижимость) дают возможность профессиональным инвесторам, которые могут оценивать реальную стоимость актива, приобрести актив по низкой цене.

2010 год. В результате ипотечного кризиса у банков Германии оказалось очень много недвижимости, которую они получили от тех, кто не смог оплачивать полученные ипотечные кредиты. Но банкам нужно деньги, а не недвижимость, и чем быстрее, тем лучше. Поэтому банки снижают цену на эту недвижимость для тех, кто готов ее приобрести в короткие сроки (я уже говорил о большом недостатке недвижимости – ее низкой ликвидности). В результате такого снижения цен доходность этой недвижимости выросла, и в конце 2010 года у инвесторов появилась возможность купить хорошие дома в развитой европейской стране с рентной доходностью от 8 до 20 % годовых! Звучит невероятно: рентная доходность 20 % годовых по недвижимости в Германии. Это одна из ситуаций, когда у инвесторов появляется возможность купить дешево очень хороший актив. Она похожа на ситуацию с облигациями в 2009 году, о которой шла речь выше. И такие ситуации длятся недолго. Когда я пишу эту книгу, на недвижимость, продаваемую германскими банками, стоит очередь из частных инвесторов и управляющих компаний: всем хочется успеть оторвать жирный кусок.

Следите в будущем за рынками. Время от времени для инвесторов открываются прекрасные возможности, и те, кто видит в этом какой-то подвох, потом рвут на себе волосы: «Ведь мог купить год назад! Почему побоялся?»

И в заключение скажу: если вам нравится недвижимость и вы хотели бы вложить в нее деньги, но их у вас недостаточно, чтобы купить собственную квартиру или офисное помещение, подберите для инвестирования ПИФ недвижимости – это очень хорошая альтернатива инвестированию непосредственно в недвижимость.

Обратите внимание на замечательное высказывание великого инвестора Бенджамина Грэхема – учителя Уоррена Баффета. И хотя, говоря эти слова, Бенджамин Грэхем имел в виду фондовый рынок, а не рынок драгоценных металлов (он рассказывал, как и почему раздуваются пузыри на фондовых рынках), они в полной мере относятся и к фондовому рынку, и к рынку недвижимости, и к рынку драгоценных металлов, и к любому другому рынку.

Действительно, многие годы золото считалось лучшим способом накопления. Но это было во времена Советского Союза, когда деньги можно было положить только в банк или в стеклянную банку. Класть в банк все деньги не решались. В стеклянной банке тоже держать их было опасно, потому что правительство СССР периодически проводило денежные реформы и деньги пропадали.

Самым надежным в этой ситуации было приобретение золотых украшений, потому что их никакая реформа уничтожить не могла. Сейчас намного больше вариантов для инвестирования капитала – как в России, так и за рубежом. И следует взглянуть на инвестирование в драгоценные металлы более критически.

Хотя я и выделил драгоценные металлы в особый раздел, но сделал это лишь потому, что заголовок звучит красиво: драгоценные металлы! Долго рассказывать о драгоценных металлах и об инвестициях в них нет смысла. Почему? Об этом ниже.

Существуют следующие варианты инвестирования в драгоценные металлы.

1. Покупка физического золота (имеются в виду золотые слитки или монеты, а не кольца и сережки). Сертифицированные слитки иначе называются монетарным золотом. Но при покупке и продаже слитков (если вам понадобится их продавать) покупателю придется столкнуться со многими проблемами. Прежде всего при покупке с вас возьмут НДС – 18 % от стоимости металла. При этом слиток может быть уценен при продаже, если окажется, что он поцарапан. Случается, что банк может продать вам слиток, но купить его обратно не может, так как у него нет оборудования для проверки подлинности металла. Покупать физическое золото в виде слитков или золотых украшений очень невыгодно с точки зрения инвестирования: маржа при покупке и продаже достигает 20 %! Это значит, что если вы сегодня покупаете золото, а завтра решаете его продать, то сразу же теряете 20 % капитала.

2. Открытие в банке обезличенного металлического счета (ОМС). Вы можете внести в банк деньги и в рамках договора с ним покупать и продавать драгоценные металлы. Это намного проще, чем покупка физического золота.

3. Покупка фонда драгоценных металлов . Купив, например, ETF золота (SPDR Gold), вы получаете инструмент, цена которого копирует цену золота. Кроме того, вы можете купить копию серебра или платины, а также портфель, состоящий из двух или трех металлов (например, покупка ETF PowerShares DB Precious Metals на сумму $100 равноценна покупке золота на сумму $50 и серебра на сумму $50).

Доход, на который рассчитывает владелец драгоценных металлов, определяется ростом цен на сами металлы. С какой целью инвесторы вкладывают деньги в драгоценные металлы? Во-первых, для того чтобы защитить капитал во время кризисов и катаклизмов, которые могут привести к падению фондовых рынков и рынка недвижимости, а также к росту инфляции. Во-вторых, для того чтобы защитить от войн, революций и иных событий, в результате которых можно потерять все другие активы (недвижимость, акции, деньги). В любом случае драгоценные металлы – это защитный инвестиционный инструмент.

Если вы не волнуетесь за свои активы и не думаете, что в ближайшее время может произойти переворот или революция, тогда вам лучше воспользоваться вторым и третьим вариантами инвестирования, то есть использовать ОМС или фонды драгоценных металлов. Если же вы более пессимистично смотрите на все, что происходит в России (в Белоруссии, на Украине), тогда вам нужны слитки или монеты, которые лучше хранить не в банке, а где-нибудь в укромном недоступном месте.