Ян Арт - Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги

Автор этих строк до сих пор хранит убеждение, что собственный дом в России — удел богатых. А вы случайно не думали о собственном доме? Через сколько лет?! Банкиры убеждают нас, что собственный дом можно купить сейчас, и будет это не намного дороже приобретения обычной городской квартиры. С помощью все той же ипотеки. Но у ипотечных кредитов на коттеджи и таунхаусы есть свои особенности.

Процедура приобретения загородного дома будет посложнее стандартной схемы ипотеки при покупке квартиры в городской многоэтажке и потребует от вас куда большей гибкости. Во-первых, чтобы рассчитать сумму кредита, заемщику надо определиться с ценой дома или таунхауса. А банку — проверить и согласиться с названной цифрой. Случается, что банк и страховая компания, которую привлекают в рамках ипотечной сделки, оценивают объект недвижимости по-разному. Но этой ловушки вы сможете избежать, если воспользуетесь услугами страховщика из числа партнеров банка — в этом случае согласование суммы оценки — уже не ваша проблема.

При оформлении ипотеки на коттедж или таунхаус надо иметь в виду, что в договоре купли-продажи фигурирует не один, а два разных объекта права — само строение и земельный участок, на котором оно расположено. Причем ключевую роль при формировании цены приобретения играет именно земельный участок. Четких расценок тут нет. Помимо размера вашего будущего имения большую роль играет удаленность от города и уровень престижа места, где стоит дом. Ну, это объяснять не надо — пожалуй, сегодня и первоклассник в России знает, чем дом на Рублевке отличается от строения в Гадюкино. Как говорил герой фильма «Собака на сене»: «Дороже стоит граф!» Еще учтите качество подъездных путей, близость к водоемам и лесным массивам, степень экологической безопасности и массу более мелких факторов, которые учитываются при оценке.

Теперь — цена вопроса. Раньше ипотечные кредиты на загородную недвижимость отличались существенно более высокими процентами, нежели на городское жилье. Сейчас разница сходит на нет. Однако загородная недвижимость считается менее ликвидной, чем городское жилье, в силу дороговизны и более низкого спроса. В случае форс-мажора на реализацию залога такого рода уйдет времени больше, чем на продажу квартиры. И поэтому размер первоначального взноса при покупке загородной недвижимости нередко выше, чем на квартиру. Как правило, он составляет не менее 20 % от стоимости приобретаемой недвижимости. Не редкость и взносы в размере 30–40 %.

Однако банки, которые предоставляют ипотечные кредиты на загородное жилье, действуют очень избирательно. По данным экспертов, лишь 15 % от всех представленных на суд банков объектов подобного рода получают одобрение. Поэтому, прежде чем ступать в эту реку, четко изучите все правила игры.

Проще всего получить кредит на коттедж или таунхаус в организованном поселке, снабженном всеми коммуникациями. С дачей сложнее. Многие банки вводят определенные ограничения на строительные материалы: например, не дают кредиты на деревянные строения. Некоторые вообще выдают кредиты только на капитальные дома.

«Какой выход?» — спросите вы. Предпринять «обходной маневр»: приобрести дачу в рассрочку проще всего, просто взяв нецелевой кредит под залог той недвижимости, которая уже имеется в вашей собственности (например, квартиры).

Впоследствии можно переоформить в качестве залога новоприобретенную дачу — если банк на это согласится. А согласится он не на всякую дачу. Щитовой домик в ведомственном садоводстве, основанном в середине прошлого века, вряд ли впечатлит сотрудников кредитного отдела. И даже добротный каменный дом имеет шансы вызвать недовольство банковских служащих, если он расположен в глухомани. Это вам как владельцу милы тишина и одиночество, а банк должен думать о плохом: случись что, и отданный в залог дом замучаешься продавать.

Чтобы избежать вопросов по легитимности отчуждения земельного участка, вам необходимо предоставить банку полный пакет документов, удостоверяющих право собственности на него. Поэтому проще всего приобретать в кредит загородные дома у девелоперских компаний, большинство которых обеспечивают юридическую чистоту сделки.

На вторичном рынке для приобретения дома или таунхауса в ипотеку существует еще одно препятствие. При оформлении ипотечной сделки невозможно занизить цену приобретения. Продавец же не всегда соглашается обнародовать точную сумму сделки. Как известно, от уплаты налогов освобождается доход от продажи недвижимости не более чем на один миллион рублей, если срок владения составлял менее трех лет. Учитывая расценки на загородную недвижимость, подобная льгота погоды не делает, и налог на доходы физических лиц может составить кругленькую сумму, которую не всякий пожелает платить.

Если у вас нет желания преодолевать все эти препятствия или нет денег на первоначальный взнос, есть еще один вариант. Получить ипотечный кредит на загородный дом еще на этапе строительства можно под залог земельного участка либо объекта недвижимости, принадлежащего заемщику на правах собственности.

Итак, если вы собираетесь брать ипотеку на загородную недвижимость, то:

— готовьте первоначальный взнос — загородная недвижимость редко кредитуется «с нуля»;

— оцените стоимость земельного участка, качество подъездных путей, наличие коммуникаций — от этого будет зависеть готовность банка выдать вам кредит;

— особое внимание уделите юридической чистоте сделки.

И если вы хотите избежать всех этих сложностей — подумайте о других вариантах залога. Например, можно заложить городскую квартиру.

Многие задаются вполне естественным вопросом — а есть ли альтернатива ипотечному кредиту? Есть несколько вариантов — со своими плюсами и минусами.

В России сегодня ипотека доступна далеко не всем. Специалисты полагают, что ипотека «укупна» максимум 10–15 % жителей России, между тем нуждаются в улучшении своих жилищных условий как минимум 57 % россиян. Но некоторые из них могут воспользоваться не классическими, или альтернативными, формами ипотеки.

Например, в России действует национальная программа «Молодой семье — доступное жилье». Она включает в себя специальную социальную ипотеку для молодых.

Создатели программы исходят из того, что в России около 250 тысяч молодых семей числятся в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий. По оценкам специалистов только 9 % из них имеют доходы, которые позволяют им приобрести жилье с использованием собственных и заемных средств — классического ипотечного кредита, взятого у банка. Прочим имеет смысл попытаться воспользоваться программой «Молодой семье — доступное жилье».