Ян Арт - Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги

Помимо прочего, дом или квартира, которые приобретаются в ипотеку, должны быть свободны от обременений — не должны быть заложены, в ней никто не должен быть прописан. А если вам приглянулась квартира, арендованная кем-то на длительный срок, согласия банка на ее приобретение не получить, пока договор аренды не будет официально расторгнут.

Купить в кредит квартиру в строящемся доме немного сложнее, чем готовую. Обычно банки готовы давать кредиты на покупку строящегося жилья только у тех строительных компаний, которые аккредитованы банком и хорошо ему известны.

Причина проста: до того момента, как заемщик станет собственником квартиры, он не может использовать ее в качестве залога. Потому что ее просто-напросто физически еще нет. Вы можете передать банку лишь свое право требования на квартиру. И только после сдачи дома в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности заемщика на жилье и прочих формальностей банк может переоформить это самое право и получить ликвидное обеспечение по кредиту. Соответственно у банка — новые риски, по сути, он должен выдать кредит под честное слово.

Существует два варианта решения этой проблемы. Например, в залог по ипотечному кредиту оформить уже имеющееся у вас жилье. В этом варианте условия кредита ничем не будут отличаться от обычного ипотечного кредита на приобретение жилья. После оформления права собственности можно переоформить залог на новую квартиру. А если вы не собираетесь продавать ту, что была заложена, то можно вообще ничего не менять.

Другое дело, если вы ограничились залогом своих имущественных прав на строящееся жилье. Пока вы не оформили его в собственность, кредит, который банк выдаст, не будет ипотечным. Ипотека — кредитование под залог недвижимости, а не под залог призрачных прав на нее в туманном будущем. Поэтому проценты по такому кредиту на 2–3 % выше, чем по классической ипотеке. После оформления права собственности вам надо как можно быстрее переоформить залог, чтобы ваш кредит стал ипотечным. Ставка при этом будет снижена.

Впрочем, как уходит в прошлое нежелание банков иметь дело с первичным рынком жилья, так и в отношении ставок банки тоже становятся лояльнее.

Моя знакомая семейная пара несколько лет назад приняла решение взять ипотечный кредит под строящуюся квартиру. Это решение они приняли на том этапе, когда Андрей и Марина могли продемонстрировать мне лишь большую дыру на месте своего будущего дома. Подобно Петру I: мол, «здесь будет город заложен». Перипетии их описывать не берусь — тут чего только не было, начиная от задержки строительства (как всегда) и заканчивая волокитой с документами (умом Россию не понять). Но главный приз — теперь они живут в доме, в котором не только картинки на стенах развешаны, как им хотелось бы, но и сами стены стоят именно так, как хотели хозяева. Как теперь смеется Андрей: «Второй раз я такого не переживу, но один раз дело того стоило».

При кредитовании покупки новостройки банк с особым тщанием проверяет разрешительную документацию застройщика. Вы представляете, сколько времени в России могут проверять документацию для получения кредита? Правильно — месяцами. В Москве за это время цены на жилье могут повыситься на десяток процентов.

Самый прямой выход — обратиться за кредитом в банк, который финансирует строительство этого дома. Понятно, что в этом случае банк уже имеет всю необходимую документацию. Поэтому заемщик может быть уверен, что облюбованную им строящуюся квартиру не забракуют, а деньги перечислят в самые короткие сроки. «Своя рубашка ближе к телу». Для банков эта истина не менее актуальна. Правда, в этом случае вам придется соглашаться на те условия, которые выдвинет банк, поскольку выбирать особенно будет не из чего. Конечно, вы сможете выразить свою волю относительно размера первоначального взноса и срока кредитования, но опять же, в пределах тех вариантов, которые зафиксированы в ипотечных программах данного банка. Это — минус.

Плюс — в том, что, оформляя кредит в рамках партнерской программы банка и компании-застройщика, вы можете рассчитывать на сравнительно невысокие ставки по кредиту. Причина такой щедрости понятна: банки, заинтересованные в скорейшем возврате средств, вложенных в строительство дома, предоставляют покупателям квартир в этом доме весьма привлекательные условия.

Да, учтите также, что в ипотечном кредите на покупку новостройки есть и дополнительные юридические тонкости. Приобретая по ипотеке строящуюся квартиру, вы выступаете в роли соинвестора. Со строительной компанией заключается договор долевого участия, а с банком — кредитный договор. Существуют две похожие схемы, которые применяются в зависимости от особенностей ведения дел того или иного застройщика. Одна схема базируется на законе № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года: в соответствии с ней вы выступаете в статусе соинвестора — на основании договора инвестирования объекта недвижимости. Вторая схема реализуется на основе закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года: в этом случае вы заключаете договор участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Второй вариант юристы считают более надежным, хотя он и потребует больше бюрократических процедур.

Оформление кредита в банке в обоих случаях происходит примерно одинаково: проект договора инвестирования либо договора участия в долевом строительстве передается на рассмотрение банка. Если условия договора соответствуют требованиям, банк заключает с вами кредитный договор. Затем вы подписываете одобренный договор инвестирования или участия в строительстве (договор участия в долевом строительстве передается еще и на государственную регистрацию). Следом подписывается договор о залоге прав требования на передачу квартиры в собственность заемщику. И, как в стандартной ипотечной сделке, подписывается и оплачивается договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика. После завершения строительства вы переоформляете залог на недвижимость.

Предположим, вам понравилась строящаяся квартира в доме, который возводит компания, не имеющая совместных ипотечных программ ни с одним банком. Как быть в таком случае? Получить ипотечный кредит в этой ситуации сложнее, но возможно.

Самый легкий способ, как уже говорилось, — заложить в качестве обеспечения какое-то другое жилье, принадлежащее заемщику. Иногда банки согласны оформить в виде залога дорогостоящее имущество, например раритетные предметы искусства, драгоценности. Можете попробовать договориться использовать в качестве обеспечения сделки поручительство юридического или физического лица. Однако надо сказать, что перечисленные варианты, за исключением залога недвижимости, имеют шансы на успех только в том случае, если вы или ваша компания-работодатель являетесь давними и уважаемыми клиентами этого банка. Или если вы пользуетесь программой приват-банкинга.