Сергей Макаров - Богатый пенсионер. Все способы накопления на обеспеченную жизнь

И последнее: процент по депозиту может начисляться по-разному.

Проценты могут начисляться в конце срока вклада или периодически, до окончания срока вклада (к примеру, раз в месяц).

Во втором случае:

• начисленные проценты могут прибавляться к сумме вклада; при этом при следующем начислении процентов они будут начисляться уже на всю сумму вклада с учетом ранее капитализированных процентов, таким образом, в итоге доход по вкладу с капитализацией будет выше, чем по стандартному (без капитализации) вкладу с аналогичной процентной ставкой.

• начисленные проценты могут сразу выплачиваться (на карточный счет или на счет до востребования). В этом случае сумма вклада увеличиваться не будет и итоговый доход по вкладу останется стандартным, однако вкладчик сможет до окончания срока вклада получать постоянный доход в виде процентов.

Вклады с капитализацией/выплатой процентов до конца срока менее выгодны для банка, поэтому процентные ставки по ним обычно ниже.

Доходность по вкладу без капитализации (простая процентная ставка) рассчитывается по формуле:

FV = PV × (1 + i),

где i — процентная ставка банка; PV (Present Value) – сумма, которой владелец обладает сегодня, дословно – современная стоимость денег; FV (Future Value) – сумма, которую получит владелец спустя определенное время; дословно – будущая стоимость денег.

Пример

1000 руб. помещается в банк под 10% годовых. Определить стоимость вклада через 10 лет, если проценты начисляются по простой ставке.

FV = 1000 × (1 + 10 × 0,1) = 2000 руб.

При капитализации (сложной процентной ставке) доход по депозиту считается так:

FV = PV × (1 + i)n,

где n — количество периодов начисления; (1 + i)n — коэффициент наращения.

Пример

1000 руб. помещается в банк под 10% годовых. Определить стоимость вклада через 10 лет, если проценты начисляются по сложной ставке.

FV = 1000 × (1 + 0,1) × 10 = 2593,74 руб.

Вклад, по которому процент начисляется периодически в течение срока действия, называется вкладом с капитализацией. Это означает, что если вы не снимаете начисляемые периодически проценты, то они прибавляются к вашей сумме вклада и в следующий раз проценты будут начисляться как на сумму вклада, так и на все те проценты, которые к тому времени были на нее начислены. В случае же если процент по вкладу начисляется в конце срока, капитализация отсутствует, нет эффекта «процент на процент».

Вклады с капитализацией более выгодны для вкладчиков, но проценты по ним обычно ниже, чем по вкладам без капитализации.

Как известно, возвратность средств по вкладам гарантирована системой обязательного страхования банковских вкладов в соответствии с Федеральным законом «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».

Итак, вкладчик получает сумму до 100 000 руб. включительно в 100% объеме, а сумму свыше 100 000 руб. – в 90% объеме, но в общей сложности не более 400 000 руб. с одного банка.

Поэтому если вы инвестируете более 100 000 руб., проще разместить сбережения в нескольких банках или оформить вклады на родственников.

Что касается издержек инвестиций в депозиты, то основными расходами станет налог на доходы. Налогообложение вкладов не похоже на ПИФы и ОФБУ. Так, налог в 35% взимается банком как налоговым агентом, если доход по вашему депозиту больше ставки рефинансирования ЦБ РФ (на сегодня 10,75% в рублях или 9% в валюте). Если же вы пенсионер и открыли пенсионный вклад, вместо 35% с вас возьмут 13%.

Например, вы внесли на депозит на год 10 000 руб., доходность депозита – 12%, процент начисляется в конце срока. Тогда в конце срока вы получите:

10 000 × 1,12 – 10 000 × (1,12 – 1,1075) × 0,35 = 11 156,25 руб.,

т. е. фактически доход по депозиту составил 11,56, а не 12%.

Если у вас накоплена внушительная сумма средств, вы можете начинать инвестировать в недвижимость. При этом совершенно необязательно непременно покупать квартиру, дом, коттедж – в недвижимость можно инвестировать и по-другому.

Итак, инвестиции в недвижимость возможны в двух вариантах:

• Приобретение недвижимости в собственность. Иными словами, вы покупаете квартиру, дом и т. д. в России или за рубежом либо полностью за свой счет, либо с использованием кредита, а далее либо сдаете в аренду, либо просто перепродаете сразу после строительства. В данном случае вы становитесь обладателем недвижимости, которой уже не лишитесь, если, конечно, сделка была юридически чистой и если вы застраховали свою недвижимость и можете распоряжаться ею по своему усмотрению (разумеется, если она заложена по ипотеке, то с согласия банка). Доход от подобной операции будет достигнут при росте цен на недвижимость, а также с получения дохода от аренды.

• Участие в инвестиционном проекте (поиске объекта, строительстве и т. д.) на правах инвестора, участвующего в прибыли. Здесь есть несколько вариантов: либо вы становитесь участником инвестиционного проекта, либо инвестируете в ЗПИФ.

В итоге фонд, а вместе с ним и вы получаете прибыль со следующих операций:

• купли-продажи готовой недвижимости;

• участия в строительстве и дальнейшей реализации объекта;

• сдачи недвижимости в аренду;

• получения ставок по ипотечным кредитам.

Как видно из описания, доход от инвестиций в недвижимость в основном получается от роста ее стоимости и от сдачи недвижимости в аренду. Тем не менее из двух описанных вариантов наиболее популярны в России все же прямые операции с недвижимостью. Какие здесь есть варианты?

1. Покупка вторичного жилья на собственные средства и дальнейшая продажа в расчете на рост цен. Особенности (плюсы и минусы) данного вида инвестиций состоят в следующем:

• достаточно надежный актив, который можно «потрогать руками»;

• можно сдавать в аренду и получать дополнительный доход;

• необходима значительная денежная сумма;

• риск неполучения запланированной доходности.

2. Покупка жилья в строящемся доме с дальнейшей продажей после сдачи объекта. Особенности:

• доходность выше;

• невозможность сдавать в аренду;

• риск недостроя.

3. Покупка с использованием ипотечного кредита. Особенности:

• не факт, что рост цен на объект недвижимости (даже с учетом сдачи в аренду) покроет затраты по ипотечному кредиту.

4. Покупка квартиры для перевода в нежилой фонд и последующая продажа или сдача в аренду. Особенности:

• рост цен на коммерческую недвижимость может сохраняться, даже когда на жилую площадь падает (в Москве сейчас именно так);

• можно промахнуться с востребованностью коммерческой недвижимости в данном районе города;

• могут возникнуть сложности с переводом объекта.

5. Покупка коммерческой недвижимости для последующей продажи или сдачи в аренду.