Роман Кирсанов - Все о личных финансах: способы экономии на все случаи жизни

Если решение о покупке все же принято, лучше обратиться за помощью в проведении сделки в серьезное агентство недвижимости – там проверят «чистоту» квартиры. Правда, не бесплатно. Срочная проверка будет вам стоить до 10 % от цены недвижимости.

Зачем нужны услуги оценщика

Если по поводу квартиры возник судебный спор или вы берете кредит под залог квартиры, придется прибегнуть к услугам профессионального оценщика.

Оценить типовую квартиру проще всего: на рынке их тысячи. И цену на такую недвижимость может «на глазок» прикинуть даже человек, ничего не смыслящий в оценке. Поэтому стоимость услуг по оценке типовой однокомнатной квартиры в спальном районе или трехкомнатной в сталинском доме будет примерно одинаковой, в среднем от 3 тысяч рублей.

Если же ваша квартира не подходит под определение «типовая», например, это таунхаус или двухъярусные апартаменты в элитном доме, оценщик возьмет за свои услуги значительно больше.

Впрочем, в некоторых ситуациях одну и ту же квартиру разные оценщики оценивают по-разному. Такое возможно, например, если при разделе квартиры между наследниками возник спор по поводу ее стоимости и каждый нанял своего оценщика. В этом случае суд может назначить либо экспертизу представленных отчетов той и другой стороны (такую услугу, как правило, оказывают оценочные общественные организации) либо третью оценку.

Если оценщика уличат в необъективности, это грозит ему штрафом, а то и приостановкой деятельности.

Гражданам при выборе оценщика стоит ориентироваться не на стоимость его услуг, а на его репутацию. Ведь неправильная оценка может обернуться существенными финансовыми потерями. Информация об оценщиках содержится в специализированных изданиях, которые публикуют рейтинги таких компаний.

Как купить квартиру через договор пожизненной ренты

Приобрести квартиру за половину или даже треть рыночной цены – это не фантастика. Это вполне реально, если покупать квартиру по договору пожизненной ренты. Получателем ренты является чаще всего одинокий пенсионер, не имеющий наследников.

Расходы покупателя составляют: первоначальный взнос, обычно 30 % от рыночной цены квартиры, ежемесячные взносы от 1 до 4 тысяч рублей и оплата коммунальных услуг. Например, квартира стоит 3 миллиона рублей. Из них один миллион – единовременная выплата. Если в течение 10 лет платить ренту по 4 тысячи рублей каждый месяц, это еще около 500 тысяч. Итого расходы – 1,5 миллиона рублей, то есть половина стоимости квартиры. Правда, нужно учесть, что ежемесячную плату по крайней мере раз в год придется повышать на размер инфляции.

Кроме выплаты денег в договор ренты часто включаются и другие условия, например, помощь по хозяйству, уборка квартиры, покупка продуктов и т. п. Кстати, не обязательно делать это лично. Услуги патронажной службы, которая возьмет на себя эти хлопоты, обойдутся в 1,5–2 тысячи рублей в месяц.

Что надо предусмотреть, чтобы у получателя ренты не было оснований пойти на попятную?

Первое. Прежде чем составлять договор, убедитесь, что человек, который желает отдать вам квартиру в ренту, здоров психически и понимает последствия своих действий. Для составления договора пригласите квалифицированного юриста.

Второе. Все свои действия нужно подтверждать документально: деньги передавать либо под расписку, либо платить через банк и сохранять все квитанции. Уборка и помощь по хозяйству – также под расписку. Не очень приятная формальность, зато если потребуются доказательства, что вы честно исполняли свои обязанности, они у вас будут.

Важный момент: квартира станет вашей собственностью сразу после подписания договора. Ее регистрируют в госорганах уже на нового владельца. Правда, продать или подарить ее кому бы то ни было без согласия получателя ренты невозможно.

По статистике, около 5 % рентополучателей пытаются расторгнуть договор ренты через суд. Если будет доказано, что какие-то условия договора не исполнялись, можно потерять и квартиру, и все уже выплаченные деньги.

Ипотека

В нашей стране самыми распространенными кредитами на заемщик берет в банке кредит, как правило, на 80–85 % от стоимости квартиры, а саму квартиру передает в залог банку. Таким образом банк страхуется от того, что кредит могут не вернуть: если заемщик начнет регулярно задерживать платежи, банк может потребовать продать квартиру и выплатить деньги.

Банки предъявляют к недвижимости, покупаемой по ипотеке, довольно жесткие требования.

• Дом, где находится квартира, не должен находиться в аварийном состоянии, стоять в списке на капитальный ремонт или, что еще хуже, на снос.

• Независимо от года постройки в доме не должно быть деревянных перекрытий.

• Квартира должна быть ликвидной: это означает, что, если возникнет необходимость ее продать, найти покупателя можно будет легко и быстро.

• Банки неохотно выдают кредиты на покупку квартир в пятиэтажках – это вытекает из предыдущего требования о ликвидности жилья.

• Квартира должна принадлежать продавцу на праве собственности.

• В качестве залога может не подойти квартира, находящаяся или находившаяся в собственности у кого-либо из ваших близких родственников.

Ипотечные кредиты, как правило, долгосрочные – на 10, 15, 20 лет. Поэтому банки более охотно рассматривают заявления молодых заемщиков – людей до 30–35 лет.

Проценты по ипотечному кредиту в нашей стране пока достаточно высоки – от 10 до 15 % годовых от суммы займа. При таком раскладе окончательная стоимость квартиры получается примерно вдвое больше, чем первоначальная.

Расходы заемщика при получении ипотечного кредита составляют не только проценты.

• Рассмотрение заявки и оформление сделки. За то, что банк проверит документы и решит, давать ли вам кредит, он возьмет с вас от 1 до 3 тысяч рублей. Банк готов выдать кредит? Придется выложить еще 5 тысяч рублей за оформление ипотечной сделки. Чтобы узнать точную стоимость выбранной вами квартиры, банк прибегнет к услугам профессионального оценщика, работу которого оплатите вы; это еще от 3 до 8 тысяч рублей.

• Комиссии банка за открытие и ведение счета. За эти услуги банк обычно берет до 3 % от суммы кредита.

• Страховки:

– Страхование жизни и трудоспособности заемщика ежегодно обойдется вам в 0,5–2,5 % от той суммы, что осталось выплатить по кредиту.

– Страхование квартиры от различных бытовых «катаклизмов» стоит 0,2–0,5 % от ее стоимости.

– Если жилье покупается на вторичном рынке, то придется обзавестись полисом титульного страхования. Это на тот случай, если бывшие хозяева квартиры или их родственники попытаются оспорить ваше право на квартиру. Цена – от 0,3 до 1,5 % от стоимости квартиры ежегодно.