Роман Кирсанов - Все о личных финансах: способы экономии на все случаи жизни

Идеальный вариант, если сумма, которую вы получаете в виде арендной платы, равняется той, которую выплачиваете банку. Есть некая квартира, в которой живут арендаторы, они-то и выплачивают за вас кредит. А через 15 или 20 лет, когда срок кредита закончится, квартира целиком и полностью ваша.

Если цены на недвижимость за это время вырастут, вы получите двойной выигрыш. Такой вариант выгоден, даже если арендная плата меньше ежемесячных выплат по ипотеке. Просто квартира обойдется вам не бесплатно, а, скажем, в полцены.

Правда, чтобы сдача в аренду ипотечного жилья хорошо работала, надо соблюдать следующие условия.

• В ближайшие 15–20 лет рассматривать эту квартиру не как возможное жилье, а исключительно как объект бизнеса. Вам придется искать арендаторов, следить за тем, чтобы они вовремя вносили деньги и соблюдали порядок в квартире. Кроме того, с арендной платы вы должны уплачивать налог на доходы по ставке 13 %.

• Не забывать о банке: он потребует не только ежемесячных выплат в точно определенный срок, но и подтверждения вашего дохода, а также ежегодного страхования вашей жизни и трудоспособности и самой квартиры.

И последнее. Есть риск, правда небольшой, что цены на недвижимость со временем снизятся. Тогда ваш выигрыш будет существенно меньше.

Сдача квартиры посуточно: выгодно или нет

Сдавать квартиру посуточно, иными словами, превратить ее в гостиницу – дело весьма выгодное. Доход может быть в несколько раз выше, чем при долговременной аренде. Правда, все, что сулит большие деньги, приносит и немалые хлопоты. Чем короче срок аренды, тем б ольшие риски несет хозяин квартиры. Ведь тот, кто снимает квартиру на месяц, неделю, а тем более на день-два, вряд ли будет бережно к ней относиться. Согласно данным специалистов по недвижимости, только замки в таких квартирах приходится менять в среднем раз в три месяца, не говоря уже о ремонте.

Чтобы застраховать себя от возможного небрежного отношения к своей квартире со стороны съемщиков, лучше заключить договор с агентством недвижимости. Он может выглядеть следующим образом: агентство берет квартиру и обязуется ежемесячно платить владельцу некую сумму, например, 75 или 50 % от оговоренной стоимости аренды. Кроме того, агентство гарантирует, что по окончании договора вернет квартиру владельцу в первоначальном состоянии. Плюс такого способа: арендодателю гарантирован доход независимо от того, сдается квартира или нет. Минус – большие накладные расходы: львиную долю дохода агентство заберет себе.

Если такой вариант не подходит, можно договориться с агентством о поиске клиентов. В этом случае накладные расходы меньше – всего 6–8 % от арендной платы. Однако ответственность за состояние квартиры агентство уже нести не будет.

Налоговый вычет на покупку недвижимости

Всем, кто покупает недвижимость в первый раз, полагается налоговая льгота – так называемый налоговый вычет. При этом подразумевается не обязательно приобретение квартиры. Это может быть покупка или строительство загородного дома – в таком случае вычет можно получить исходя из стоимости стройматериалов. А с недавних пор льгота распространяется и на покупку комнаты в коммунальной квартире.

Законом сегодня утверждена предельная сумма налогового вычета – 1 миллион рублей. Это значит, что, купив квартиру за 1 миллион рублей, можно вернуть обратно 130 тысяч рублей ранее уплаченного налога на доходы. Как известно, его ставка составляет 13 %. Если стоимость квартиры меньше, пропорционально уменьшается налоговая льгота, то есть с 500 тысяч рублей вернут 65 тысяч.

Налоговый вычет – это не подарок от государства, это возврат уплаченного ранее налога. Поэтому получить его может только тот, кто работает и платит налог на доходы по ставке 13 %. Например, в прошлом году вы ежемесячно получали зарплату 20 тысяч рублей и платили с нее в бюджет 2600 рублей налога. За год уплачена 31 200 рублей. За 4 года – 124 800 рублей. Это значит, что, если вы после покупки квартиры за 1 миллион рублей принесете в налоговую инспекцию справку о своих доходах и уплаченных 124,8 тысячах рублей налогов за 4 года, ровно столько вам и вернут.

Перечислим, какие документы надо предъявить в налоговую инспекцию кроме заявления на предоставление вычета. Первое: договор купли-продажи квартиры – там указана сумма сделки. Второе: документ об оплате. Это может быть кассовый чек или расписка лица, получившего деньги. Третье: справку о своих доходах и уплаченных налогах из бухгалтерии предприятия, где вы работаете. И четвертое: заполненную декларацию о доходах за прошедший год. В случае с ипотечной квартирой понадобятся еще и выписки с банковских счетов о том, что идет перечисление денег.

В течение 30 дней налоговая инспекция примет решение о предоставлении вычета. Есть два варианта получения денег. Первый: их перечислят на банковский счет, который вы укажете в своем заявлении. Второй: можно обратиться в бухгалтерию по месту работы, и, как только налоговая инспекция примет решение о предоставлении вычета, работодатель перестанет высчитывать с вас подоходный налог. Кстати, получить вычет на работе можно не дожидаясь окончания года.

И еще один нюанс. Налоговый вычет при покупке недвижимости предоставляется единственный раз в жизни. Если вы покупаете квартиру или комнату во второй раз, а предыдущий вычет использовали не полностью, можете обратиться в налоговую за следующей его частью.

Налоговый вычет при покупке квартиры в кредит

Если вы покупаете квартиру по ипотеке, то в этом случае вся сумма процентов, которые вы заплатите банку, не будет облагаться подоходным налогом. И деньги это немаленькие: тот, кто берет ипотечный кредит, вероятно, уже подсчитал, что проценты в итоге могут составить сумму, сопоставимую с размером самого кредита.

Предположим, вы взяли по ипотеке 2 миллиона рублей на 15 лет под 11 % годовых. В итоге через 15 лет вы выплатите банку чуть больше 4 миллионов: 2 миллиона – сам долг и два с лишним – проценты. Вот эти два с небольшим миллиона из вашего дохода и не будут облагаться подоходным налогом. Экономия – 270 тысяч рублей.

Чтобы получить такую налоговую льготу, надо предоставить в налоговую инспекцию ряд дополнительных документов: кроме договора купли-продажи, передаточного акта и свидетельства о праве собственности на квартиру – выписки с банковских счетов о том, что вы перечисляете деньги в погашение кредита.

При этом нужно иметь в виду, что льготы по налогам предоставляются только тем, кто эти налоги уже заплатил. Если у вас «черная» или «серая» зарплата, рассчитывать на налоговый вычет вы не сможете.