Роман Кирсанов - Все о личных финансах: способы экономии на все случаи жизни

Обычно заемщику предлагают оформить страховку в компаниях – партнерах банка. Чем больше партнеров, тем выше конкуренция, а соответственно и больше шансов оформить полис по доступной цене. И наоборот, если в списке страховщиков всего 2–3 компании, то и стоимость страховки, как правило, выше, чем в среднем по рынку.

Но это не значит, что брать ипотечный кредит невыгодно. Во-первых, за 15–20 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти. И даже с учетом переплаты такая покупка окажется выгодной. Во-вторых, деньги надо вносить не все сразу, а платить небольшими суммами – так проще планировать свой бюджет. И в-третьих, если сравнить величину выплат по кредиту со стоимостью аренды подобной квартиры, суммы получатся примерно одинаковыми. То есть, если 20 лет снимать квартиру и 20 лет выплачивать кредит, деньги вы заплатите одинаковые. Но во втором случае квартира останется в собственности.

Если вы решили взять ипотечный кредит, старайтесь погашать его без задержек. За каждый день просрочки начисляется штраф – 0,2–0,5 % от суммы пропущенного платежа. А при регулярных задержках, даже незначительных (к примеру, на пару дней трижды в течение года), банк может потребовать досрочного погашения кредита в полном объеме. Кроме того, аккуратность при внесении ежемесячных платежей создает вам репутацию, которая в будущем может сослужить хорошую службу. При возникновении действительно серьезных проблем банк скорее пойдет навстречу дисциплинированному заемщику.

И еще один совет. Если вашим созаемщиком выступает супруг или супруга, до оформления кредита задумайтесь о подписании брачного договора: раздел имущества, являющегося предметом ипотеки, – довольно хлопотная процедура.

Стоит задуматься и о том, как быстро вы сможете найти новую работу с приемлемым для погашения кредита уровнем дохода, если по какой-либо причине потеряете старую.

Жилищно-накопительный кооператив

У тех, кто хочет купить жилье, но не имеет достаточных средств, есть альтернатива ипотечному кредиту – получение займа в жилищно-накопительном кооперативе.

Кооператив работает по принципу «кассы взаимопомощи». Вступив в него, человек сначала накапливает на своем счете деньги. Как только накопится половина стоимости квартиры, кооператив выдает вторую половину. Причем под меньшие проценты, чем банк, – обычно это 3–4 % годовых. При этом кооператив не требует никаких документов, подтверждающих доход: накопив половину суммы, заемщик уже доказал свою платежеспособность. Рассрочка по выплате долга, как и при ипотеке, может достигать 10–20 лет. А вот собственником жилья гражданин становится только после того, как вернул кооперативу все деньги.

На первый взгляд, условия очень привлекательные. Но «узким местом» здесь является необходимость накапливать деньги в кооперативе. Нет никакой гарантии, что в один прекрасный момент кооператив не объявит себя банкротом. Или не исчезнет со всеми накопленными деньгами.

Надо понимать, что кооператив работает по принципу финансовой пирамиды. Тем, кто уже накопил на полквартиры, выдаются займы из тех денег, которые вносят вновь вступившие члены, и тех, что возвращают заемщики. Поэтому, если нет притока новых членов, а заемщики перестают платить, у кооператива наверняка возникнут проблемы с выдачей новых займов. Кроме того, в большинстве кооперативов нельзя принести деньги на полквартиры и завтра же получить вторую половину. Есть определенный период, в течение которого деньги должны «полежать», например, полгода или год. А захочется ли вам доверять крупную сумму на такой срок неизвестной организации?

Однако это не значит, что с кооперативами вообще нельзя иметь дела. Можно, но очень осторожно. Во-первых, надо познакомиться с историей кооператива: сколько лет он работает на рынке и каковы отзывы о его деятельности. Во-вторых, проверить, значится ли такой кооператив в базе данных Федеральной службы по финансовым рынкам – для этого достаточно позвонить в эту организацию. Если ответ положительный, уже хорошо: значит, государство этот кооператив проверило и следит за его деятельностью. И в-третьих, следует внимательно изучить договор с кооперативом, лучше при помощи квалифицированного юриста.

И последнее. В периоды, когда цены на недвижимость растут, сотрудничество с кооперативом напоминает игру в «догонялки». Сколько бы денег вы ни относили, никогда не накопите свою половину.

Жилищно-накопительные вклады

Российские банки начали предлагать вклады с такими «говорящими» названиями, как ипотечный или жилищнонакопительный. За год или два клиентам предлагается накопить нужную сумму на первоначальный взнос для покупки квартиры в кредит.

Нужно понимать, что такой вклад от обычного накопительного депозита отличается лишь названием. И может быть, чуть более высокими процентами. Никаких гарантий получения ипотечного кредита в будущем он не дает. Все это, как правило, написано в договоре. Впрочем, будущему заемщику открыть такой вклад полезно в качестве своеобразной «тренировки», чтобы научиться регулярно ходить в банк и пополнять вклад.

Во многих западных странах существуют специальные банки, где можно накопить на первоначальный взнос, а затем гарантированно получить кредит на покупку квартиры, – строй-сберкассы. В Германии, например, они пользуются огромной популярностью. В России пока нет специального закона о таких банках – он только разрабатывается и неизвестно, будет ли принят.

Как правильно выбирать кредитную программу

Сегодня, чтобы взять ипотечный кредит, приходится проделывать огромную работу: выбрать банк, подходящую ипотечную программу, собрать документы. Если нет времени этим заниматься, можно поручить все это посреднику – ипотечному брокеру.

Для желающего получить ипотечный кредит услуги ипотечного брокера могут быть и бесплатными. Правда, в этом случае существует опасность, что такая компания в первую очередь будет отстаивать интересы банка, а не заемщика. Другие брокеры берут комиссионные с клиента, при этом берутся помочь даже в самых сложных случаях, например, если человек уже обращался за кредитом в банк и получил отказ.

Как правило, гонорар такого брокера составляет 1 % от суммы кредита. При сумме кредита 50 тысяч долларов комиссионные составят 500 долларов. Но эти деньги с лихвой окупятся, если брокер подберет наиболее выгодную ипотечную программу, например с самой низкой процентной ставкой или с наименьшим первоначальным взносом. Или просто подскажет, как снизить дополнительные платежи.

Ипотечное перекредитование

Еще несколько лет назад ипотечные кредиты выдавались под 18 % годовых в рублях и 15 % – в валюте. Сегодня рублевые ставки – 12–15 %, а в валюте кредит можно взять под 10–11 %. То есть разница – 3–4 %. Если платить осталось еще 5-10 лет, стоит задуматься о том, чтобы изменить условия кредитования. Впрочем, имеет значение не только разница в процентных ставках, но и сумма, которую заемщику осталось выплатить.