Константин Бакшт - Вкус жизни. Как достигать успеха, финансовой свободы и управлять своей судьбой

Для сравнения: в региональном городе-миллионнике Вы можете сдавать квартиру стоимостью 1,6 миллиона рублей в аренду примерно за 9000 рублей в месяц. Коммунальные платежи и компенсация оплаты страховки в среднем за год составят 2000 рублей в месяц. Итого доходность по такой инвестиции составит:

(9000 рублей — 2000 рублей) × 12 месяцев /1 600 000 рублей = 5,25 % годовых.

Трехкомнатная квартира в том же городе-миллионнике может стоить 3 миллиона рублей и при этом сдаваться в аренду за 15 000 рублей в месяц. Средние за год коммунальные платежи возьмем на уровне 3000 рублей в месяц (включая компенсацию оплаты страховки). Итого доходность такой инвестиции составит:

(15 000 рублей — 3000 рублей) × 12 месяцев / 3 000 000 рублей = 4,8 % годовых.

Не очень-то привлекательный вариант, не правда ли? Особенно если учесть, что банковские депозиты в тот же период времени обеспечивают доходность на уровне 8–11 % годовых!

Дело в том, что к весне 2010 года рынок недвижимости все еще не вышел из состояния стагнации. Желающих продать квартиры по-прежнему значительно больше, чем желающих их купить. В результате цены на жилье не то чтобы продолжают сильно падать, но и не поднимаются. А без прироста стоимости жилья доходность подобных инвестиций оказывается невысокой. Очевидно, что в будущем, когда период стагнации на данном рынке закончится, цены на недвижимость вновь пойдут вверх. И тогда инвестиции в недвижимость, сдаваемую в аренду, опять станут более привлекательными.

Посмотрим для сравнения, какую доходность Вы могли бы получить, если бы инвестировали средства в жилую недвижимость за рубежом и сдавали ее в аренду.

* В Турции, в Кемере, апартаменты стоимостью 220 000 евро обеспечат Вам доход от сдачи в аренду около 2,6 % годовых. Прямо скажем, не фонтан! Это связано с тем, что в курортной зоне Вы сможете сдавать жилье в аренду лишь несколько месяцев в году.

* В Турции, в Стамбуле, однокомнатная квартира стоимостью 150 000 евро обеспечит Вам доход от аренды чуть ниже 4 % годовых. Уже лучше, хотя все еще не слишком привлекательный вариант.

* В Испании, в Барселоне, апартаменты стоимостью 300 000 евро могут обеспечивать арендный доход на уровне 4 % годовых. Жилье можно сдавать за 1100–1200 евро в месяц, из этой суммы нужно вычесть коммунальные платежи.

* В Испании, в Марбелье, апартаменты с двумя спальнями стоимостью 250 000–350 000 евро при долгосрочной сдаче в аренду обеспечивают доход на уровне 3 % годовых. Похуже, чем в Барселоне.

* В Германии и Австрии можно приобрести в собственность доходные дома. Они обслуживаются местными управляющими компаниями и предположительно могут обеспечивать своим владельцам доход на уровне 7–8 % годовых. Стоимость таких доходных домов составляет от 600 000 евро (Восточная Германия) до 800 000–1 000 000 евро и выше (Западная Германия и Австрия).

Более обеспеченных и опытных инвесторов всегда интересовали инвестиции в коммерческую недвижимость. В 2004 году арендные выплаты могли быть на уровне 15–20 % годовых и более от стоимости объекта. В лучших случаях можно было рассчитывать на 33 % годовых. Стоимость самой недвижимости также росла — в среднем на 15–20 % в год. Таким образом, результирующая доходность составляла 30–40 % годовых и более.

На тот период времени недвижимость нежилого фонда, сдаваемая в аренду, являлась одним из наиболее привлекательных инвестиционных инструментов, обеспечивающих пассивный доход.

С наступлением экономического спада 2008–2009 годов ситуация изменилась. Как говорит по этому поводу один мой хороший знакомый: «Самый популярный магазин в городе — "АРЕНДА": везде висит его реклама!»

Можно сказать, что с началом экономического спада положение владельцев коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, стало отличаться от положения владельцев сдаваемой в аренду жилой недвижимости так же, как отличается положение работающих по найму топ-менеджеров от положения рядовых сотрудников.

Рядовой сотрудник, даже потеряв работу, имеет неплохие шансы найти похожую, причем довольно быстро. Возможно, с некоторым снижением доходов. Что же до топ-менеджера, то пока у него есть работа — все отлично. Но если он в разгар кризиса лишится своего места, найти аналогичную позицию будет чрезвычайно тяжело. При этом ежемесячный доход может снизиться в несколько раз. Но еще хуже, что в течение длительного времени придется сидеть вообще без работы и без дохода.

Аналогично всегда есть желающие снять квартиру. Это массовый рынок, где баланс спроса и предложения выражается в изменении цены. В 2009 году, когда рынок аренды квартир в Москве просел, многие мои сотрудники, снимающие жилье, переехали на новые квартиры с лучшими условиями. При этом все время имелся спрос на сдаваемые квартиры. И в любой момент можно было сдать жилье. Главное, чтобы цена была рыночной.

Что же до владельцев коммерческой недвижимости, тут все зависело от арендаторов. Если в начале экономического спада объект недвижимости находился в аренде и компания-арендатор не погибла в результате кризиса, такой объект по-прежнему приносил неплохой доход в виде арендной платы. Все, что нужно было сделать, — пойти навстречу арендатору, если он аргументированно запрашивал снижения арендной платы в разумных пределах.

ПРИМЕР

К весне-лету 2009 года произошло настолько ощутимое снижение арендных платежей на рынке в целом, что мы, как и любая коммерческая компания, не могли проигнорировать этот фактор. Изучив расценки, мы обратились к своим арендодателям с пожеланием о снижении арендных платежей.

В Москве нам быстро пошли навстречу. А вот в регионах ситуация развивалась по-разному.

Например, в Саратове у нас изначально были достаточно приемлемые условия аренды. Поэтому мы решили не обращаться к арендодателю с запросом о снижении платежей. Но летом 2009 года из-за укрупнения площадей для нового арендатора арендодатель попросил нас переехать с 5-го на 6-й этаж. При этом предполагалось отменить наши особые условия, что фактически означало ощутимое увеличение арендных платежей.

Это меня разозлило. По всему городу ищут арендаторов. Цены на аренду снижаются. А тут нам предлагают переехать, да еще увеличивают арендную плату! То, что на протяжении многих лет мы платим как по часам, да и в кризис не испытываем ни малейших финансовых сложностей, совершенно не ценится! Может, пора порвать отношения с подобным арендодателем?

По моему распоряжению были рассмотрены различные варианты переезда. Как и следовало ожидать, интересных предложений нашлось немало. Директор моего саратовского филиала направился к арендодателю с официальным запросом: если нам не пойдут навстречу, мы переедем не с этажа на этаж, а сразу в другое здание! Этого оказалось достаточно: условия остались прежними, с переездом нам помогли. В результате мы по-прежнему платим как по часам тому же арендодателю.