Константин Бакшт - Вкус жизни. Как достигать успеха, финансовой свободы и управлять своей судьбой

В Самаре события разворачивались иначе. Арендодатель несколько лет относился к нам хищнически. Регулярные повышения арендной платы, крайнее неудобство взаиморасчетов, наплевательское отношение к нашим интересам. Поскольку один переезд равносилен двум пожарам, я долго наступал на горло собственной гордости. Но в 2009-м настало время для реванша. На наше пожелание существенного снижения арендных платежей арендодатель не отреагировал. В результате мы переехали… этажом выше, в точно такой же по форме и площади офис, что и раньше. Но с более привлекательными ремонтом и обстановкой и ощутимо более выгодными условиями аренды. И конечно, у этого этажа был другой владелец. Буквально за 2–3 месяца аналогично нам переехали более половины компаний, арендовавших офисы у нашего предыдущего арендодателя.

Хуже пришлось тем, у кого не было арендаторов на момент начала экономического спада. Или тем, кто вложил деньги в строящиеся объекты недвижимости либо в участки земли, находившиеся в процессе оформления. А сильнее прочих пострадали инвесторы, строители и девелоперы, инвестировавшие все свои средства в строящиеся объекты и не имеющие возможности завершить строительство из-за дефицита финансовых ресурсов.

ПРИМЕР 1

Одни мои знакомые всегда мечтали стать собственниками нескольких этажей в торгово-офисном здании. И вот их мечта осуществилась. К концу 2008 года.

Хорошо, что здание, в которое они вложили средства, к тому моменту было достроено и сдано в эксплуатацию. Повезло, что деньги не сгорели. Однако с привлечением арендаторов возникли серьезнейшие проблемы. Ну а чего еще можно было ожидать, если учесть, что на дворе 2009 год — экономический спад в разгаре. А в принадлежащих моим знакомым помещениях даже ремонт не сделан — одни голые стены.

В результате их бизнес, из которого в предыдущие годы изымались средства для инвестиций в строительство, чувствует себя далеко не лучшим образом. Да и спад в экономике дополнительно его подкосил. Нужны средства на ремонт, иначе не сдашь помещения в аренду, а денег нет. Хотели получать пассивный доход от аренды — в результате доходов еще нет и быть не может, а коммунальные платежи за обширные еще не используемые площади проделывают дополнительную дыру в бюджете. Зато теперь мои знакомые — владельцы нескольких тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости!

ПРИМЕР 2

Да что там говорить, я и сам приобрел кое-какие объекты коммерческой недвижимости незадолго до начала экономического спада 2008 года. Одно помещение находится в уже построенном, но еще не сданном здании (по состоянию на весну 2010 года). Идут суды, а тем времени мои средства лежат мертвым грузом.

Другое приобретенное мной помещение находится в здании, которое было достроено и сдано в эксплуатацию. Ну, получил я свидетельство о собственности — и что толку? Чтобы сделать ремонт, нужны дополнительные средства. Подключение коммуникаций — отдельный разговор, особенно тяжко с электричеством. Эти взяточники и вымогатели делают все, чтобы без поборов с ними нельзя было решить ни один вопрос. Да и с поборами все происходит долго и муторно. А когда мне удастся сдать это помещение в аренду и за сколько? Бог его знает. По моим прикидкам, доход от арендных платежей составит 6–7,5 % годовых, вряд ли больше. И то лишь тогда, когда удастся найти более или менее подходящего арендатора.

ПРИМЕР 3

Все вышеизложенное — далеко не самый худший вариант. Так, один из моих знакомых работал в тесном взаимодействии с крупной московской девелоперской компанией. Он вложил 36 миллионов в расселение участка под застройку в центре города-миллионника. А вскоре после начала кризиса его партнеры отказались от участия в проекте. Хотя все было оговорено. Он бы не вкладывал такие средства без гарантий! В результате мой знакомый остался с участком, на котором сам не планирует и не хочет вести строительство, и со здоровенной дырой в инвестиционном капитале.

Впрочем, и это не самая серьезная проблема из возможных. Не секрет, что в период экономического спада многие крупные девелоперские и строительные компании погибли или были уничтожены. Их объекты стоят недостроенными. Деньги, которые вложили в эти объекты инвесторы, не только не принесут дохода — в большинстве случаев инвесторам не будет возвращен даже первоначально вложенный капитал.

В то же время нельзя сказать, что инвестиции в коммерческую недвижимость рискованные, а в жилую недвижимость — нет.

ПРИМЕР

Один мой хороший знакомый вложил 4 миллиона в покупку однокомнатной квартиры в строящемся доме в Москве. Крупная компания и в кризис продолжала строить здания… только не тот дом, в котором была приобретена квартира. На протяжении нескольких лет работы таки не сдвинулись с мертвой точки. Мой знакомый подал в суд на строительную компанию — теперь немалые деньги уходят еще и на адвокатов. А ведь он приобретал квартиру, чтобы его мама переехала к нему поближе. И на деньги, которые были выручены от продажи маминой квартиры в одном из поволжских городов-миллионников. Кроме того, он добавил больше миллиона самостоятельно заработанных и отложенных в предыдущие годы средств.

Старая квартира продана, новой нет. И в довершение всего моему знакомому приходится платить аренду за квартиру, в которую переехала его мама.

Самое время, перефразируя Экклезиаста, сказать: «Во многая собственности — многие печали».

Частные займы

Этот традиционный, издавна известный вид инвестиций стал весьма привлекательным в период экономического спада 2008–2009 годов.

Одно из важнейших последствий кризиса — значительное ухудшение ситуации с кредитами. Дешевые импортные кредиты из российской экономики резко выдернули, многие банки и финансовые компании стали испытывать серьезные проблемы с ликвидностью.

В результате банки кричат, что денег нет, и требуют у компаний возврата выданных кредитов. Причем новые кредиты давать не торопятся из-за сомнений в платежеспособности заемщиков. Встает вопрос: если у компании заключен с банком кредитный договор и она должным образом выполняет все его существенные условия, как банк может потребовать досрочного погашения кредита? Просто так не может. Но дело в том, что срок любого кредитного договора рано или поздно истекает. У каждого банка есть клиенты, сроки выдачи кредитов которым закончились в октябре, ноябре, декабре 2008 года, январе 2009 года и т. д. Сначала банки на законном основании настаивают, чтобы кредиты были своевременно возвращены. А потом не спешат выдавать новые. Тем временем денежки от клиентов активно перетекают обратно в банки.