Юлия Медведева - Квадратные метры, сдавайтесь! Инвестиции в доходную недвижимость. Руководство для арендодателей

Такой метод подходит для оценки флиппинговых объектов и доходности от сдачи недвижимости в аренду.

Второй – доходный метод чаще всего применяется при покупке готового арендного бизнеса или при желании продать текущий объект с целью вложения в финансовые инструменты.

Он заключается в том, что доходы от продажи или аренды вы делите не на расходы, а на рыночную или продажную стоимость объекта. Так, если вам предлагают к продаже готовый объект с доходностью 10%, то вы можете понять, что его окупаемость составит 10 лет. Для квартиры, сдающейся в долгосрочную аренду, это хороший показатель, а для коммерческой недвижимости – в пределах средних значений.

Также Вы можете решить переложить деньги из объекта недвижимости в финансовые инструменты, если вдруг их доходность окажется выше текущей (от недвижимости). Или, наоборот, приобрести объект недвижимости, если доходность финансовых инструментов Вас не устраивает или вы хотите избежать ненужных рисков.

Тут уже может пригодиться третий метод – альтернативный, когда в расчет берутся также возможные альтернативные варианты вложений денежных средств, а также учитывается упущенная выгода. Этот метод применяется в финансовом менеджменте, но для оценки и расчета доходности квартиры, сдающейся в аренду, нам вполне хватит первых двух.

В большинстве источников информации вы услышите расхожие цифры по доходности от сдачи квартиры в аренду в районе 3—4%. И в этих цифрах действительно есть доля правды. Почему доля? Просто потому что от любого финансового инструмента Вы получите меньше, чем могли бы, если в этом инструменте не разбираетесь и не имеете опыта инвестиций такого рода.

И, соответственно, доходность может прилично возрасти, если Вы хорошо изучите тему и/или заручитесь поддержкой нужных специалистов. Это правило действует как на фондовом рынке, так и на рынке недвижимости.

Если Вы будете сдавать свою квартиру по принципу «и так сойдет», то максимум, что вы сможете получить – это доходность 3—4% годовых, а то и ниже. Мои же объекты никогда не приносят меньше 10—12%. Как я этого добиваюсь?

Чтобы получить такую доходность я работаю по всем фронтам и начинаю с самого раннего этапа – принятия решений о покупке объекта инвестирования. Рассчитываю экономическую эффективность. При этом наперёд просчитываю будущую ликвидность (за сколько смогу как сдать, так и продать в будущем).

Для себя я выделила 5 шагов к выгодному инвестированию в недвижимость:

① Выгодно купить (практически всегда ниже рынка).

② Повысить ценность и рыночную цену.

③ Выгодно сделать ремонт (так, чтобы затраты на него окупились).

④ Сделать привлекательный для целевой аудитории дизайн.

⑤ Выгодно сдать/продать (практически всегда по цене выше рынка).

Именно поэтому не доходность определяется потраченными на квартиру средствами, а заданная доходность диктует сумму покупки и величину затрат на ремонт. То есть существует определенный лимит, в который нужно уложиться, чтобы получить желаемую доходность.

При таком подходе удаётся добиться ставки доходности 12% в год при долгосрочной аренде. А если ещё прибавить % от роста капитала (увеличение стоимости недвижимости за время владения), то отдача от капитала получится ещё +20%, иногда +30% (всё зависит от изначальной точки входа в объект).

Глобально можно выделить две основные цели инвестирования на рынке недвижимости. Первая направлена на увеличение стоимости капитала, вторая – на создание и увеличение денежного потока с вложенного капитала. И та, и та имеет право на существование. Все зависит от размера первоначального капитала, предпочтений инвестора, его опыта, знаний, склонности к риску.

Все стратегии на рынке недвижимости базируются на принципах предыдущих двух целей, но имеют свои нюансы в реализации.

Абсолютно точно нельзя сказать, что одни стратегии подходят для активного управления, а вторые сгодятся в качестве пассивного источника дохода. И там, и там, можно использовать разные вариации стратегий, находя для себя наиболее финансово привлекательные на тот срок инвестирования (планирования), который вы сами для себя определили.

Применимость той или иной стратегии для достижения глобальной цели представлена в таблице 1. Сами стратегии описаны далее.

Таблица 1. Соотнесение стратегий и целей

Чаще всего данная стратегия существует в виде покупки квадратных метров в новостройках на этапе котлована и продаже на более поздних сроках строительства, либо после сдачи объекта. Увеличение цены при продаже новому собственнику – своеобразная плата за риск, который вы сняли с новоиспечённого владельца недвижимости, который побоялся приобретать его на более ранних сроках, а также плата за использование денежных средств, которые были заморожены в объекте на время стройки. Хотя некоторые умудряются брать ипотеку на такие объекты и продавать их с непогашенной ипотекой. Такие схемы сейчас не редкость и уже стали обычной практикой многих банков.

Также встречаются случаи перепродажи новостроек и вторичного жилья, но уже с дизайнерским ремонтом и даже меблировкой, и по существенно более высокой цене (флиппинг). Свои покупатели находятся и на такие объекты.

Эта же стратегия используется при перепродаже земельных участков, лотов, купленных на аукционах по банкротству и т. п. В общем, везде, где прибыль формируется за счет совершения разовой сделки и влечет увеличение капитала.

Продолжение предыдущей стратегии. Если вы решаете не продавать, а сдавать, купленную недвижимость.

Вы, конечно же, делаете ремонт, исходя из потребности потенциальных арендаторов, и сдаете либо на длительный срок, либо посуточно, если у вас жилая недвижимость.

Применяется как для жилой, так и для коммерческой недвижимости.

Основная цель – увеличение суммарных платежей с аренды. А в сфере коммерческой недвижимости может применяться для увеличения стоимости капитала.

Как видно, это стратегия может применяться и в качестве создания источника денежного потока, так и для увеличения капитала.

Данная стратегия может быть реализована следующими методами:

– Деление квартиры на студии или увеличение количества комнат (перепланировка при наличии технической возможности)