Юлия Медведева - Квадратные метры, сдавайтесь! Инвестиции в доходную недвижимость. Руководство для арендодателей

© Юлия Медведева, 2022

ISBN 978-5-4498-3453-9

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Сдача квартиры в аренду – это невыгодно.

Я тоже раньше считала, что сдача квартиры в аренду – это не особо выгодное мероприятие, что даже банковские вклады казались мне более привлекательной перспективой.

До 2014 года коммерческая Недвижимость показывала более привлекательную доходность. Но сменилась экономическая ситуация, выросли тарифы (а для нежилых помещений они уже тогда были на 20—50% выше, чем для жилых), поменялась налоговая политика, в жизнь собственников недвижимости «зашел» кадастр.

Как следствие, упали доходы от аренды, и перспектива повышения ставок пока едва просматривается. Наиболее выгодные объекты не стремятся менять своих собственников. На рынке в продаже в основном неликвид, либо переоцененные объекты. Иголку в стоге сена найти, как и прежде, очень трудно.

Про жилую недвижимость все мы слышали, что её доходность не превышает 4—5%, а головной боли от неё в два раза больше, чем от коммерции.

И по большому счету, такая доходность у вас и получится, если вы не чувствуете тренды, не умеете «видеть» скрытые в недвижимости деньги или не используете стратегии, помогающие получать повышенный доход от недвижимости.

Поэтому далее я буду рассказывать и доказывать то, что с жилой недвижимости можно получать не 4—5%, а все 24—25%, используя правильное видение и стратегии.

Эта книга адресована в первую очередь арендодателям – людям, сдающим свою недвижимость в аренду или наём (знаете, кстати, в чем отличие?), а также тем, кто только планирует приобретение доходной недвижимости или уже является обладателем таковой, но все еще не начал использовать ее для повышения уровня благосостояния.

Конечно, книга будет интересна любому, кого хоть немного интересует тема взаимоотношений арендодателя и арендатора и кто хоть раз бывал в роли одной из сторон.

Я, со своей стороны, хочу обозначить личную позицию в сфере арендных отношений. И заключается она в том, что в любых отношениях люди должны, прежде всего, уважать друг друга и, не смотря ни на что, оставаться людьми. Да-да, быть может, сейчас мои слова покажутся вам очень общими и практически ничего не значащими, но с опытом вы поймете ценность этих слов.

Конечно же, не стоит забывать и об уважении самого себя. А помочь сохранению выдержки и внутреннего баланса вам поможет правильно составленный договор. Возможно, я немного рано об этом говорю, но арендные отношения только начинаются после подписания договора. Хотя путь до момента подписания порой может оказаться длинной дорогой.

У каждого свой путь, свои принципы. Но среди моих, основные – порядочность и чистота во всех ее смыслах.

Арендный рынок в России еще только набирает обороты и еще слабо представляет подобие цивилизованного. Но я надеюсь, что начав с себя, своего города, нам удастся создать нечто, за что не просто не будет стыдно, а за что не стыдно будет попросить больше, чем у конкурента.

Я за то, чтобы давать дополнительную ценность, помимо квадратных метров. Я за то, чтобы учитывать интересы и потребности людей. В то же самое время, я за то, чтобы люди, пользуясь благами, которые мы предоставляем, не садились на шею и не уклонялись от договоренностей, и обязанностей, которые принимали изначально. В этом, опять же, нам поможет грамотно составленный договор, твердая позиция в отношении защиты собственных интересов и внутренний стержень.

Рынок не стоит на месте, люди становятся более требовательными, реалии экономики меняются. Важно не отстать от жизни, ведь только тот, кто умеет поймать дух времени и разглядеть тенденции, способен удержаться на плаву.

В книге будут описаны различные объекты и стратегии инвестирования, но основной акцент сделан на грамотном выстраивании долгосрочных арендных отношений в жилом фонде как наиболее популярном способе создания капитала и пассивного денежного потока.

Читая книгу, переходя от главы к главе, проникаясь выводами в конце, вы поймете, что я не просто хочу поделиться информацией, как сдать свою недвижимость в аренду и получать среднюю по рынку плату, я хочу показать Вам, что всегда есть варианты сдать ее дороже и выжать максимум из того, что Вы имеете.

Я, прежде всего, рассматриваю недвижимость как инструмент и способ инвестировать деньги, хоть и очень консервативный способ. Да, он не лишен недостатков, но преимущества такого способа вполне удовлетворяют моим ожиданиям в доходности и степени риска. Начнем с того, что же вообще такое инвестиции?

Инвестиции – это вложение денег с целью получения прибыли или экономической выгоды. Инвестировать можно как в материальные ценности (недвижимость, драгоценные металлы, бизнес и т.п.), так и в нематериальные (депозиты, облигации, акции, ценные бумаги и т.п.). Также можно инвестировать в реальные, но нематериальные активы, такие как патенты, лицензии, авторские права, товарные знаки и т. д. (рис.1)

Рис. 1. Виды объектов инвестирования

В современном мире недвижимость рассматривается в качестве одного из самых надёжных вариантов инвестирования с целью сохранения и приумножения капитала, а также создания стабильного денежного потока. Причем степень доходности и риска таких инвестиций напрямую зависит от стратегии инвестирования и активности участия в процессе управления такими инвестициями. При высокой степени участия (вовлеченности в получение прибыли) такой вид инвестиций может рассматриваться как бизнес, при низкой – как пассивный доход.

Основными и наиболее частыми операциями с недвижимостью на рынке недвижимости являются: купля-продажа объектов или сдача их в аренду.

В современных реалиях рыночный экономики инвестиции в недвижимость приобретают всё большую популярность, поскольку рынок недвижимости предоставляет множество возможностей для генерирования больших доходов, как от продажи объектов, так и от сдачи в аренду или владения.

В среднем, инвестиции в недвижимость окупаются за 10—14 лет. Но при правильно выбранных объектах, стратегии инвестирования и активной позиции инвестора срок окупаемости может сократиться до 5 -7 лет. Немаловажным фактором в этом процессе будет являться уровень развития рынка недвижимости конкретно в том регионе (городе), в котором приобретается недвижимость.