Юлия Медведева - Квадратные метры, сдавайтесь! Инвестиции в доходную недвижимость. Руководство для арендодателей

– Сдача таунхауса в аренду частями (доходный дом)

Может применяться как самостоятельно, так и в паре с предыдущей стратегией. Здесь, как мы понимает речь идет только о формировании и увеличении денежного потока. Так как, применяя эту стратегию, нам не нужно задействовать свой капитал, следовательно, о росте капитала в этом случае речь не идет.

В случае с жилой недвижимостью, можно арендовать помесячно, а сдавать посуточно.

В случае с коммерческой недвижимостью, можно делить большую площадь на более малые и сдавать частями.

Как правило, это делают с низколиквидной в силу тех или иных причин недвижимостью – коммуналками, торговыми, производственными и складскими помещениями. Как Вы понимаете, низколиквидными они остаются только до редевелопмента.

Например, при наличии высоких потолков – создают дополнительный этаж, а, следовательно, и площади, и сдают (или продают) модернизированное помещение уже целиком, или, опять же, по частям.

Сюда же можно отнести перепланировку помещений, как жилых, так и коммерческих с целью увеличения их функционала, улучшения эргономики, привлекательности, а, следовательно, и ценности.

Стратегия, связанная со значительным увеличением стоимости капитала. Однако в последнее время становится все менее привлекательным вариантом инвестиций вследствие удорожания и усложнения процесса перевода из жилого фонда в нежилой. К тому же, несколько теряет актуальность в новых реалиях рынка, когда первые этажи жилого здания изначально возводятся под коммерческие цели и имеют статус нежилых помещений, а также соответствующие статусу цены за квадратный метр.

Хоумстейджинг – это новое понятие на рынке недвижимости России, но хорошо зарекомендовавший способ сделать недвижимость более привлекательной для потенциального покупателя или арендатора.

Уже разработаны специальные методы, алгоритмы и даже чек-листы, которые позволяют преобразить недвижимость и продать ее максимально быстро и дорого. За рубежом работают профессиональные стейджинговые агентства и выпускаются целые шоу, где участники на реальных примерах доказывают, что хорошо подготовленные к продаже или аренде объекты находят своего клиента гораздо быстрее и на 10—20% дороже своих неподготовленных «собратьев».

Цель хоумстеджинга – влюбить потенциального покупателя или арендатора в объект недвижимости. Поэтому приемы стейджинга воздействуют на все аспекты нашего восприятия пространства. Работа идет и с формой, и с цветом и с запахами. На всех уровнях, в том числе на подсознательном, клиент должен почувствовать комфорт и единение с выбираемым объектом недвижимости.

Даже, если Вы покупаете квартиру для себя, важно помнить о стратегии наращивания капитала. Дополнительный доход ещё никому не помешал.

Итак, смотрите всегда с позиции инвестора: отобьются ли Ваши вложения на приобретение квартиры и ремонт (если он планируется) при дальнейшей продаже квартиры. Размышляя подобным образом, Вы вряд ли будете кидаться на дорогущую испанскую плитку или итальянские гардины. Трезвый расчёт и незамутненная эмоциями ясность ума позволят Вам выбрать свой бриллиант среди квартир, который станет отправной точкой в накоплении капитала и роста Вашего дохода.

Лучшая цена, по которой вы можете купить – это цена ниже рынка. Вы вряд ли встретите такую цену в объявлениях (разве что в объявлениях-приманках, которые имеют мало общего с реальными объектами, либо очень «мутных» квартир). Поэтому важно знать, как обосновать продавцу, что цена его объекта завышена (если это действительно так), или проявить недюжинное обаяние при торге.

Часто ниже рынка можно купить объекты у продавцов, у которых есть некоторые объективные сложности с реализацией их недвижимости. Но знание – сила, поэтому, если знать, как справиться с этими сложностями, можно сделать хорошо и себе, и ему.

Если Вы купили ниже рынка, считайте, вы уже заработали разницу между ценой̆ покупки и рыночной̆ ценой̆. Если Вам удастся увеличить ценность объекта за время владения им, то Вы ещё выгадаете несколько процентов при продаже.

В итоге, Вы взращиваете капитал, проживая и пользуясь квартирой̆ в своих целях. Поэтому, говоря о доходной недвижимости, я имею в виду не только недвижимость под сдачу, а вообще любую недвижимость, которую Вы используете, либо решили приобрести.

Если при любых сделках Вы будете применять этот подход, то увидите, что можно жить не только на зарплату. Чего я Вам искренне желаю!

Вывод: Стратегия зависит от склонности к риску, понимания потребностей рынка, личных предпочтений и умения пользоваться финансовыми рычагами.

Бизнес – это, прежде всего, активное участие в процессе генерирования денежного потока – прибыли.

Если Вы решили заняться сдачей в аренду недвижимости серьезно, то построить отлаженный бизнес, приносящий прибыль, можно и нужно, зарегистрировав ООО, или хотя бы ИП. Так и вы юридически себя защитите, и солидности статус прибавит, но главное, с момента регистрации вы обязаны будете платить лишь 6% (по упрощенной системе налогообложение) от своего дохода, а не 13% (налог на доходы физических лиц) как физическое лицо.

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя в налоговой инспекции проходит за пять рабочих дней. Для регистрации требуется оплатить госпошлину (800 рублей) и услуги нотариуса (от 1300 рублей). Такой вариант подходит тем, кто ежемесячно получает от квартирантов более 25 тысяч рублей. Если, например, вы сдаете квартиру, доход с которой превышает 85 тысяч рублей в месяц, то еще выгоднее купить единый налоговый патент, если он стоит 60 тысяч рублей в год (в этом случае он оказывается меньше 6% от дохода).

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.

Приказ Министерства спорта, туризма и молодёжной политики РФ от 25 января 2011г. №35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи»