Натали фон Люксбург - Все о бизнесе в Германии

Для покупки объекта недвижимости, расположенного на территории Германии, иностранцами необходимо, чтобы покупатель (доверенное лицо) легально находился на территории страны и имел при себе:

• загранпаспорт (обязательно) для удостоверения своей личности;

• доказательства платежеспособности:

✔ для юридических лиц – справка, подтверждающая имущественное положение, заверенный перевод регистрационных документов по закону соответствующей страны.

Справкой об имущественном положении могут служить: банковские документы, подтверждающие наличие нужных денежных сумм на счету; гарантии кредитных учреждений; доказательства постоянных денежных доходов.

Купленный земельный участок переходит в собственность нового владельца только после соответствующей записи в земельной книге. Планы строений, расположенных на земельном участке, можно получить в строительном архиве (Bauarchiv), предъявив документы о собственности. При покупке-продаже недвижимости, даже при наличии строений на земельном участке, предъявление планов строений необязательно.

Все сведения об объектах недвижимости в Германии заносятся в земельную книгу, которая ведется судом соответствующего района, где расположен земельный участок. Земельная книга не открыта для свободного доступа. Получить информацию о занесенных в ней записях имеет право только сам владелец недвижимости (или соответствующие ведомства после получения разрешений).

В земельной книге содержится информация о суде, регистрирующем недвижимость, площадь и назначение земельного участка, адрес объекта недвижимости, имя владельца.

Земельная книга состоит из трех разделов, в которые заносятся:

• первый раздел – право собственности, т. е. информация о владельце (физическое или юридическое лицо, имя владельца (для физических лиц – дата и место рождения));

• второй раздел содержит записи об ограничениях, наложенных на объект недвижимости и обязательства по данному объекту;

• третий раздел содержит записи о долговых и залоговых обязательствах.

Таким образом, покупатель недвижимости может попросить владельца (продавца) показать земельную книгу, и если в ее втором и третьем разделах нет никаких записей, можно быть уверенным, что никаких долгов и обременений за данным земельным участком не числится.

Приобретая недвижимость в Германии, нужно учитывать следующие дополнительные расходы на приобретение:

• налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteur);

• расходы на нотариальное оформление (в Германии оплачивает покупатель недвижимости) – в среднем 1–2% от стоимости объекта;

• расходы на занесение имени нового владельца в земельную книгу;

• маклерский гонорар (Courtage) – до 6 % от стоимости покупки в случае, если недвижимость покупалась при посредничестве маклера.

Налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer)

Налогообложению подлежит приобретение недвижимости на территории Германии, в том числе земельных участков, зданий и их частей, в том числе квартир. Налогообложению подлежит также приобретение некоторых прав на недвижимость, например наследственное право на застройку земельного участка (Erbbaurecht).

Закон предусматривает так называемые «общие и особые исключения» от уплаты налога на приобретение недвижимости.

На основании «общих исключений»освобождены от уплаты налога следующие приобретения недвижимости:

• недвижимость, стоимость которой не превышает 2500 евро;

• приобретение недвижимости супругами друг у друга;

• получение объекта недвижимости бывшим супругом у другого в рамках раздела имущества после развода;

• получение недвижимости родственниками по прямой линии (родителями, дедушками, бабушками, детьми, внуками, правнуками), при этом приемные дети и супруги детей (приемных детей) имеют те же права;

• получение объекта недвижимости, который являлся частью общего имущества, в результате раздела этого имущества между совладельцами. Данная льгота распространяется на бывших совладельцев имущества и их супругов;

• получение недвижимости в качестве наследства (при дарении налог платится как налог на дарение).

На основании «особых исключений»освобождена от налогообложения покупка недвижимости иностранными государствами для размещения посольств, консульств и культурных учреждений; недвижимость, приобретаемая федерацией, федеральными землями, местными органами власти для общественных целей и т. д.

Если недвижимостью владеет персональное или капитальное общество, то обязанность по уплате налога на приобретение недвижимости возникает в следующих случаях:

• для персональных обществ:если в течение пяти лет после приобретения недвижимости как минимум 95 % долей в имуществе общества будет передано новым участникам общества, налог на приобретение недвижимости обязателен к оплате, как при смене собственника;

• для персональных и капитальных обществ:если в результате сделок в распоряжении одного лица и/или зависимых от него лиц оказывается в сумме как минимум 95 % долей в капитале общества, общество обязано оплатить налог на приобретение недвижимости, как при смене собственника.

Ставка налога на приобретение недвижимости едина на всей территории Германии и составляет 3,5 % от стоимости недвижимости.

Обязанность по уплате налога на приобретение недвижимости, в соответствии с законом, несут обе стороны договора. Окончательный переход собственности к новому владельцу осуществляется после уплаты им налога на приобретение недвижимости.

На основании информации о сделке, полученной от нотариуса, суда или участников сделки, финансовое ведомство высылает уведомление об уплате налога. Срок уплаты налога – 30 дней после получения уведомления.

Кроме расходов на приобретение недвижимости владелец недвижимости платит ежегодный налог на землю – земельный налог.

Если планируется строительство, то необходимо получение разрешения на строительство.

Данное разрешение необходимо при постройке, сносе, изменении внешнего вида любого строительного объекта, а также при изменении целей его использования.

Например, настоящее разрешение необходимо в случае, если жилой дом будет использоваться для предпринимательской деятельности (как гостиница, офисные помещения и т. д.). Разрешение на строительство выдает соответствующий низший административный орган по надзору за строительством (Bauaufsichtsbehorde) региональных коммунальных управлений: окружного или районного управления (Landratsamt, Bezirksamt). Получение разрешения может занять несколько месяцев.