Коллектив авторов - Инфраструктура муниципальных образований

В зависимости от характера природного окружения города отличаются друг от друга дизайном застройки, этажностью зданий, расположением рекреационных зон. Так, в ряде северных городов России особенности климата и почв формируют малоэтажную застройку территории, для южных и засушливых территорий особую важность приобретают проблемы озеленения городов и т. д. Пространственная организация каждого города уникальна и неповторима, двух одинаковых городов нет.

В научной литературе имеется несколько подходов к организации планировки и застройки территории города, ее зонированию. Один из них основан на концепции опорного экологического каркаса. В основе концепции лежит разделение территории на отдельные пространственные зоны: наивысшей хозяйственной активности, экологического равновесия и буферной зоны. Каждая из зон выполняет свою функцию. И если зона наивысшей хозяйственной активности включает в себя жилые массивы, участки производственных и торговых предприятий, кое-где разделенные зелеными насаждениями, то зона экологического равновесия предназначена для воспроизводства природных ресурсов, формирования зеленого пояса вокруг крупных урбанизированных территорий. Зона экологического равновесия может охватывать и пригородные районы. Буферные зоны образуются на стыке систем расселения и призваны снизить экологический дефицит территорий с насыщенной промышленной инфраструктурой.

Другой подход предполагает разделение территории города на ядро, центральный район, специализированный район и периферию.

Ядром города является исторический центр, включающий в себя, как правило, главные административные здания, культурные учреждения и торговые центры. Наличие ядра характерно для исторических городов, в некоторых в качестве такого ядра выступает кремль (Москва, Нижний Новгород, Великий Новгород, Псков, Казань и др.).

Центральный район по сравнению с ядром является более открытым и ориентирован на обслуживание основных функций города, обеспечивая реализацию преимущественно деловых и торговых функций города.

Специализированный район предполагает образование на территории города отдельных, достаточно обособленных жилых комплексов – микрорайонов или даже целых городских районов. Строительство таких «соцгородов» со своей развитой инфраструктурой было характерно для СССР периода индустриализации. Как правило, соц-города возникали при крупных промышленных предприятиях, их строительство финансировалось по титулам соответствующих министерств и ведомств. В таких городах, как Тольятти, при строительстве АвтоВАЗа был создан, по сути, новый город, значительно переросший по своим масштабам старый центр.

Периферия — район внешней границы городской территории, характеризующийся низкой степенью временной доступности (высокими средними временными затратами), недостаточным развитием социально-бытовой сферы. В этих частях города преобладает одноэтажная жилая застройка частного сектора. Но близость к рекреационным участкам пригородной зоны делает этот сегмент городской территории коммерчески привлекательным.

Перечисленные выше подходы формируют научную основу организации городского пространства. Правовую основу зонирования территории города составляют нормы Земельного [3]и Градостроительного кодексов. В указанных документах и в реальной практике муниципального управления используется зонирование территории города по трем основным факторам (критериям): функциональному, правовому и экономическому, или ценовому (рис. 1.4).

Рис. 1.4.Зонирование территорий муниципальных образований

Функциональное зонирование территории предполагает использование разных участков (зон) городской территории для различных целей (функций). Перечень этих функциональных зон определен Земельным кодексом (ст. 85). Соблюдение требований к функциональному зонированию территории города контролируется Федеральной службой земельного кадастра (Росземкадастр).

Правовое зонирование устанавливает систему разрешений и ограничений по использованию отдельных участков территории города. Градостроительный кодекс характеризует правовое зонирование как деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований. Муниципальная власть имеет возможность правового регулирования и принятия управленческих решений по вопросам определения:

♦ интенсивности использования отдельных участков территории города (плотности застройки);

♦ территориальных границ зон с ограничениями по этажности застройки;

♦ территориальных границ зон различных видов собственности (государственной, муниципальной, частной);

♦ территориальных границ зон, в пределах которых предполагается отчуждение (принудительный выкуп) недвижимости;

♦ территориальных границ зон с различными условиями подключения к транспортным и инженерным коммуникациям;

♦ территориальных границ зон с различными геологическими условиями, режимами инженерной защиты и благоустройства;

♦ границ земельных участков, обремененных публичным сервитутом, т. е. правом пользования чужим земельным участком в общественных целях.

Такая информация особенно важна для потенциальных инвесторов.

Правовое регулирование использования территории города определяется специальным документом – правилами землепользования и застройки, устанавливающим так называемые градостроительные регламенты.

Ценовое зонирование территории города осуществляется органами местного самоуправления на основании установленных земельным кадастром базовых цен на отдельные земельные участки. Органы местного самоуправления при установлении ставок земельного налога, размеров арендной платы за земельные участки, нежилые помещения и другие объекты недвижимости на различных участках городской территории могут дифференцировать их с учетом транспортной доступности, инженерной обеспеченности и престижности. Такое зонирование позволяет через систему повышающих и понижающих коэффициентов экономически стимулировать освоение территорий, в которых заинтересован город, и взимать повышенную плату в бюджет города с престижных участков.

Политика зонирования территории города (функционального, правового, ценового) является важным фактором регулирования его развития, привлечения инвестиций, ограничения застройки отдельных участков, максимизации доходов от использования территории.