Валерий Долятовский - Качество жилых зданий

Анализ жилищного фонда и обеспеченности жильем показывает, что Россия вступила в XXI век со значительными жилищными проблемами – с огромной долей неблагоустроенного жилого фонда и с низкой обеспеченностью людей жильем (кв. м. на человека), а большая часть населения вообще не имеет отдельного жилья. И эти проблемы российскому обществу придется решить в обозримый период.

В настоящее время в России на рынке строящегося жилья наметилось улучшение комфортабельности жилища и прилегающих территорий:

• повышение комфортабельности жилых зданий: увеличение размеров кухни и вспомогательных помещений, повышение высоты потолков, устройство подземной парковки, усиление безопасности проживания, благоустройство придомовых и дворовых территорий и т. п.;

• комплексное освоение городской территории, включающее строительство не просто отдельных домов или жилых комплексов, но и объектов инфраструктуры – школ, детских садов, магазинов, ресторанов, спортивных и бытовых объектов и т. п.;

• освоение загородных территорий: строительство загородных поселков и коттеджей, а также жилых комплексов.

Такая тенденция в динамике структуры потребительской ценности жилья на российском рынке отражает существование четырех сегментов 4 4 Сегмент рынка состоит из потребителей, одинаково реагирующих на один и тот же набор побудительных стимулов маркетинга [54]. (типов) жилья – элитного, бизнес-класса, комфорт-класса и типового, которая указывает на то, что в России формируются сегменты потребителей с высокими доходами и доходами выше среднего, требующих соответствующих стандартов жилья.

Об этом указывает также зарубежный опыт развития рынка жилой недвижимости, который указывает на то, что концепция жилья должна строиться с учетом, прежде всего, образа жизни его целевых потребителей. При этом образ жизни потребителей жилья определяется не только их доходами, но и семейным положением, профессиональной принадлежностью, социальным статусом, привычками, культурой быта, формирующих предпочтения к определенному образу жизни и соответствующему стандарту жилья.

Такая трактовка жилья предполагает исследование сущности жилья как товара социально-экономической категории, обладающего определенным набором ценностей [54]. Сущность жилья с развитием общества эволюционирует, что обусловливает изменение его содержания с учетом имеющихся на рынке стандартов жилья и их типов в сознании потребителей разных социальных групп.

Принципиальное изменение концепции жилья, а следовательно, методологии его проектирования и строительства не под силу только строительным компаниям (девелоперам 5 5 Девелопер – это физическое, но чаще юридическое лицо, которое занимается строительством объектов недвижимости для получения финансовой выгоды. ). В этом процессе большое участие должно принимать государство посредством изменения жилищной политики, выполнения задач формирования нового образа жизни и соответствующего нового сегмента жилья, а также избавления от жилья, не отвечающего этим стандартам. Реализация такой концепции должна привести к появлению жилья, ориентированного на конкретные слои населения и их образ жизни, и не только для потребителей с высокими доходами и доходами выше среднего, но и для многодетных семей, пенсионеров, одиноких людей, молодежи и др.

Маркетинговая 6 6 Маркетинг – социальный и управленческий процесс, целью которого является удовлетворение потребностей отдельных индивидов или общественных групп через предложение и обмен услуг и товаров. концепция потребительской ценности объекта жилой недвижимости должна быть направлена на всестороннее изучение рынка и отдельных потребительских запросов, ориентированных на образ жизни и удовлетворение потребностей разных социальных групп населения и сегментов потребителей.

Понятие «образ жизни» – это устоявшаяся форма бытия человека в мире, находящая свое выражение в его деятельности, интересах, убеждениях. Человек выступает как единство влияний среды и сознательного начала. То есть образ жизни человека зависит, с одной стороны, от условий существования, а с другой, от отношения к жизни, себе и окружающим. Кроме того, образ жизни отражает нравственные требования общества к человеку, его повседневному поведению. Государство, воздействуя на образ жизни, прежде всего, заботится о своей безопасности.

Ю. П. Лисицын [58], опираясь на классификации образа жизни И. В. Бестужева-Лады и других отечественных социологов и философов, выделяет в образе жизни четыре категории: экономическую – «уровень жизни», социологическую – «качество жизни», социально-психологическую – «стиль жизни» и социально-экономическую – «уклад жизни». Уровень жизни, или уровень благосостояния, характеризует размер, а также структуру материальных и духовных потребностей, т. е. количественную, поддающуюся измерению сторону условий жизни. Под укладом жизни понимается порядок общественной жизни, быта, культуры, в рамках которого происходит жизнедеятельность людей. Стиль жизни относится к индивидуальным особенностям поведения как одного из проявлений жизнедеятельности. Качество же жизни является оценкой качественной стороны условий жизни; это – показатель уровня комфорта, удовлетворенность работой, общением и т. п.

Образ жизни – тип жизнедеятельности людей, обусловленный особенностями общественно-экономической формации. Основными параметрами образа жизни являются труд (учеба для подрастающего поколения), быт, общественно-политическая и культурная деятельность людей, а также различные поведенческие привычки и проявления. Если их организация и содержание способствуют укреплению здоровья, то есть основание говорить о реализации здорового образа жизни, который можно рассматривать как сочетание видов деятельности, обеспечивающее оптимальное взаимодействие индивида с окружающей средой.

Качество жилища будем рассматривать как категорию, которая является составляющей понятия «уровня жизни» и в то же время включает понятия других категорий «образа жизни», но не охватывает их в полной мере.

Концепция маркетинга утверждает, что залогом достижения целей организации является определение нужд и потребностей целевых рынков и обеспечение желаемой удовлетворенности более эффективными и более продуктивными, чем у конкурентов, способами [54].

Концепция совершенствования товара утверждает, что потребители будут благосклонны к товарам, предлагающим наивысшее качество, лучшие эксплуатационные свойства и характеристики, а следовательно, организация должна сосредоточить свою энергию на постоянном совершенствовании товара [54].