Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

Вы должны хорошо знать цели и планы развития города. Это поможет вам понять, что и почему строится или планируется в нем строить. Кроме того, вы должны знать, как здесь ведутся дела, чтобы избежать роковых ошибок. Поверьте мне, я их тоже допускал.

Ваши действия:

• изучить генеральный план развития города;

• познакомиться с правилами землеотвода;

• усвоить «правила игры»;

• думать о том, чтобы своими действиями принести пользу политикам, а не наоборот.

Изучите местную политическую структуру. Администрация каждого города состоит из выборных политиков и их аппарата (к ним мы перейдем чуть позже). Очень важно установить с ними хорошие отношения. Хотите верьте, хотите нет, но мэры и члены городских советов весьма доступные фигуры. Почему? Потому что им тоже нужны новые люди, укрепляющие их позиции и служащие их интересам. В этом нет никакого цинизма. Так устроен мир. Мой старый друг Марк Хоровитц – бизнесмен и историк, специализирующийся на раннем периоде правления Тюдоров в Англии – значительную часть своей жизни потратил на исследования взаимоотношения властителей и лиц, извлекающих выгоду из близости к ним. В одной из работ, опубликованных в журнале «Historical Research» и посвященных пятисотлетию смерти первого короля из династии Тюдоров, он определяет политику как «преследование своих интересов и стремление к самосохранению с использованием властных средств». Генрих VII служит примером для всех лидеров, а также тех, кто пытается извлечь пользу из общения с ними.

То же самое должны делать и вы. К примеру, во вторник посетите заседание планового комитета, в четверг сходите на заседание городского совета. В промежутке повстречайтесь с членами администрации и девелоперами, помогите им в их делах, постарайтесь узнать о них побольше, расскажите о себе. Придерживайтесь позитивного стиля поведения. Когда вам придется подавать заявку на согласование, они уже будут знать вас, а это немаловажное подспорье в реализации проекта.

Возьмите на заметку

Власть имущие преследуют свои интересы и стремятся к самосохранению. Для достижения этих целей им нужны новые люди и новые идеи.

Вот ключевые фигуры в городе, с которыми вам надо познакомиться и добиться, чтобы они лучше узнали вас:

Сотрудники департамента строительства – это постоянная величина. Они остаются на государственной службе до самой пенсии. Политиков переизбирают каждые два или четыре года, а сотрудники аппарата сидят на своих местах год за годом. Они играют очень важную роль в политической поддержке вашего проекта.

Ваши действия:

• встречайтесь с сотрудниками департамента строительства, познакомьтесь с ними лично, приглашайте их на обед, на чашку кофе, на партию в гольф;

• обращайтесь к ним за помощью, добейтесь, чтобы ваш проект стал их заботой (вспомните о преследовании собственных интересов), постарайтесь понять ход их мыслей.

Несмотря на то, что эти группы носят неформальный характер и работают на общественных началах, они обладают большим влиянием, и их нельзя недооценивать.

Ваши действия:

• ходите на все собрания общественных организаций;

• посещайте заседания совета;

• разберитесь, кто является лидером в этих структурах и кто принимает решения.

Обычно он состоит из сотрудников, назначаемых выборными членами городского совета. Его решения носят, как правило, рекомендательный характер, но играют важную роль, так как впоследствии утверждаются решением городского совета.

Ваши действия:

• посещайте каждое заседание департамента и знакомьтесь с его членами;

• узнайте как можно больше о них и их биографиях;

• подружитесь с ними;

• проанализируйте, как они голосуют, и определите, на чьей стороне они стоят – бизнеса или жителей;

• разберитесь в альянсах, которые они заключают между собой, и в их причинах;

• определите, чей голос важнее всего для принятия вашего проекта;

• поддерживайте их амбиции и помогайте им в решении вопросов.

Это орган, который принимает решения. От него зависит судьба вашего проекта, он может затормозить его реализацию на неопределенный срок.

Ваши действия:

• посещайте все открытые заседания совета;

• познакомьтесь с мэром и каждым из членов совета;

• оказывайте им политическую поддержку;

• подружитесь с ними;

• знайте подноготную всех членов совета и их чувствительные места, на которые можно воздействовать;

• проанализируйте, как они голосуют, и определите, кто из них стоит на стороне бизнеса, а кто поддерживает жителей;

• разберитесь в альянсах, которые они заключают между собой, и в их причинах;

• определите, чей голос важнее всего для принятия вашего проекта;

• участвуйте в политических кампаниях и добровольно берите на себя отдельные политические функции;

• посещайте мероприятия, в которых они участвуют, и будьте там заметной фигурой;

• знайте даты местных выборов и сроки, когда должен переизбираться каждый из членов совета.

Возьмите на заметку

Не высказывайте оппозиционных политических мнений в присутствии членов совета, голоса которых вам необходимы и которым через двенадцать месяцев предстоят перевыборы. Они хотят быть переизбранными и поэтому будут постоянно противодействовать вам в работе.

Гарантирован ли успех, если вы проделаете всю домашнюю работу, накопите знания и установите нужные взаимоотношения? И да и нет. Да – потому что это позволит вам обойти конкурентов, которые не утруждают себя получением знаний. Нет – потому что в жизни вас в любой момент может постигнуть неудача. Поэтому так важно признавать свои ошибки и учиться на них. Я не боюсь признаться, что, несмотря на все мои успехи в области недвижимости, некоторые вещи неподвластны моему контролю.

Некоторое время назад я решил приобрести участок земли под строительство торгового центра. Сеть крупных продовольственных магазинов выразила желание взять у меня в аренду часть торговых площадей, но прежде чем принять окончательное решение, представитель этой компании решил встретиться с главой городского департамента планирования.