Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

9. Ограничьте свою дальнейшую работу самыми прибыльными участками (если рекомендации городских властей по их застройке совпадают с вашими представлениями).

10. Начинайте переговоры с владельцами земли, которую вы хотите приобрести. Учтите, что землевладелец уже вложил в эту землю определенные средства, поэтому постарайтесь понять его мотивы, которые заставляют продавать участок. Договорившись о покупке, приступайте к процедуре получения разрешений на застройку. Не забывайте, что именно за счет этой работы вы добавляете участку стоимость, и из нее будет складываться ваша прибыль.

Будьте готовы к необычным требованиям городских властей, в которых порой отсутствует всякая логика. На вашем пути могут встретиться самые неожиданные препятствия, начиная от проживающих под землей мышей и кончая падающими самолетами. Я выбрал самые курьезные случаи. При встрече с подобными ситуациями необходимо проявлять упорство и целеустремленность, тогда у вас всегда в запасе будут истории, над которыми можно будет посмеяться с друзьями.

История № 1: мышь, которая оскалила зубы.Мы работали над освоением участка земли под застройку в Колорадо. Департамент по охране природных ресурсов внезапно проявил беспокойство по поводу вымирающей популяции луговой мыши Пребла, которая якобы может обитать на этом участке. К сожалению, единственный способ доказать такое предположение заключался в том, чтобы поймать мышь, убить ее и отдать на анализ ДНК. Это еще больше подорвало бы численность популяции. Департамент постановил, что мы должны оставить часть участка незастроенной, чтобы обеспечить ареал обитания мышей на тот случай, если они там действительно живут. Более того, нам было предписано объявить запрет на вселение в построенные дома жильцов, имеющих кошек. В ходе длительных переговоров нам удалось несколько смягчить это требование, и жильцам было просто запрещено выпускать своих кошек из квартир. Мы вынуждены были согласиться с этими предписаниями, так как сочли это самым разумным решением проблемы. В результате все остались при своих интересах – городские власти, застройщики, жильцы и мыши.

История № 2: чтобы узнать, способна ли лодка плавать, надо ее потопить.В Санта-Барбаре, штат Калифорния, мы хотели разделить купленные 620 акров земли на отдельные участки под застройку. В тех местах наблюдается дефицит питьевой воды, и поэтому для жилых домов введены лимиты на ее потребление. Однако мы пробурили на нашем участке три артезианские скважины, и гидрологи дали заключение, что этого более чем достаточно для снабжения водой всех домов, которые будут здесь построены. Городская администрация сочла этот доклад неубедительным и решила провести собственные замеры. Для этого были открыты скважины, и вода просто лилась из них на землю… в течение целого года! К концу года, потеряв попусту немалые деньги и огромное количество драгоценной воды, администрация пришла к выводу, что воды действительно будет достаточно для строящегося района.

История № 3: прямая – кратчайшее расстояние между двумя точками.Приобретя однажды участок для строительства самых простых индивидуальных жилых домов, мы предложили городским властям несколько необычный план застройки. Дороги на нем были не прямыми, а слегка изогнутыми, чтобы ряды домов не напоминали бараки. Департамент планирования счел такой план неприемлемым. «Почему?» – поинтересовались мы. В ответ нас проинформировали, что пожилые водители могут не справиться с управлением на изгибах дороги (весьма пологих). Мы возразили, что такие повороты способен одолеть любой старик, а уж если он с ними не справляется, то ему вообще не место за рулем. Кстати, как и в случае с мышами в Калифорнии, никому доподлинно не было известно, имеется ли здесь вообще хоть какой-то повод для разговоров. Администрация категорически отказалась пойти на уступки, и улицы были проложены строго по линейке. Надеюсь, что до сих пор ни один из пожилых водителей не съехал там с дороги в кювет.

История № 4: падающие самолеты.Свободный участок земли под строительство жилого комплекса был уже освоен с трех сторон. Четвертая сторона выходила на большую улицу. Мы предусмотрели только один въезд с улицы на территорию комплекса. Департаменту планирования наш план не понравился. Он настаивал на двух въездах, но это требование было просто физически невозможно выполнить. Мы поинтересовались, зачем здесь два въезда. Один из сотрудников департамента объяснил: «А что будет, если самолет упадет на дом прямо в районе этого въезда? Как в этом случае пожарные будут спасать людей?» Я ответил коротко и ясно: «Никак. Люди погибнут». Конечно, абсурдно полагать, будто в планах можно учесть любое мыслимое, а тем более немыслимое событие. К тому же в случае такой катастрофы даже при наличии двух въездов пожарным уже вряд ли кого-то пришлось бы спасать. В результате мы взяли это решение и отправились с ним в городской совет. Там оно было отменено, и наш план был утвержден. Логика восторжествовала. Должен с удовлетворением сообщить, что за тридцать лет, прошедших с тех пор, на этот дом не упал ни один самолет или метеорит. Разве что несколько птиц.

Мораль:учитесь прыгать через барьеры… но только без спешки.

Помните, что право распоряжаться недвижимостью ничуть не менее важно, чем владение ею. Если вы приобрели в собственность участок земли прежде, чем получены соответствующие разрешения на его освоение, то вам придется серьезно задуматься над некоторыми факторами, которые могут негативно повлиять на вашу инвестицию.

• Капитал. Для приобретения земли вам понадобятся либо собственные сбережения, либо деньги инвесторов.

• Риск. Вы рискуете вложенным капиталом, поскольку попытки получить разрешение на строительство могут закончиться неудачно.

• Отсутствие прибыли. Проценты по кредиту, взятому на покупку земли, могут свести на нет все будущие прибыли.

• Перспективы продажи. У вас на руках участок земли, на котором ничего нельзя построить, и в связи с этим его очень трудно будет продать.

Возможно, вас интересует вопрос: «А будет ли продавец земельного участка ждать, пока покупатель, ничем не рискуя, получает все необходимые разрешения?» Будет. И для этого у него есть несколько веских причин. Во-первых, вы можете предложить продавцу более высокую цену за землю, чем ее реальная стоимость в данный момент, а это уже серьезный стимул. Вы вполне можете пойти на это, потому что при приобретении земли и до получения всех разрешений вам пришлось бы платить проценты за кредит. Следовательно, вы можете предложить эти проценты продавцу вместо того, чтобы отдавать их банку.