Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

Такое требование никогда еще не применялось ни к одному девелоперу или строителю. В конце концов нам пришлось заключить с этим ведомством соглашение, чтобы избежать дорогостоящих простоев в работе и судебных исков.

Мораль:будьте готовы к любым неожиданностям и оттачивайте умение вести переговоры.

Следующим шагом должна стать подготовка отчета для кредиторов, в котором отражается такая информация, как границы участка, его точная площадь и права доступа третьих лиц (например, для обслуживания линий электропередач и подземных коммуникаций), а также сведения, не вошедшие в титул – о незарегистрированных дорогах, пролегающих по территории участка, нарушениях границ и т. п. Этот отчет является основой для всех остальных работ. На его основе вы можете создать компьютерный план, на котором в дальнейшем будет отражаться вся ваша деятельность на участке. Я хочу обратить ваше внимание на ряд моментов:

• Внимательно проверьте, не нарушены ли границы участка. Это могут быть какие-то изгороди или строения соседей, заходящие на вашу территорию, или наоборот.

• Проверьте, не имеется ли незарегистрированных путей доступа на вашу территорию, например пешеходных дорожек или автомобильных проездов, которые впоследствии могут стать поводом для судебных исков со стороны их пользователей. Это обстоятельство может помешать получению финансирования и проведению работ по подготовке участка к строительству.

• Определите, не проходят ли по вашей территории подземные электрические кабели, газопроводы и т. п., которые могут повлиять на пригодность участка к застройке и, как следствие, на возможность продать его.

• Поручите своему инженеру определить места потенциального затопления в случае стихийных бедствий.

• На основе отчета подготовьте подробный план и необходимые чертежи.

Опыт подсказывает, что данную работу следует вести быстрее и интенсивнее, чем это диктуется необходимостью, чтобы где-то на более поздней стадии можно было взять передышку. Зачем? Чтобы при необходимости создать у оппозиционной общественности и политиков иллюзию, будто своими усилиями они могут чего-то добиться и приостановить ваши работы. Это своего рода дань политкорректности.

Предварительно собранная вами информация позволит сделать вывод, имеет ли смысл подключать к процессу планирования представителей общественных организаций. На основании опыта я пришел к выводу, что всегда лучше, когда в нем участвуют представители оппозиции.

• Будьте готовы застраховать гражданскую ответственность сторонних организаций и подрядчиков в ходе проведения на участке работ. Я бы рекомендовал сумму страхового покрытия не менее миллиона долларов. Такая страховка относительно недорога.

• Отчет следует закончить как можно раньше. Оттягивать его подготовку нет никакого смысла.

Результаты исследования позволяют сделать вывод об особенностях грунтов, которые могут повысить стоимость строительства и, как следствие, снизить ценность участка в глазах потенциальных покупателей. Некоторые грунты имеют повышенную способность к расширению, что существенно удорожает строительные работы. Если же в грунте присутствуют скальные породы, то их, возможно, придется взрывать, что также сказывается на стоимости земляных работ. Если вместо пользования городскими канализационными сетями вы собираетесь сооружать собственные отстойники, то свойства грунта на участке приобретают особое значение. На некоторых участках даже обнаруживаются не отмеченные ранее подземные трещины и пустоты. Чтобы продемонстрировать, какое значение имеет своевременное исследование грунта, расскажу историю, происшедшую в действительности.

Во время последнего бума на рынке недвижимости один из моих клиентов приобрел по дешевке 900 акров земли для ее последующей спекулятивной перепродажи. Уже после покупки он обратился ко мне за помощью. Оказывается, покупатель недостаточно тщательно провел подготовительные мероприятия перед приобретением и не провел исследования грунта. Если бы он это сделал, то вовремя обнаружил бы, что грунт обладает повышенными свойствами расширения. Из-за этого сооружение фундаментов на участке настолько повышалось в цене, что общая стоимость зданий становилась неконкурентоспособной на рынке. Как ни прискорбно, эта инвестиция оказалась крайне убыточной даже несмотря на то, что земля была приобретена очень дешево. Я ничем не смог ему помочь. А ведь таких последствий легко можно было избежать. Следовало просто выполнить свою домашнюю работу и заказать обследование грунта.

Мораль:свойства грунта имеют большое значение. Не экономьте на вещах, которые стоят дешево, но могут сберечь огромные деньги.

По результатам этого обследования вам станет ясно, находится ли ваш участок в экологически чистой зоне или есть какие-то проблемы. Например, раньше где-то поблизости могла находиться автозаправочная станция с подтекавшим бензохранилищем, и следы этих протечек могут обнаружиться на вашей территории.

Если будут выявлены подобные моменты, то вы получите рекомендацию на проведение углубленного исследования. Оно стоит недешево и занимает много времени. Лабораторные анализы покажут, имеются ли вредные или опасные загрязнения и какими средствами их можно устранить. Предсказать заранее величину расходов на обеззараживание практически невозможно. Если по итогам первичного обследования вам рекомендуют провести углубленное, бегите прочь от этого участка, не оглядываясь. На ранних этапах карьеры я бы не советовал вообще связываться с такой недвижимостью. И еще один момент: если ваш участок располагается на скальных породах с преобладанием гранита, обязательно проведите анализ на содержание радона.

Параллельно с составлением отчета для кредиторов инженер-строитель должен изучить все коммуникации, проходящие по территории участка, включая водопровод, канализацию, телефонные и электрические кабели, газопроводы, оптоволоконные линии связи и ливневую канализацию.

Этот отчет должен содержать данные о точном местоположении коммуникаций, их пропускной способности, давлении воды, а также об обслуживающих организациях и местах доступа. В нем также должен содержаться вывод о том, возникнут ли в ходе строительства дополнительные затраты, связанные с переносом коммуникаций, или, наоборот, их наличие сыграет вам на руку.