Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

Еще одна причина, по которой продавец согласится предоставить вам дополнительное время, – это налоги. Если бы он продал вам землю сразу, то ему пришлось бы платить налог на увеличение рыночной стоимости капитала. Если эти деньги будут реинвестированы и продавец получит с них дивиденды, то они будут облагаться как обычный доход. В том же случае, когда вы заплатите ему деньги только после оформления разрешений, уплата налогов откладывается на соответствующий срок, и это дает экономию даже несмотря на то, что стоимость земли будет выше.

Кроме того, если вы все-таки не сможете получить разрешение на строительство и откажетесь от покупки, то в качестве компенсации за напрасно потраченное время владельцу земли можно предложить отчеты всех обследований, которые были вами проведены, в том числе изучение экологической обстановки, свойств грунта, интенсивности дорожного движения, возможности подвода коммуникаций, составления плана участка, исследование титульных прав собственности. Когда продавец найдет очередного покупателя, ему так или иначе понадобятся эти документы. Они позволят ему сэкономить время и деньги. Для вас же эта документация все равно бесполезна.

Не исключено также, что владелец согласится заплатить за все перечисленные выше исследования. В этом случае в ходе проведения подготовительной работы вы вообще ничем не рискуете, зато имеете солидный потенциал прибыли в случае успешного завершения сделки. Лучшего для инвестора и пожелать нельзя.

Фактор времени может играть вам на руку и в том случае, если продавец захочет произвести обмен своей земли на другую недвижимость. Предоставляя вам определенный срок на оформление всех разрешений, он сам получает резерв времени на поиски нового объекта инвестиций, не будучи связанным строгими временными рамками статьи 1031 налогового кодекса. Дело в том, что для обмена отводится строго ограниченный период времени, и любому продавцу хочется расширить эти рамки.

Наконец, продавец тоже может изъявить желание поучаствовать в освоении участка. Возможно, земля находится в собственности его семьи уже много поколений, и ему хочется приложить руку к тому, что будет на ней построено. Таким образом, мотивы продавца могут быть как материальными, так и моральными.

Поручите своему юристу составить стандартное письмо о намерении покупки, которое вы будете направлять каждому потенциальному продавцу. В этом письме отражаются сроки и условия покупки. Оно не носит обязывающего характера, но традиционно расценивается как «джентльменское соглашение».

Обсудив с продавцом изложенные в письме условия, попросите юриста составить проект соглашения о покупке, используя в нем основные положения письма о намерениях. Обязательно включите в него пункт о праве раздела участка и изменения его назначения в соответствии с вашими планами. После подписания соглашения вы уже имеете возможность распоряжаться недвижимостью. Повторю еще раз: к богатству ведет не столько владение, сколько распоряжение имуществом.

После того как соглашение подписано всеми сторонами, внесите деньги за землю на условный депозит, который до полного завершения сделки будет находиться у выбранного вами посредника. Титульная компания должна предоставить вам документы, в которых указаны все условия и возможные ограничения прав собственности.

Итак, повторим ваши действия:

• Поручите юристу составить письмо о намерениях.

• Обсудите письмо с продавцом.

• Поручите юристу подготовить проект соглашения о покупке с включением в него основных положений письма о намерениях, в частности права раздела участка и изменения его назначения.

• Подпишите соглашение. Теперь вы имеете право распоряжаться землей.

• Внесите деньги на условный депозит и получите титульные документы.

На этом этапе очень важно продолжать накапливать знания, чтобы защитить свои инвестиции и избежать нежелательных сюрпризов. Ваши следующие шаги должны быть такими:

• Проанализируйте титульные документы с помощью специалистов титульной компании. Убедитесь, что в них не содержится никаких дополнительных соглашений, условий и ограничений, которые помешают вам осуществить свои планы.

• Проверьте, нет ли там каких-либо оговорок, которые не дают вам права распоряжаться недвижимостью.

• Внимательно прочтите раздел о праве доступа к вашему земельному участку. Уточните, кто имеет такое право, и убедитесь, что оно есть и у вас.

• Убедитесь, что недвижимость не отягощена денежными взысканиями, за которые впоследствии вам придется нести ответственность.

• Узнайте, кто имеет право владения минеральными ресурсами на территории участка.

• Передайте титульные документы своему инженеру-строителю для подготовки акта обследования участка.

• Теперь, когда вы получили право распоряжаться землей, поручите брокеру по недвижимости, находящемуся в вашей команде, установить контакт с потенциальными покупателями, которые проявляют интерес к участкам, обустроенным и подготовленным под застройку. Не считайте брокера лишним звеном в своей команде. Он приносит большую пользу. Брокер с многолетней хорошей репутацией пользуется авторитетом у строителей и покупателей. Это поможет добиться успеха.

• В ходе подготовительных работ на участке поддерживайте постоянный контакт со строителями и потенциальными покупателями. Не ориентируйтесь на одного-единственного покупателя, если только он не внес существенный безвозвратный залог. В противном случае может случиться так, что вы получите разрешение на строительство, а строить будет некому и нечего.

Недавно моей компании «М3 Companies» пришлось вывозить 4,5 миллиона кубометров земли и мусора с предназначенного под застройку участка земли площадью 800 гектаров. Мы, конечно, не продавали эту землю, а просто просеивали ее, отделяя камни, которые впоследствии намеревались использовать в строительстве поля для гольфа. Большие камни мы дробили тут же на участке.

В это время мимо участка случайно проезжал представитель Федерального бюро землеустройства, который решил посмотреть, что мы делаем. Вернувшись к себе в офис, он направил нам письмо, в котором говорилось, что мы обязаны получить от его ведомства право на разработку полезных ископаемых.

Практически все девелоперы в ходе строительства вывозят землю и дробят камни. Мы пытались объяснить, что камни не вывозятся с территории участка и не продаются, поэтому ни о какой добыче полезных ископаемых не может быть и речи. Вскоре пришел ответ, в котором было сказано, что если бы мы извлекали камни из земли вручную, то это не считалось бы разработкой минеральных ресурсов, но мы использовали технику. Что же нам было делать, если камни были слишком большими и тяжелыми?