Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

• Включайте юриста в процесс подготовительных мероприятий при покупке любой недвижимости. Экономия на этом этапе – плохая идея. Недвижимость стоит больших денег, и целесообразно потратить некоторые средства на проведение предварительной экспертизы сделки, в том числе и ее юридических аспектов.

Возьмите на заметку

Своевременное обращение к юристу на стадии разработки проекта договора позволит избежать дорогостоящих судебных процессов.

Порой мне приходится вести судебные процессы, когда отношения между сторонами сделки, касающейся недвижимости, заходят в тупик. Причиной этого зачастую становятся плохо составленные договоры, которые не защищают законных интересов сторон. Так, например, за последний год у меня было два случая, в которых, хотите верьте, хотите нет, контракты не обязывали участников выполнять намеченные соглашения. Разумеется, при заключении договора стороны подразумевали, что доведут его до завершения, но четкая формулировка в контракте отсутствовала. В одном случае сторона, финансирующая проект, попросту отказалась предоставлять средства, несмотря на благоприятные условия рынка и хорошие прогнозы прибыльности. К сожалению, в договоре не были прописаны требования, обязывающие ее продолжать финансирование вплоть до полного завершения проекта. Застройщики на предварительной стадии перепоручили подготовку договора инвесторам и не ознакомили с ним своего юриста. Эта ошибка оказалась очень дорогостоящей.

В другом случае, наоборот, инвестор предоставил застройщику средства, необходимые для строительства. К сожалению, в договоре не было пункта, обязывающего застройщика завершить проект, а для инвестора, в свою очередь, не было предусмотрено права на замену застройщика в случае неисполнения им своих обязанностей. Из всего этого следует извлечь урок: контракты должны недвусмысленно обязывать стороны к выполнению оговоренных работ в установленные сроки и защищать их интересы и права.

Из контракта должно совершенно ясно следовать, на что вы можете рассчитывать. В нем должны быть до минимума сведены все недомолвки и неопределенности. Вы должны быть уверены, что другая сторона будет выполнять все, чего вы от нее ожидаете. Оговорите в нем ответственность для другой стороны на тот случай, если она не справится со своими обязанностями. В то же время вы и сами должны знать, каковы для вас будут последствия, если вы не сможете выполнить своих обязательств по соглашению. Хороший юрист поможет вам снизить пределы собственной ответственности до необходимого минимума. Чуть позже мы более подробно обсудим эту тему, а пока будет достаточно простого совета: если вы не уверены, что сможете выполнить условия договора, не подписывайте его.

Не поленитесь внимательно прочитать договор и досконально разобраться, о чем в нем говорится. В этом вам помогут ваш брокер по недвижимости и юрист. Попросите их подробно разъяснить вам все риски, которые могут проистекать из невыполнения условий договора как противоположной стороной, так и вами, и внести необходимые изменения, если эти условия вас не устраивают. Не стесняйтесь, если вы чего-то недопоняли, и попросите объяснить еще раз. Пусть вас не смущает, что в их глазах вы выглядите дураком. Чем больше вы поймете, тем умнее будете. Ведь по-настоящему глупой будет как раз ситуация, когда вы подпишете договор, так и не поняв его.

Возьмите на заметку

Из контракта должно совершенно ясно следовать, на что вы можете рассчитывать. В нем должны быть до минимума сведены все недомолвки и неопределенности. Вы должны быть уверены, что другая сторона будет выполнять все, чего вы от нее ожидаете.

Многих недоразумений в сделках с недвижимостью удается избежать, если в договоре четко определены средства правовой защиты. Например, в большинстве контрактов оговаривается только право продавца на удержание оставленного покупателем денежного задатка, если тот отказывается от совершения покупки. Будучи продавцом, вы должны дополнительно подумать о том, чтобы не дать возможности покупателю прибегнуть к так называемому «исполнению договора в натуре».

Под исполнением договора в натуре понимается средство судебной защиты «по праву справедливости», которое дает покупателю возможность в судебном порядке требовать продажи ему недвижимости на условиях договора. В этом случае вы не сможете распоряжаться своей недвижимостью в течение многих лет, пока в суде будет выясняться степень и объем выполнения обязательств по контракту обеими сторонами. При этом покупатель рискует всего лишь внесенным денежным залогом. Это явно невыгодная позиция для продавца. Если вы не имеете возможности полностью исключить из договора пункт о его исполнении в натуре, то постарайтесь хотя бы свести к минимуму ситуации, которые дают покупателю право прибегнуть к этому средству.

Возьмите на заметку

Под исполнением договора в натуре понимается средство судебной защиты «по праву справедливости», которое дает покупателю возможность в судебном порядке требовать продажи ему недвижимости на условиях договора. Если вы не имеете возможности полностью исключить из договора пункт о его исполнении в натуре, то постарайтесь хотя бы свести к минимуму ситуации, которые дают покупателю право прибегнуть к этому средству.

Позвольте привести один пример. Однажды мне пришлось представлять в суде интересы крупной сети отелей. Тяжба началась из-за сорвавшейся сделки по продаже курортно-гостиничного комплекса в Гонолулу. Покупатель не смог соблюсти установленных в договоре сроков, в результате чего мой клиент расторг контракт и удержал у себя денежный задаток покупателя в размере миллиона долларов. К тому времени покупатель уже потратил более 200 тысяч долларов на проведение подготовительных мероприятий и необходимых экспертиз. Если бы я подключился к этой истории раньше, то посоветовал бы клиенту предоставить покупателю больше времени и не спешить с расторжением договора. Однако к тому времени, как дело попало ко мне, договор уже был расторгнут, а покупатель обратился с иском в суд. Мы обратились к суду с ходатайством об упрощенном судопроизводстве, основываясь на том, что покупателем не были соблюдены договорные сроки. Нам повезло, и федеральный суд удовлетворил нашу просьбу.

После слушания я сказал высшему руководству гостиничной сети, что не стоит обольщаться достигнутыми успехами, так как на решение суда может быть подана апелляция, и оно может быть отменено. Если апелляция состоится, то у клиентов будут связаны руки на долгие годы, пока не возобновятся слушания. Я порекомендовал использовать сложившуюся возможность, чтобы уладить дело с покупателем миром, вернув ему часть задатка. Но руководители, находясь в состоянии эйфории от победы, отказались идти на мировую. Более того, они высказали ряд резких критических замечаний в мой адрес.