Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

Короче говоря, я покинул эту фирму и вместе с другими коллегами основал свою собственную, а дело продолжал вести другой адвокат. Спустя несколько лет, когда отель вырос в цене на 50 процентов, апелляционный суд отменил прежнее решение и постановил, что покупатель имеет право приобрести отель по первоначально оговоренной в контракте цене, а продавец обязан полностью вернуть ему денежный задаток.

Возьмите на заметку

• При любой возможности ограничивайте право покупателя на исполнение договора в натуре.

• Всегда старайтесь уладить разногласия во внесудебном порядке.

В данном случае продавец не смог ограничить право покупателя на исполнение договора в натуре, а стремление любой ценой удержать у себя внесенный задаток в размере миллиона долларов закончилось многолетней тяжбой и привело к тому, что отель стоимостью в 80 миллионов долларов был продан за 55 миллионов. Плачевный итог.

Не ведите никаких дел с людьми, которые заражены страстью сутяжничества. Они готовы подать в суд на любого. Прежде чем вступить с кем-либо в сделку, проверьте, не был ли этот человек замешан ранее в судебных процессах. Если выяснится, что он уже не раз подавал иски в суд, откажитесь от всяких сделок с ним. Ведь если вы окажетесь втянутыми в судебные разбирательства, то все окружающие откажутся от ведения с вами дел. Старайтесь вступать в деловое общение только с людьми, которые завоевали себе хорошую репутацию умением разрешать трудные ситуации с недвижимостью мирным путем. В отношениях с людьми в сфере недвижимости вам требуется максимальное взаимное доверие и уважение, особенно когда речь идет о проектах, рассчитанных на многие годы.

Возьмите на заметку

Прежде чем вступить с кем-либо в сделку, проверьте, не был ли этот человек замешан ранее в судебных процессах. Ведь если вы окажетесь втянутыми в судебные разбирательства, то и окружающие откажутся от ведения с вами дел.

Трудные ситуации непременно будут возникать, и потенциальных разногласий никогда не удастся избежать полностью. Вы должны иметь дело с людьми, которые готовы разрешать противоречия совместно с вами, а не пытаются раздуть из всякой мелочи скандал. Меньше всего вам нужны партнеры, готовые по любому поводу бежать в суд, чтобы доказать свою правоту.

Одни сделки изначально таят в себе больше проблем, чем выгод. Другие становятся все более сложными и запутанными по мере их реализации. И чем сложнее они становятся, тем больше вероятность, что впоследствии между сторонами могут возникнуть трудноразрешимые противоречия. Когда возникает ситуация, которая с каждым днем начинает доставлять все большую головную боль, необходимо задать себе вопрос: действительно ли эта сделка так хороша и выгодна, чтобы тратить на нее нервы и брать на себя подобный риск? Возможно, какой-то проект действительно стоит того, чтобы продолжить его реализацию, но в большинстве случаев это не так, поэтому лучше отказаться от своей затеи. Пусть кто-нибудь другой не спит по ночам и решает возникшие проблемы. Если же у сделки большой потенциал и вы решили продолжить работу по ее реализации, то важность советов хорошего юриста и потребность в ясно и четко составленных договорах возрастает во много раз. Правда, даже хороший юрист не всегда может справиться с проблемами, которые свойственны сложным сделкам.

Возьмите на заметку

Чем сложнее сделка, тем больше вероятность, что она приведет к разногласиям, а проблемные сделки зачастую идут рука об руку с проблемными людьми.

Несколько лет назад я помогал своему другу приобрести крупное ранчо. Сделка оказалась очень сложной и запутанной. Владельцем ранчо было коммандитное товарищество, а его генеральный партнер, которому ранчо принадлежало раньше, продал свои права постороннему человеку, который оказался втянутым в судебные распри с арендатором пастбища. Чтобы купить ранчо, другу необходимо было сформировать новое товарищество, в которое вошли бы партнеры из первоначального товарищества, владевшего этим поместьем, и новые инвесторы. Надо было также получить федеральный сельскохозяйственный кредит, заново перезаключить все договоры с арендаторами, некоторые из которых имели срок действия в двадцать пять лет, уладить судебную тяжбу между генеральным партнером и арендатором, а также разногласия между членами товарищества по поводу того, как это лучше сделать. Ответственность за решение всех этих задач была возложена на меня. Оглядываясь назад, я могу с полной уверенностью сказать, что сделка не стоила того труда и нервов, которые были на нее потрачены. В конце концов она рухнула под своей собственной тяжестью как раз в тот момент, когда покупатель, считая, что дело уже сделано, отправился со всей семьей в месячный отпуск. К счастью, все это не имело для него никаких юридических последствий. Мы просто потратили массу времени и денег на затею, которая с самого начала представлялась слишком сложной и запутанной.

Необходимо также учитывать, что проблемные сделки зачастую идут рука об руку с проблемными людьми. В данном случае ясные и четкие контракты могут лишь помочь удерживать проблемных людей в рамках проблемных сделок. Вероятность серьезных разногласий, которые будет трудно, а порой и невозможно уладить во внесудебном порядке, возрастает во много раз. Опытные застройщики и инвесторы в один голос скажут вам, что никакая сделка с проблемными партнерами не оправдывает риска, а также потраченных времени и эмоций. От себя могу только добавить, что в данном случае проблемы будут более многочисленными и сложными, чем вы можете ожидать, поэтому лишний раз подумайте, нужно ли вам это. Лишь немногие сделки стоят таких затрат, от большинства же можно со спокойной душой отказаться.

Подготовительный период в сделках с недвижимостью – это то время, когда покупателю в соответствии с договором предоставляется возможность ознакомиться с недвижимостью и еще раз проверить все условия соглашения, прежде чем ставить подпись. Обычно внесенный денежный залог может быть возвращен покупателю вплоть до того момента, когда он официально уведомит продавца, что и сама недвижимость, и сделка представляются ему приемлемыми. Начиная с этого момента залог уже не подлежит возврату, а покупателя, кроме того, просят увеличить его размер, так что последующее расторжение сделки грозит ему серьезными денежными потерями. Продавцу же этот залог внушает уверенность, что процесс купли-продажи будет доведен до конца.