Вениамин Гассуль - ТСЖ. Организация и эффективное управление

Размещенные на отдельных банковских счетах средства могут быть использованы на выплату аванса на выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома в размере не более 30 % от указанных средств.

Порядок привлечения ТСЖ, жилищных кооперативов, ЖСК либо управляющих организаций к выбору подрядной организации для проведения работ по капитальному ремонту может устанавливаться субъектом РФ, что не всегда приводит к положительному результату. В отдельных случаях этот порядок может привести к фактическому устранению этих организаций от какого-либо выбора и «навязать» им подрядчика по усмотрению чиновников из местных органов власти.

Из сказанного следует, что при всех обстоятельствах ТСЖ, жилищные кооперативы, ЖСК, управляющие организации имеют достаточные возможности для влияния на качество и сроки производства работ, на применение предусмотренных сметой материалов и замену их только на более качественные и соответствующие техническим нормам, ибо в их руках находится документ для оплаты – акт приемки работ по капитальному ремонту, а все денежные средства также находятся на открытых ими отдельных счетах.

Вопросы, связанные с формированием состава и технологией производства работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, подробно изложены в упомянутых Методических рекомендациях, в связи с чем в статье рассматриваются только вопросы, требующие особого внимания, и вопросы, трактовка которых несколько отличается от общепринятой.

В Методических рекомендациях капитальный ремонт трактуется как ремонт, предусматривающий замену одной или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома. Он подразделяется на комплексный и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт подразумевает замену конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацию, при которых возмещается их физический и функциональный износ. Он охватывает все здание или его отдельные секции.

Выборочный капитальный ремонт предполагает полную или частичную замену отдельных конструктивных элементов здания, направленную на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

При комплексном ремонте выполняются все виды работ, на выполнение которых могут расходоваться средства Фонда, а при выборочном ремонте выполняются только отдельные виды работ.

Следует различать работы по капитальному и текущему ремонту. Последние являются работами профилактического характера, направленными не на ликвидацию или снижение уровня физического износа, а на предотвращение преждевременного износа конструктивных элементов и инженерных сетей и оборудования, и заключаются в устранении отдельных неисправностей.

Капитальный и текущий ремонты имеют разные источники финансирования.

В соответствии с указанными Федеральными нормативными актами за счет Фонда производится капитальный ремонт только общего имущества многоквартирных домов. При этом критерии отнесения имущества к общему совпадают с критериями, установленными ЖК РФ.

Исключение составляет лишь отсутствие отопительных приборов систем отопления в числе общего имущества. Эти приборы составляют единое целое с системой отопления, ни в одной из схем которой не предусмотрена возможность их индивидуального отключения при работающей системе, которая вместе с приборами относится к общему имуществу.

Однако Фонд имеет право, и он им воспользовался, не выделять средства на замену в квартирах отопительных приборов, оставив за владельцами квартир возможность произвести эту работу за свой счет. Подробно этот вопрос рассмотрен в разделе 4.2.

Данное обстоятельство приводит к нарушению технологии производства работ. Наиболее рациональным выходом из создавшегося положения было бы централизованное приобретение отопительных приборов за счет владельцев квартир и установка их одновременно с монтажом стояков и подводок систем отопления, выполняемым с участием Фонда.

Следует обратить внимание на то, что капитальный ремонт многоквартирных домов с участием финансовых ресурсов Фонда производится без прекращения эксплуатации этих домов.

Считаю необходимым отметить, что в Методических рекомендациях приведен полный состав затрат по капитальному ремонту многоквартирных домов, позволяющий грамотно и объективно составить необходимую смету и обеспечить возможность ее проверки.

На практике изложенный порядок поступления и распределения финансовых ресурсов Фонда в силу некоторых объективных и субъективных причин соблюдается с определенными отступлениями, характерными для каждого региона с учетом особенностей его административного устройства. Так, в Санкт-Петербурге Правительство города выпустило постановление, предусматривающее разработку и утверждение целого ряда документов, призванных подробно и точно устанавливать процесс формирования адресных программ, порядок взаимодействия исполнительных органов государственной власти при формировании и утверждении этих программ, порядок привлечения ТСЖ, жилищными кооперативами, ЖСК и управляющими организациями подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту, критерии балльной оценки заявок на включение домов в адресную программу, примерную форму договора на выполнение работ по капитальному ремонту.

В соответствии с этими документами формируется и утверждается Региональная адресная программа капитального ремонта многоквартирных домов и распределяются выделенные средства для долевого финансирования каждого конкретного дома, включенного в эту программу. При этом порядок работ, принципиально соответствуя порядку и последовательности, установленным Федеральным законом № 185-ФЗ, имеет важную особенность, фактически исключающую из процесса имеющиеся в каждом административном районе муниципальные образования как органы местного самоуправления и возлагающую всю работу на административные структуры: Жилищный комитет, районные жилищные агентства и администрацию районов.

Можно предположить, что на начальном этапе развития местного самоуправления такой подход наиболее рационален, ибо в настоящее время только администрации города и районов имеют достаточное количество бюрократических структур, способных реализовать программу содействия реформированию ЖКХ. В дальнейшем следует рассмотреть вопрос перераспределения этих структур между административными и муниципальными органами.

В свете изложенного в Санкт-Петербурге принципиальная схема распределения выделенных средств для долевого финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов выглядит следующим образом.