Коллектив авторов - Всё о недвижимости. Вторичный рынок жилья

Жилье дореволюционной постройки расположено преимущественно в историческом центре (занимает 5 млн кв. м из 16 млн кв. м в Центральном округе), и узнать его несложно. Это небольшие особняки (2-4 этажа), реконструированные в малоквартирные или многоквартирные (6-8 этажей) дома, в прошлом престижные или дешевые доходные дома.

Здания дореволюционной постройки, называемые иногда также старым фондом, делятся на две категории: старый фонд с капремонтом (СФК) и старый фонд без капремонта (СФ). В домах старого фонда с капремонтом реконструкция была проведена с 1965 по 1973 год. В то время, как правило, осуществлялся выборочный ремонт, а о том, что он был сделан, сегодня можно узнать из техпаспорта помещения. Комплексный капитальный ремонт проводили в промежутке между 1970-ми годами и первой половиной 1980-х, при этом чаще всего оставляли нетронутыми только наружные стены (фасад), а все внутри кардинально меняли (лепнину и изразцовые камины иногда попросту уничтожали как излишества, а массивные филенчатые двери уступали место типовым столярным изделиям). Располагаются такие объекты преимущественно в купеческих (в прошлом) кварталах – в Замоскворечье, Китай-городе, вдоль реки Яузы. В домах старого фонда без капремонта, построенных до начала XX века, преобладают деревянные перекрытия (выполнены из лиственницы, которая не гниет столетиями и в которой не заводится жучок). Технология усиления перекрытий металлическими балками получила массовое распространение только на рубеже XIX-XX веков и чаще присутствует в домах архитектурного стиля модерн (кстати, тип перекрытий указан в документах, представляемых проектно-инвестиционным бюро, а их состояние может быть точно определено в результате специализированной экспертизы).

Квартиры в домах старого фонда многокомнатные (в советское время их в массовом порядке переделывали в коммунальные, начиная с 1990-х годов с той же активностью тесные коммуналки расселяли под офисы или элитное жилье) и редко похожи одна на другую, ведь каждый особняк строился по индивидуальному проекту. Площадь квартир в таких зданиях – от 100 до 500 кв. м, высота потолков – от 3,6 до 6 м. Планировка изначально коридорная, есть один или два санузла с окнами, два входа – парадный и черный. Обычно на этаже находятся две двух– или трехсторонние квартиры. В комнатах можно встретить камины или изразцовые печи, во многих помещениях до сих пор сохранились изысканная лепнина на потолке и дубовый паркет на полу, высокие деревянные двери. Окна, особенно в домах эпохи модерн, могут быть необычной формы – большие арочные, узкие (несколько в одной комнате), квадратные, эркерные.

Дома старого фонда, несмотря на свой почтенный возраст, не относятся к категории ветхого жилья. Реконструированные в наше время особняки и доходные дома стали своего рода элитным сектором рынка коммерческой и жилой недвижимости Москвы. Позволить себе такой роскошный вид недвижимости может далеко не каждый даже очень богатый человек.Назвать точное число реконструированных домов весьма сложно, по различным оценкам, цифра колеблется от 200 до 2000. Например, реконструированный дом общей площадью 560 кв. м на Поварской улице сейчас входит в состав элитного жилого комплекса: этот особняк был построен в 1884 году по проекту архитектора К. И. Андреева и является памятником архитектуры. Такая же участь постигла особняк в Большом Афанасьевском переулке (дом 32): по некоторым данным, сейчас в нем живут представители компании «Альфа-Групп». Другое реконструированное здание – на Малой Молчановке, дом 6 – имеет 5 этажей, в нем расположены 7 квартир, у этого жилого особняка – своя территория, многоуровневая охрана, площадь квартир составляет до 420 кв. м. Особняки, которые относятся к памятникам архитектуры, строго охраняются Государственным управлением по охране памятников (ГУОП).По Закону «Об объектах культурного наследия…» владелец не может делать надстройки, пристройки, менять цвет фасада, внутреннюю планировку, а любой ремонт, даже самый простой, должен тщательно согласовывать с ГУОП.При этом собственник имеет право только на реставрацию здания, которая не нарушает историко-художественную ценность дома. В московском правительстве до сих пор спорят, что выгоднее: заниматься памятниками архитектуры самим и получать прибыль от аренды или все-таки отдавать дома в частные руки.

ИСТОРИЯ ОДНОГО ПРОЕКТА

Коснуться туч рукой

«Многие квартиры спланированы неудобно, фасады лишены запоминающихся композиционных находок и декоративных деталей (за исключением майоликового панно "Лебеди и русалки" художника А. Я. Головина. – Примеч. авт .), их убранство определяют плоские эркеры – излюбленная тема авторов доходных домов. Перекрытия деревянные, что сулит в будущем много проблем» – так характеризует дом современный архитектор Владимир Соловьев (Между Тверским бульваром и Гнездниковским переулком // Архитектура и строительство Москвы).

Ныне жителям современного мегаполиса едва ли придет в голову называть небоскребом здание в 10 этажей. А вот доходный дом, который в 1913 году построил обеспеченный немецкий инженер Эрнст-Рихард Карлович Нирнзее, сразу же стал сенсацией и был окрещен горожанами «тучерезом», а заодно и «домом холостяков», поскольку задумывался он как доходный для одиноких интеллигентов средней руки – адвокатов, врачей, художников, актеров, журналистов…

При всей своей внешней непритязательности проект в каком-то смысле предвосхитил зарождение конструктивистского направления в архитектуре с его идеями домов-коммун и минималистского быта: бесконечные коридоры на П-образных этажах, где дети устраивали велосипедные гонки и игры в прятки, одно– и двухкомнатные квартиры, площадь которых не превышала 47 кв. м (что в принципе нетипично для доходных домов с роскошными апартаментами), крохотные прихожие и санузлы. Кухонь не было вовсе. Их отсутствие компенсировала развитая система обслуживания. По воспоминаниям жильцов, в доме располагалась столовая, еду развозили на лифтах, а на этажах находились «самоварные» комнаты, где у дежурных горничных в любое время суток можно было заказать чаю.

Но изюминка дома Нирнзее – плоская крыша. И, надо сказать, ей много пришлось пережить на своем веку. В сооруженном здесь зимнем павильоне снимали кинофильмы по русской классике и комедии (1915 год), немного позже шикарный ресторан с незатейливым названием «Крыша», кинотеатр и смотровая площадка стали одним из самых популярных мест в Москве. Красноречивым свидетельством тому является объявление, опубликованное на страницах журнала «Красная Нива» в 1925 году: «Крыша московского небоскреба. Гнездниковский п., 10. Единственное летом место отдыха, где в центре города представляется возможность дышать горным воздухом и наслаждаться широким открытым горизонтом – незабываемые виды на всю Москву с птичьего полета… Подъем на лифте с 5 часов вечера бесперерывно. Входная плата на крышу с правом подъема 20 к. Оркестр с 9 часов вечера».