Анна Моисеева - Как продать квартиру выгодно: Вложите минимум, получите максимум. Хоум-стейджинг

Другой совет – добавить романтических ноток в оформлении ванной. Свечи, цветы, красивое фигурное мыло, ароматическое масло… В сумасшедшем ритме большого города людям катастрофически не хватает релаксации и времени на «себя любимого». Каждый первый житель мегаполиса мечтает «отдохнуть от суеты», но все несется и несется куда-то… Так что пусть ваша ванная ассоциируется с расслаблением и полным покоем, даже если в действительности будущие жильцы будут залезать в нее на минуту в перерывах между бесконечными неотложными делами.

Остальные способы преображения вашей квартиры мы рассмотрим позже в соответствующих главах, а пока запомним главное. Мы продаем не свой дом, а чужую мечту о счастливой жизни.

Абсолютно любая квартира, которая выставляется на продажу, нуждается в предпродажной подготовке! Это факт.

Но неужели не бывает так, что квартира уже хороша? Бывает. Но только если продавец уже подготовил ее к продаже, применив все основные принципы стейджинга (не важно, читал ли он эту книгу или использовал свои собственные знания, опыт и интуицию).

Хотя нет. Есть тип квартир, которые могут обойтись без стейджинга, – это квартиры, продающиеся с большой скидкой. Ушлые инвесторы купят их и так. (А потом проведут стейджинг и перепродадут с хорошей прибылью).

Еще одна категория – уникальные квартиры (например, жилище с видом на Кремль или в каком-нибудь знаменитом старинном доме). Всегда найдется чудак, который выложит за уникальное предложение круглую сумму. Заметьте, не за квартиру! А за свою мечту. Ну, или за «понты»…

И, наконец, последнее исключение – первичный рынок. То есть новостройки, которые продает компания-застройщик в виде бетонной коробки, а чаще – в виде обещания такую коробку построить. На первичном рынке, конечно, работают совсем другие правила. Хотя сегодня даже застройщики занялись стейджингом! И все чаще продают квартиры с отделкой.

(А вот если вы уже купили новостройку и хотите ее перепродать – «сценический марафет» вашей «бетонной коробке» очень даже не помешает. Подробнее об этом читайте в разделе «Стейджинг новостройки».)

В остальных случаях стейджинг необходим. Не в том смысле, что без него недвижимость никогда и ни за что не продать. Просто грамотный стейджинг улучшает потребительские характеристики любой недвижимости, а значит – повышает ее стоимость и ликвидность.

Все это распространяется:

– на квартиры любого класса и любой стоимости, от самых дешевых до самых дорогих;

– на старые «убитые» квартиры и на новые, со свежим ремонтом;

– на квартиры, где в период продажи кто-то живет, и на пустые, свободные квартиры;

– на квартиры первичного рынка (новостройки без отделки);

– на комнаты в коммуналках;

– на загородные дома, дачи, коттеджи и таунхаусы;

– на офисы.

Безусловно, для всех перечисленных типов недвижимости подходы, объем работы и стоимость стейджинга будут различаться. Но общие принципы хоум-стейджинга универсальны и подходят для любого объекта недвижимости.

Для квартир, сдающихся в аренду, тоже нужен хоум-стейджинг! Правда для аренды действуют немного другие правила и другие финансовые расчеты. В нашей книге предарендной подготовке квартир посвящена отдельная глава.

Стейджинг необходим любой недвижимости, выставляемой на продажу.

Читая эту книгу, вы, возможно, удивитесь: это же такие очевидные вещи! Зачем про них писать?

Во-первых, каким бы вы ни были опытным специалистом в недвижимости, в этой книге (мы уверены!) вы обязательно найдете что-то новое – то, что очень пригодится вам в будущих сделках.

А во-вторых (и это главное), многие вещи кажутся очевидными, когда речь идет об абстрактных ситуациях, и напрочь забываются, когда дело касается вашей собственной квартиры.

Между тем, как рассказала нам Елена Бобкова, руководитель отделения «Зеленый проспект УВР» компании «ИНКОМ-Недвижимость», качественно подготовленное к продаже жилье на вторичном рынке встречается крайне редко, особенно если это жилье экономкласса. Каждая вторая квартира выставляется на продажу с мелкими техническими проблемами: где-то не работает звонок, где-то – домофон, подтекает труба и т. д. В каждой третьей квартире необходимо провести генеральную уборку: отмыть кафель в ванной и на кухне, почистить плиту, отбелить ванну и т. д. «Хозяева, к сожалению, далеко не всегда заботятся о чистоте квартиры и часто оставляют новому владельцу внушительное наследство из пыли и грязного налета», – посетовала Елена.

Но уговорить хозяев сделать даже самый незначительный косметический ремонт – задача не из легких, рассказала она. Многим просто некуда вывезти мебель. Встречаются и такие хозяева, которые не замечают пыль, скопившуюся в квартире за долгие годы. С этой категорией клиентов очень трудно работать: они лишены представлений об элементарной гигиене и просто не понимают, что квартира производит на покупателей удручающее впечатление. Порой риелторы вынуждены самостоятельно делать в квартире генеральную уборку или нанимать кого-то, чтобы навести в ней порядок. И это дает хорошие результаты.

Так что только на первый взгляд кажется, что все правила стейджинга очевидны – «и дураку понятны». Ну кто станет спорить с тем, что чистая квартира привлекательней грязной, красивая лучше страшной, просторная приятней захламленной, а хорошо пахнущая ликвидней вонючей?!

Но это только в теории. А на практике… Риелторам регулярно попадаются продавцы, которые наотрез отказываются приводить свою квартиру в порядок!

Мотивация самая разная:

– Нет денег.

– Нет времени.

– Мне лень.

– Да ну, зачем?

– И так купят.

– У меня нормальная квартира, что вы придираетесь! И т. п.

Свежий пример. Семье знакомого срочно потребовались деньги. С этой целью на семейном совете было решено продать квартиру, которая уже давно сдавалась в аренду каким-то алкоголикам. Состояние квартиры – самое плачевное. Ободранные обои, облезлые потолки, жуткий запах мочи. Риелтор убедила знакомого снять всю отделку и провести дезинфекцию, чтобы устранить вонь. Он это сделал. А вот попытки убедить вполне разумного человека, что его квартире необходим хотя бы минимальный ремонт, – успехом не увенчались. Он решил продавать «голую» коробку.

Отличный район в Северо-Западном округе Москвы, рядом с метро, удобная планировка, идеальное состояние документов – его двушка вполне могла претендовать на 11–11,5 млн руб. – но только после самого простого ремонта стоимостью от 30 000–40 000 руб. (если делать все работы самостоятельно). Но хозяин выставил ее на продажу с ободранными стенами за 10,5 млн руб. Аргументировал просто: «У нас нет денег и времени этим заниматься». Возможность заработать полмиллиона рублей за неделю работы упущена.