Руфат Джабраилов - Эффективный риэлтор

Давайте рассмотрим всё на примере нескольких городов, при продаже условного объекта недвижимости. Пусть это будет 1 комнатная квартира.

В столице однокомнатная квартира стоит в районе 3 000 000 рублей и это самая простенькая.

В среднем по рынку размер комиссии агенту варьируется от 2% до 6% от суммы сделки, при этом верхней планкой комиссии может быть и 8% от стоимости объекта. Часто можно встретить и такие комиссии как % + фиксированная часть.

Эта фиксированная часть является минимальной за сопровождение одной сделки или за услугу по поиску покупателя или объекта недвижимости.

Процент же может меняться в зависимости от стоимости объекта и соответственно сложности продажи или покупки. Чем дороже объект, тем сложнее его продать.

Но есть в Москве и агентства недвижимости, которые берут фиксированную сумму за продажу или покупку недвижимости, которая может быть 200 000 и даже 300 000 рублей независимо от стоимости.

В Краснодаре, к примеру, услуги агентства составляют от 2% до 3%, в Новосибирске от 1% до 3%, комиссия американских агентств в настоящее время составляет 5% от стоимости недвижимости, причем эта сумма делится между риэлтором продавца и риэлтором покупателя.

Это всё комиссии агентствам, риэлтор же в среднем получает от 30% до 50%, при этом бывают компании, в которых процент от сделки риэлтора достигает 60%.

Перейдем к подсчетам и рассмотрим только средние значения.

В среднем, в вышеперечисленных городах 1 комнатная квартира стоит 2 500 000 рублей.

Будем брать средние значения по услугам.

Наша комиссия составляет 3%, eё нам платит как собственник (продавец), так и покупатель.

Получаем 75 000 рублей с каждой стороны, итого в кассу агентства мы принесли 150 000 рублей.

Далее комиссия делится между агентством и риэлтором.

Начинающие риэлторы могут получить от 30% от сделки, что составит 45 000 рублей, в то время как более опытные сотрудники, получающие в среднем 50% от сделки, а это уже 75000 рублей.

Не плохой заработок даже для новичка, согласны?

Учитывая среднюю фиксированную зарплату по стране в 30 000 рублей, где нужно работать с 9:00 до 18:00, а в торговых центрах с 9:00 до самого закрытия, до 22:00, если конечно компания не дает возможность работы посменно, комиссия риэлтора всего за одну сделку выше в полтора раза средней зарплаты по стране, кажется уж очень привлекательной.

При этом Ваш рабочий график будет состоять из 40-часовой рабочей недели. Это 8-часовой рабочий день и два выходных в неделю.

И как я упоминал выше, Вы сами являетесь хозяином своего времени и сами решаете как и на что его потратить.

Нужно ещё знать, что в среднем риэлтор делает 5 сделок в месяц и это далеко не предел. Что мы получаем? 5 сделок пусть даже по 45 000 рублей, 225 000 рублей в месяц?

Да и это обычный риэлтор в России.

Кто же он, риэлтор в России и за рубежом? В чём разница?

В России стать риэлтором наверное проще всего.

Даже на работу таксистом уже перестали брать водителей со стажем вождения менее 5 лет.

Для этого нужно только желание и финансовая подушка хотя бы на два месяца. Всему остальному обучают в компаниях.

Это всё связано с тем, что рынок недвижимости в России слишком молодой.

А вот рынку недвижимости в США, в отличие от России, более 100 лет, поэтому там риэлторский бизнес считается самым развитым в мире. За деятельностью мелких и крупных брокерских контор следит Национальная ассоциация риэлторов (НАР). НАР занимается вопросами стандартов работы, этики риэлторов и их обучения.

Без образования стать риэлтором в США не получится, новичок должен пройти обязательные курсы (pre-licensing courses). В зависимости от штата объем и продолжительность курса могут быть разными, в среднем 40–60 академических часов. По окончании нужно сдать платный экзамен. Лишь пройдя курсы и сдав экзамен (нужно ответить минимум на 70% вопросов), можно получить лицензию. Вообще лицензию можно получить несколькими способами: первый способ – это курсы, второй – это обучение по риэлторской специальности в университете. Обновлять лицензию надо каждые 2 года.

В Америке существуют понятия агент по недвижимости и брокер. Лицензия агента распространяется на определенную зону. Получив лицензию, агент отправляется работать на брокера – владельца агентства недвижимости. В США нельзя работать независимым или, как говорят в России, частным риэлтором. Вообще система такова, что несет ответственность за сделки брокер. Но имея на руках действительную лицензию агента и отработав по ней 2 года, можно пойти дальше – получить уже брокерскую лицензию и открыть своё дело. Лицензия в Америке ограничена границами штата, где зарегистрирован риэлтор.

Быть риэлтором в США дорого!

Давайте посчитаем:

Курсы риэлтора платные – $400 – $500 в зависимости от штата и компании, предоставляющей курсы.

Экзамен на получение лицензии риэлтора платный: $50 – $100.

За полученную лицензию тоже придётся платить – $131 за два года.

Регистрация по месту работы стоит около $100.

Страховка профессиональной деятельности риэлтора (Errors & Omissions Insurance), она обязательна и защищает от ошибок. Если риэлтор совершает оплошность его судят за непрофессионализм, что чревато санкциями. Такая страховка покроет штрафы.

Членство в профессиональных организациях тоже оплачивается – $269 за год.

Доступ к мультилистинговой системе (МЛС) платный – более $100 за квартал.

МЛС – это мультилистинговая система, система взаимодействия участников рынка недвижимости, действующих через электронные базы данных, в которой агентство, заинтересованное в быстрой продаже или аренде своих эксклюзивных объектов недвижимости готово поделиться частью своей комиссии и привлекает другие агентства к возмездному сотрудничеству в поиске покупателя/арендатора в счет своей комиссии. Подписка дает право размещения объявлений. Без МЛС невозможно представить работу риэлтора в США. Для сравнения, в России тоже есть система МЛС, например, в Новосибирской Ассоциации Риэлторов.

Захотели стать риэлтором в США?

Готовы потратить 1600 долларов, не считая страхования ответственности деятельности риэлтора.

В США при сделках купли-продажи предложение о цене подготавливает риэлтор покупателя. Документ с предложением цены сначала подписывает покупатель, после чего документ передается на рассмотрение продавцу. Только после подписи продавца начинается работа по созданию договора купли-продажи Real Estate Purchase contract. В обязанность риэлтора входит открыть в банке Escrow трастовый счёт, на который переходят деньги покупателя до закрытия сделки. В России по эскроу счетам работают застройщики, а агентства недвижимости и просто в народе используется такое понятие как банковская ячейка. По большому счёту это одно и тоже.