Дмитрий Заборовский - Как выгодно оформить ипотеку

– Назначение объекта. Существуют ограничения по кредитованию определенных объектов. Например, банк выдает ипотеку на покупку торговых помещений и не кредитует складские помещения.

Важно! Апартаменты во многих банках считаются нежилым помещением. Несмотря на схожесть по функционалу, метражу и многим параметрам с квартирой или комнатой, законом такое помещение считается нежилым. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться (прописаться). Только временно и максимум на 5 лет (далее временную регистрацию можно продлить). Налог на имущество рассчитывается по ставке выше, чем ставка налога на квартиру (рассчитывается, исходя из назначения земельного участка, на котором расположены апартаменты. Например, гостиница, общественно-деловое здание и т. д.). Налоговый вычет 25 25 Подробнее о налоговом вычете в главе 4.2.6. оформить нельзя (ни на покупку, ни на проценты, уплаченные по ипотеке). Не все банки выдают ипотеку на покупку апартаментов, особенно на этапе строительства.

Вывод: коммерческую ипотеку может получить как юридическое, так и физическое лицо. Процентные ставки по коммерческой ипотеке выше, чем по жилой. Требования к приобретаемому объекту недвижимости в банках могут сильно различаться.

Стандартные ипотечные программы предусматривают наличие у заемщика первоначального взноса. Однако есть ситуации, при которых возможно оформление ипотеки без предоставления собственных средств. Рассмотрим подробнее:

– Специальные программы кредитования от застройщиков.

Существуют различные программы, акции и специальные предложения от застройщиков по приобретению квартиры в новостройке без первоначального взноса. Как правило, эти программы действуют в крупных городах и распространяются на надежные строительные компании. О наличии таких программ можно узнавать в отделах продаж застройщиков.

– Дополнительный залог.

Есть программы ипотечного кредитования, по которым в качестве первоначального взноса может выступить дополнительно залог. Как правило, в качестве дополнительного залога банки принимают объекты недвижимости (в основном квартиры) и транспорт (в основном легковые автомобили). Например, клиент хочет приобрести жилой дом стоимостью 5 млн рублей. Первоначальный взнос требуется в размере 1 млн рублей, вместо наличных средств заемщик предоставляет в залог банку уже имеющуюся в собственности квартиру. Таким образом, банк получает в залог квартиру вместе с домом и выдает ипотеку на полную стоимость приобретаемого жилья.

– Материнский капитал 26 26 Подробнее о материнском капитале в главе 1.3.1. .

Возможно приобретение жилья в ипотеку при наличии в качестве первоначального взноса только материнского капитала. При этом сумма материнского капитала должна быть больше либо равна минимальной сумме первоначального взноса по ипотечной программе банка. Например, квартира стоит 3 000 000 рублей, размер минимального первоначального взноса составляет 15%, соответственно, сумма материнского капитала должна быть не менее 450 000 рублей (3 000 000 * 15% = 450 000). Если сумма меньше либо минимальный размер первоначального взноса больше, то разницу нужно будет доплатить из собственных средств.

– Различные субсидии и госпрограммы.

Существуют различные государственные программы поддержки населения. Средства по жилищным сертификатам и аналогичным госпрограммам банки учитывают как первоначальный взнос. Сумма средств по сертификату должна быть больше либо равна требованиям по минимальному первоначальному взносу, аналогично как в ситуации с материнским капиталом.

– Залоговое имущество банка.

Иногда банки дают возможность приобрести в ипотеку собственное залоговое имущество без первоначального взноса. При этом банк может предложить пониженную процентную ставку. Список реализуемого залогового имущества обычно размещен на сайте банка. Там же указаны способы приобретения и контакты сотрудников для уточнения подробной информации. Обращаю внимание, что такие условия кредитования (без первоначального взноса) предлагают редко. В большинстве случаев даже для приобретения залогового объекта заемщику необходимо оплатить часть его стоимости за счет собственных средств (обычно от 10%).

– Завышение стоимости.

При соблюдении определенных условий возможно искусственное увеличение цены объекта недвижимости по договору купли-продажи. В такой ситуации сумма ипотеки может быть равна реальной стоимости приобретаемого жилья. Этот способ покупки в ипотеку считается «серой схемой» и банками не приветствуется, однако на практике применяется. Нужно учитывать, что не все объекты подходят под такие условия кредитования.

Вывод: купить жилье в ипотеку без первоначального взноса возможно как на первичном, так и на вторичном рынке. Для этого нужно знать условия кредитования в банках, специальные акции и программы кредитования от застройщиков, уметь правильно выбирать подходящий объект недвижимости.

Стандартный пакет для одобрения ипотеки предполагает предоставление в банк заемщиком документов, подтверждающих доход. Таких как 2-НДФЛ либо справка по форме банка, копия трудовой книжки, декларации для ИП, документы по бизнесу (отчетность, выписки по расчетным счетам и т. д.) для собственников бизнеса. Подробно о том, какие документы банк может запросить у заемщика, рассмотрены в главах 1.4. и 2.1. Исходя из данных по доходам и кредитной нагрузки, банк принимает решение о возможности кредитования клиента и устанавливает кредитный лимит.

Однако не у всех клиентов есть возможность подтвердить свой реальный ежемесячный доход документами. В некоторых случаях клиенту проблематично получить справки от работодателя по техническим причинам (например, живет в Москве, работает в Сургуте вахтой, офис работодателя в Санкт-Петербурге). Для таких ситуаций существуют программы кредитования, которые дают возможность одобрить ипотеку без подтверждения дохода. Рассмотрим самые популярные программы:

– Зарплатный клиент.

Если клиент получает зарплату на карту банка, то кредитор не будет запрашивать дополнительные документы, подтверждающие доход. Достаточно будет номера зарплатной карты. При этом процентная ставка по ипотеке может быть меньше, чем для стороннего клиента. Минусом данной программы является то, что не все клиенты получают всю зарплату на карту. У некоторых клиентов в рамках зарплатного проекта перечисляется минимальная (официальная) часть заработной платы, а остальное (как правило, большая часть) выплачивается наличными средствами. Также зарплатный клиент без подтверждения дохода может получить одобрение только в банке, в котором получает зарплату. При этом условия кредитования в этом банке могут быть значительно хуже, чем в других.