Дмитрий Заборовский - Как выгодно оформить ипотеку

– Программа по 2-м документам.

Самая распространенная программа кредитования без подтверждения дохода. Вместо документов, подтверждающих доход, заемщик предоставляет паспорт и второй документ, удостоверяющий личность. Перечень документов, которые можно предоставить вместе с паспортом, у каждого банка свой. В большинстве случаев подойдет СНИЛС, реже запрашивают водительское удостоверение, ИНН, загранпаспорт. Первоначальный взнос обычно составляет от 30% до 50%. Доход указывается со слов клиента.

– Программа по паспорту.

Полный аналог программе по 2-м документам, только второй документ не требуется. Иногда банк может рассмотреть заявку клиента на ипотеку только по паспорту. Однако кредитных организаций, которые работают с такой программой, очень мало. Необходимый первоначальный взнос обычно составляет от 30% до 50%. Доход указывается со слов клиента.

– Предложение от банка.

Для некоторых клиентов банк может самостоятельно сделать предложение по кредитованию. Для оформления такого кредита обычно необходим только паспорт. Чаще всего такие предложения получают клиенты с очень хорошей кредитной историей или с крупными суммами на вкладах в банке. По ипотеке такие предложения бывают очень редко, в основном программа работает для кредитов наличными.

Ипотека без подтверждения дохода очень востребована у индивидуальных предпринимателей, собственников бизнеса и самозанятых, так как не нужно собирать огромный пакет документов по бизнесу для рассмотрения заявки. У индивидуальных предпринимателей, применяющих специальные режимы налогообложения, декларации очень часто не отображают реальный доход (например, ЕНВД или Патент). Самозанятые подтвердить свой доход в большинстве случаев вообще не могут. Ипотекой без первого взноса пользуются клиенты с неофициальной заработной платой, оформленные с минимальной заработной платой, либо когда получить документы, подтверждающие доход, проблематично. Часто используют программу без подтверждения дохода, когда есть большая часть на покупку квартиры. Например, продали однокомнатную квартиру и хотят купить в ипотеку двухкомнатную. В этом случае в кредит, как правило, потребуется менее 50% от стоимости приобретаемого жилья.

Нужно обратить внимание при оформлении ипотеки без подтверждения дохода:

– Банки активно используют программы без подтверждения дохода и достаточно хорошо одобряют такие заявки. Однако, несмотря на то, что банк не требует документы, подтверждающие доход, место работы указать в любом случае придется. Часто банки просят рабочий номер телефона и ИНН работодателя.

– Процентные ставки по ипотеке без подтверждения дохода обычно выше, чем по стандартным программам (в среднем на 0,5—1% от базовой процентной ставки). При этом в некоторых банках увеличивается минимальный возраст заемщика и сокращается максимальный возраст на дату погашения ипотеки. (Например, по стандартным программам возраст кредитования от 21 года до 65 лет, в этом же банке по ипотеке без подтверждения дохода – от 25 лет до 60 лет).

– Ипотека без подтверждения дохода в большинстве банков предоставляется только на квартиры. На жилые дома, загородную недвижимость по этой программе работает ограниченное количество банков. На коммерческую недвижимость и гаражи программа ипотеки без подтверждения дохода практически не применяется.

– Материнский капитал и другие средства государственной поддержки граждан при рассмотрении заявок по программам без подтверждения дохода в качестве первоначального взноса большинством банков не учитываются 27 27 Подробнее о программах государственной поддержки граждан в главе 1.3. .

Вывод: ипотека без подтверждения дохода – популярная и востребованная программа. Условия кредитования и требования к заемщику по ней могут отличаться от стандартных. Можно использовать, когда есть сложности с предоставлением документов, подтверждающих доход, либо когда решение нужно быстро. Не все объекты кредитуют по программе без подтверждения дохода, нужно это учитывать при выборе банка.

Под льготными ипотечными программами в книге подразумеваются программы кредитования с использованием льгот, субсидий и материальной помощи со стороны государства. Как правило, все программы ограничены по сроку действия (хотя и регулярно продлеваются) и периодически изменяются. Актуальность действия конкретной программы и текущие условия ее предоставления нужно уточнить в банке до отправки заявки на ипотеку.

Далее рассмотрим популярные льготные программы ипотечного кредитования подробнее.

Материнский (семейный) капитал – это мера государственной поддержки семей с детьми. Условия программы и размер выплат регулярно изменяются. Кто конкретно имеет право на материнский капитал и какой размер финансовой помощи в настоящий момент времени установлен, можно узнать на сайте Пенсионного фонда: http://www.pfrf.ru/grazdanam/family_capital.

С 15 апреля 2020 года сертификат на материнский капитал оформляется в электронной форме в беззаявительном порядке. Это означает, что после рождения (усыновления) ребенка (рождение/усыновление которого дает право на получение государственной поддержки), сертификат на материнский капитал будет оформлен автоматически и семья сможет распоряжаться средствами, не обращаясь за самим сертификатом на бумажном носителе. Информация о получении семьей материнского капитала направляется в личный кабинет владельца сертификата на сайте Пенсионного фонда или портале Госуслуг.

Программы покупки жилья в ипотеку с использованием материнского капитала пользуются большой популярностью. Его можно использовать:

1. В качестве первоначального взноса. Некоторые банки выдают ипотеку, если в качестве первоначального взноса используется материнский капитал. В этом случае возможно несколько вариантов:

1.1. Банк перечисляет продавцу полную стоимость объекта недвижимости и ждет перечисления средств материнского капитала. По факту сумма ипотеки равна стоимости жилья. При таком порядке расчетов у заемщика первые несколько платежей по ипотеке будут больше до момента перечисления Пенсионным фондом материнского капитала банку.

1.2. Средства материнского капитала переводятся непосредственно продавцу. Такое возможно только в случае, если ребенку, с рождением (усыновлением) которого возникло право на получение материнского капитала, уже исполнилось три года.

1.3. Частичный первый взнос. В некоторых банках существует требование, чтобы кроме средств материнского капитала заемщик обязательно предоставлял собственные денежные средства в качестве первоначального взноса (обычно 5—10%). В таких ситуациях, как правило, кредитор выдает ипотеку в размере стоимости жилья за вычетом собственных средств и ждет перечисления материнского капитала от Пенсионного фонда. Но могут быть и другие условия выдачи займа, поэтому лучше уточнить порядок расчетов и перечисления денежных средств в конкретном банке.