Вадим Шабалин - Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку

В настоящем разделе мы попытаемся рассмотреть самые распространенные из схем, которые организуются не совсем добросовестными компаниями-застройщиками, лжекооперативами или риэлтерскими агентствами против потенциальных приобретателей объектов (квартир, таунхаусов, коттеджей) на первичном рынке. Со временем часть из указанных способов обмана, безусловно, утратит свою актуальность, однако творческая мысль «Бендеров от строительства» тоже развивается – вместо грубых и наглых схем, за которые в большинстве случаев можно сесть на «черную скамью» подсудимых, будут изобретаться и внедряться «честные способы отъема денег у населения», не связанные с привлечением к уголовной ответственности.

Схемы обмана приобретателей, рассматриваемые в этой главе, условно можно разбить на три группы: во-первых, откровенное мошенничество, когда покупатели в конечном итоге не получают ни квартиры, ни денег (или им возвращают жалкие крохи); во-вторых, заведомо неприемлемые, часто кабальные условия приобретения жилья (клиент под воздействием психологических уловок застройщиков подписывает договор на крайне невыгодных для себя условиях); в-третьих, «подъем пассажира на бабло», т. е. истребование, часто на вполне законных основаниях, дополнительных денежных сумм, не предусмотренных первоначальными договоренностями между сторонами. Давайте разберем эти схемы более подробно.

1. Бегство с деньгами клиентов.

Указанная выше схема мошенничества, самая грубая и примитивная из всех рассматриваемых, была актуальна на рынке недвижимости и строительства в начале двухтысячных годов, когда порядка тридцати риэлтерских и девелоперских «контор» откровенно торговали «воздухом». Однако после введения c 01.04.2005 г. в действие Федеральных законов № 214-ФЗ [4] Федеральный Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости» (в редакции от 30.11.2011 г.). и № 215-ФЗ [5] Федеральный Закон № 215-ФЗ от 30.12.2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах» (редакции от 17.07.2009 г.). собирать таким образом деньги с клиентов стало значительно сложнее. В сложившейся ситуации преступные группировки пошли путем «сближения» с коррумпированными представителями правоохранительных органов, и типичная схема «кидалова» покупателей новостроек на сегодняшний день примерно такова: на нескольких стройплощадках аферисты расставляют рекламные автомобили (обслуживающие их агенты в большинстве случаев и не подозревают, что торгуют несуществующими квартирами), а также распространяют в Интернете и подают в профильные СМИ (в Москве это «Из рук в руки», «Недвижимость и цены» и другие) объявления с очень привлекательными ценами. При этом, естественно, снимается приличный офис и фабрикуется необходимый комплект документов на продаваемые строительные адреса.

Конечно, в среднем через 2–3 недели деятельность «лжеконторы» попадает в поле зрения соответствующих правоохранительных органов (в столице – одного из отделов УБЭПиПК ГУМВД по Москве, бывшего УБЭП), однако у аферистов есть «предварительная договоренность» с обэповцами, скрепленная, естественно, немалой денежной суммой или подтвержденная покровительством соответствующего полицейского «лампасника». Формально начинается проверка поступивших сигналов (обычно информацию о торговцах воздухом сообщают другие риэлтерские фирмы, продающие жилье по тем же адресам), и в среднем еще через 1,5–2 месяца «оборотни» сообщают фармазонам, что «пора рвать когти». Иногда организаторы аферы, скрывшиеся с основной суммой денег, сдают полиции второстепенных участников или наемных работников (вплоть до назначенного «со стороны» Зица – гендиректора) и последних привлекают к уголовной ответственности по ст. 159 ч. 4 УК РФ: «Предлагаю работу директора инвестиционно-строительной компании. График – год через пять».

Способы защиты от вышеизложенных мошеннических действий очевидны – ни в коем случае нельзя иметь дело с компанией, которая продает объекты по относительно низкой цене, не имеет «истории» работы на рынке, а также требует расчет в наличной форме!Более подробно об этом пойдет речь в разделах 5.3–5.5.

2. Искусственное лжебанкротство.

В соответствии с Законом РФ «О банкротстве» [6] Федеральный Закон № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве) предприятия» (в редакции от 12.07.2011 г.). под указанным термином подразумевается неспособность коммерческой организации удовлетворить требования кредиторов (в случае строительства и продажи жилья – подрядных организаций и покупателей) по оплате работ и услуг, а также по предоставлению квартир, таунхаузов или коттеджей. В соответствии со ст. 65 ГК РФ по решению арбитражного суда может быть признана банкротом не только коммерческая структура (ОАО, ЗАО, ООО), но и потребительский кооператив, и некоммерческая организация, и индивидуальный предприниматель. Кроме того, все вышеуказанные юридические лица могут объявить банкротами сами себя, с последующей самоликвидацией.

На рынке недвижимости и строительства к процедуре искусственного банкротства прибегают чаще всего те компании, которые заключают со своими клиентами «серые договоры» в обход требований закона № 214-ФЗ, в результате чего «обездольщики» не получают ни квартир, ни денег (или им возвращают жалкие крохи). Формально указанные действия попадают под ст. 195–197 УК РФ, однако в реальности доказать их состав и привлечь виновных (руководителей и подлинных хозяев якобы несостоятельных организаций) к уголовной ответственности весьма сложно – в «черной» российской бизнес-практике существует множество вполне легальных схем банкротства (внешнее управление, санация, конкурсный процесс), а также используются и внесудебные процедуры самоликвидации, например, с предшествующей реорганизацией в форме разделения. Более подробно об этом у нас пойдет речь в разделе 4.5.

3. Жилищные пирамиды.

Давайте мы рассмотрим отличительные признаки «строителей-пирамидостроителей», которые, к сожалению, активно действуют на рынке недвижимости, привлекая денежные средства пайщиков (соинвесторов, вкладчиков, дольщиков) под очень выгодные на первый взгляд условия. Такая организация может существовать до тех пор, пока количество вновь вербуемых участников не станет меньше, чем «стариков», с которыми, несмотря на все уловки и ухищрения фармазонов, необходимо рассчитываться построенными или приобретенными на вторичном рынке квартирами. При наступлении такого критического момента (организаторы «дела», естественно, стараются до него не доводить) совершается либо искусственное банкротство, либо уклонение от обязательств по цепочке правопреемства (об этой схеме речь пойдет ниже), либо аферисты «покидают» своих клиентов, т. е. скрываются с оставшимися деньгами. Итак, основными признаками «жилищной пирамиды», которая, естественно, рано или поздно развалится, являются: