Вадим Шабалин - Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде

Также в настоящий момент (хотя соответствующие поправки в ЖК РФ уже несколько лет пылятся на рассмотрении в Госдуме) не существует никаких ограничений по нормам сдаваемой частной жилплощади (общежития, учетной или предоставления) в квартирах коммунального заселения, что, безусловно, ущемляет права добросовестных соседей (авторам известны случаи, когда собственник вселял в свою комнату до двадцати гастарбайтеров.

Еще одна правовая коллизия, о которой следует упомянуть: согласно статье 246 ГК РФ распоряжение общим имуществом (коридор, кухня, ванная, туалет, кладовка, общий балкон и др.) в коммунальной квартире осуществляется по соглашению всех собственников и на практике при вселении жильцов (возмездно или безвозмездно) следует согласовать с соседями: порядок уборки мест общего пользования, оплаты счетов за электроэнергию, расположение столиков и шкафов на кухне. Конечно, представители других лицевых счетов могут повести себя неадекватно (например, попытаются не пускать Ваших жильцов в квартиру с вызовом каждый раз наряда полиции; будут требовать освобождения коммуналки от «гостей» в 23 часа; третировать съемщиков «а почему ты моим мылом моешься?» и т. д.), что на практике приведет к тому, что наниматели либо через месяц съедут (чего соседи и добивались), либо потребуют значительного снижения платы за наем.

Давайте рассмотрим еще один частный случай: юридически владелец комнаты на самом деле является собственником доли в праве, либо реальной (например, 33/100), либо идеальной (1/3, об отличии этих понятий у нас шла речь в других книгах серии «Сделки с недвижимостью» [2] В.Г. Шабалин, К.И. Манченко. Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтера. Часть 2. М.: Филинъ, Омега-Л. 2015, 568с. ).

Внимание!Такие доли в чистом виде сдавать нельзя, т. к. в соответствии со статьями 15 16 ЖК РФ они не являются объектами жилищных прав. Однако, если между сособственниками (в коммуналке или в отдельной квартире) будет заключено соглашение о порядке пользования комнатами, в том числе и в судебном порядке, и в нем будет указано право сторон на возмездную или, чаще безвозмездную сдачу соответствующего помещения, то таковая уже возможна.

Указанный случай самый сложный на рынке найма (аренды) жилой площади, ведь муниципальная комната в коммуналке дешевле всего стоит, но труднее всех сдается.

Формально для ее сдачи необходимо получить согласие не только наймодателя (муниципального жилотдела), но и всех совершеннолетних граждан, проживающих в квартире, что в реальности сделать практически невозможно (за исключением, может быть случая, когда соседи готовы принять некоторую материальную компенсацию за неудобства), к тому же в соответствии со статьей 76 ЖК РФ должна соблюдаться норма общей площади жилого помещения (для коммуналок – не менее нормы предоставления, установленной для данного субъекта Федерации).

Единственная возможность обойти эти ограничения на практике – вселить в комнату временных жильцов, о которых у нас уже шла речь выше, в разделе 1.3. При этом желательна письменная форма соответствующего договора и получение согласия жилотдела (если такового не будет, то соседи однозначно примут меры). При этом перезаключение вышеуказанного договора с «временщиками» возможно с прерыванием шестимесячного срока хотя бы на один день (в понедельник якобы съехал, в среду – вернулся).

В самом общем виде термин, вынесенный в заголовок этого раздела, подразумевает обмен не навсегда, а на время – собственник сдает свое лучшее (большее, в престижном городе или районе) жильё, после чего (самостоятельно или с помощью агента) снимает более дешевое (иногда в пригороде, сельской местности, другом регионе или даже за границей), а разницу в платах за наём двух объектов получает в качестве ежемесячного (аннуитетного) дохода, часть которого передается риэлтеру.

Кстати, словосочетание арендный обмен, прижившееся на практике для обозначения подобных сделок, сродни по своему смыслу морской свинке, которая, как известно, не имеет отношения ни к морю, ни к свиньям – правоотношения сторон в большинстве случаев являются наймом, а обмен иногда трансформируется в разъезд или даже расселение.

Давайте более подробно рассмотрим три основные разновидности этой сделки:

• собственно арендный обмен (одна жилплощадь на одну);

• арендный разъезд (одна большая жилплощадь на две меньших);

• арендный обмен в другой регион или за границу (на практике он часто обозначается термином «дауншифтинг»).

Как уже говорилось выше, в ваше агентство (или к Вам, уважаемый читатель, лично) обращается клиент, у которого есть большая (лучшая) квартира в центре (или престижном районе) крупного города (намного реже – хороший дом в пригороде), которую он хочет сдавать (подразумевается, что техническую работу будет выполнять агентство и оно же станет нести ответственность за состояние жилья), а взамен ему надо снять (также с вашей помощью) что-то существенно (минимум на 20–30 тыс. руб/месс, иначе игра просто не стоит свеч) дешевле, чаще всего квартиру на окраине своего города, в ближнем пригороде, а иногда недалеко от садового или дачного участка заказчика.

При организации процесса арендного обмена (как уже говорилось выше, этот термин юридически некорректен, однако прижился на практике) риэлтеру следует учитывать следующие особенности сделки:

1. Отзеркаливание сроков

При подборе вариантов необходимо придерживаться следующего правила: на какой срок сдается большая (клиентская) квартира, на такой же снимается и меньшая (альтернативная). Обычно по времени это либо 11 месяцев, либо 364 дня (фактически год), и если альтернативный собственник малого жилья впоследствии поднимает цену, то и Вы поступаете зеркально в отношении жильца большого.

2. Оперативный подбор запасных вариантов

В случае если альтернативщик вдруг начинает серьезно требовать пересмотра условий (подробно об этом у нас пойдет речь в главе 5), т. е. поднимать стоимость до истечения оговоренного срока или требовать расторжения договора, Вам необходимо быстро найти похожий по цене, качеству и местоположению запасной вариант, иначе Ваш клиент (собственник большой) тоже будет вынужден настраивать на освобождении своего жилья – особенно если ему реально некуда на время переехать.