Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса

Первый покупатель сделал такое предложение: «Подбирайте сразу для себя три квартиры, как они будут, я все оплачиваю; и одновременно Вы продаете мне коммуналку ». Эта схема среди профессиональных маклеров называется «Оплата сразу» (см. соответствующий столбец в табл. 3.6.2).

Предложение второго звучит так: «У меня нет сразу такой суммы денег (370 тыс. долл.). Я буду оплачивать квартиры по частям: подберите первую, я ее выкуплю пока на себя, потом аналогично и вторую, и третью. После этого мы поменяемся – жильцы поедут в свои маленькие квартирки, а я – в бывшую коммуналку». Такая схема у риэлторов называется « Оплата по частям» (см. последний столбец таблицы 3.6.2).

Какой из двух предлагаемых вариантов лучше выбрать? С финансовой точки зрения предпочтительнее второй – ведь «по частям» квартиры вы купите, безусловно, по более низкой цене, чем «сразу». С точки зрения безопасности совершения сделки – однозначного ответа нет: при реализации плана «по частям» последние из соседей могут взять и «передумать» (нарочно, чтобы выбить с покупателя больше денег или выторговать более выгодные условия: «А куда он денется – ведь две квартиры уже купил»). В случае «сразу» у Вас будет меньше времени на проверку вариантов (подобрать три квартиры за месяц трудно даже опытным риэлторам).

Следующий этап – подбор маленьких квартир «для себя». На этом этапе рекомендуем обратиться в проверенное риэлторское агентство (как такое подобрать, изложено в главе 1.18). Старайтесь не использовать для этих целей варианты АВИТО и даже ЦИАНа – как показала практика, примерно 10–15 % таковых исходит от аферистов и недобросовестных посредников.

И, наконец, последнее – юридическое оформление сделки.

Первый вопрос, который здесь возникает, – приватизировать ли на себя коммуналку? До нахождения конкретного покупателя лучше оставить вопрос открытым: часть будущих хозяев желает ехать в неприватизированную квартиру (чтобы в случае чего не арестовали бы имущество), часть уже утратили свое право однократной бесплатной приватизации и поэтому требуют, чтобы это сделали жильцы. Решайте, как быть, в каждом конкретном случае (см. главу 2.2 второй части книги).

Еще один актуальный вопрос: как оформлять отчуждение коммуналки будущему хозяину в случае приватизации – путем двойной купли-продажи (альтернативной покупки) или мены (не путайте с обменом)?Проконсультируйтесь по этому вопросу со специалистом, работающим на рынке недвижимости (желательно, чтобы это не был юрист, знакомый с будущим хозяином). В большинстве случаев жильцам коммуналки выгодно делать мену (покупатель оформляет маленькие квартирки на себя или своих родственников, а потом подписывает договор мены).

Внимание! Если будущий хозяин категорически настаивает на оформлении сделки путем двойной купли-продажи (альтернативной покупки) и при этом сам предлагает подобрать для вас маленькие квартиры, – будьте начеку!

Это признаки аферы «лжерасселение» (см. главу 1.14), которая может привести к тому, что Вы, уважаемые жильцы, просто окажетесь на улице!

Поэтому подбор и проверку маленьких квартир для себя желательно никому не передоверять!Об этом мы уже подробно говорили в главах 1.7, 1.9, 1.11 – прочитайте их внимательно. В процессе расселения вы будете и покупателями квартир, правда, не за свои деньги.

В среднем, как показала практика, расселение коммуналки происходит за 4–6 месяцев. Проще руководствоваться таким правилом: сколько в квартире лицевых счетов, столько месяцев уйдет на разъезд, плюс месяц на оформление.

Я живу в 5-комнатной коммунальной квартире. Есть риэлторские фирмы, которые предлагают расселение. Как убедить моих соседей согласиться (перечень жильцов прилагается)?

Существует несколько вариантов решения Вашей проблемы. Во-первых, следует проанализировать настроения соседей, а во-вторых, подготовить их психологические портреты. Рассмотрим и охарактеризуем Вас и Ваших соседей по количеству лицевых счетов. Вы с женой и ребенком занимаете комнату и хотите разъехаться. Второй лицевой счет: муж, жена и двое детей, занимают две комнаты, разъезжаться не хотят. В этой семье муж принимает решения, относится к типу сильной, доминирующей личности. Третий лицевой счет: молодая одинокая женщина занимает одну комнату, постоянно нуждается в деньгах, неделями не появляется, проживает у своего неофициального мужа. Последний, четвертый лицевой счет: безвольный алкоголик занимает самую большую и лучшую комнату. Работать Вам нужно сугубо индивидуально.

Начать надо с самых слабых жильцов. Алкоголику время от времени давать то полтинник, то сотню но в каждом случае брать с него расписочку. Не надеясь, конечно, на возврат денег. Помаленьку приучая его к мысли, что он от Вас целиком и полностью зависит. При очередных обращениях давайте ему мелкие поручения, но не за плату, а как бы прося его оказать Вам маленькую услугу. Например: «Федорыч, я сейчас тороплюсь, сходи вынеси мое ведро в мусорку, не успеваю я, а жене обещал». Дайте жене поручение начать шептаться с молодой одинокой соседкой на тему о том, как трудно сейчас выйти замуж без гроша в кармане и обсуждать все вопросы по возможному зарабатыванию денег. Переговоры нужно вести в строжайшем секрете от второго лицевого счета. Когда Вы поймете, что алкоголик по Вашей команде готов бежать и выполнять любое Ваше поручение, а молодая одиночка получила согласие от своего неофициального супруга заключить брак, если в качестве приданого будет кругленькая сумма, нужно переходить к следующему, самому трудному и ответственному этапу.

Нужно обратиться к главе второй семьи с просьбой поговорить как мужчина с мужчиной. Но в ходе разговора дать себе команду ни в коем случае не пререкаться, не вступать в спор, а занять соглашательскую позицию. Для начала сообщить, что молодая-одинокая собирается замуж и жить новая чета будет здесь, да и детишек ей уже давно хочется. Что будет твориться, даже представить трудно. Алкоголик хочет поменяться, и сюда въедут лица кавказской национальности, им нужна прописка, а в его огромной комнате их разместится видимо-невидимо. Вот Вы и решили такого умного, сильного, да в общем-то человека, от слова которого все зависит, поставить в известность и посоветоваться, что делать. Дальше набирайтесь терпения и слушайте и соглашайтесь, ничего не предлагайте. После того как красноречие его иссякнет, сделайте многозначительную паузу, похвалите его умные мысли и пообещайте информировать, как будут развиваться события у Ваших подопечных далее. Через недельку, если он сам не поинтересуется, опять проведите беседу, информируя, что положение ухудшается, и если ничего не предпринять, то произойдет непоправимое, то есть вот-вот народу станет еще больше. Не делайте никаких возражений. Ждите команду. Настанет день, когда Вы ее получите: «Надо разъезжаться». Тогда действуйте незамедлительно.