Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса

– лофты. Это апартаменты, обычно большой площади (от 100 кв. м, переоборудованные из бывших производственноскладских помещений в процессе реконструкции (реновации) промзон. Классическими примерами этого формата являются «фабрика» Энди Уорхолла в Нью-Йорке или «Красный октябрь» в Москве.

– хостелы. Это фактически мини-гостиницы экономкласса (hostel – общежитие) с удобствами в коридоре, под которые часто переоборудуются большие (от 150–200 кв. м) апартаменты, обычно в полностью нежилых зданиях.

– апарт-отели. Это гостиничные комплексы (обычно уровня 2–4 звезды), в которых можно арендовать на длительный срок или даже купить один или несколько номеров. При этом арендатор (собственник) имеет право за дополнительную плату пользоваться всей инфраструктурой отеля.

Все указанные выше форматы в последние годы стали активно предлагаться, как и на первичном, так и уже на вторичном рынках. В Москве, например, в виде апартаментов продается уже около 30 % вводимого в эксплуатацию жилья. Информация об их достоинствах и недостатках по сравнению с «классическими» квартирами приведена в таблице 3.5.1.

Таблица 3.5.1.

ДОСТОИНСТВА И НЕДОСТАТКИ АПАРТАМЕНТОВ И КВАРТИР

Все-таки, что более выгодно – покупать апартаменты или квартиру (в том же месте и типе дома)? Интересует средний ценовой диапазон (15–20 млн руб.).

На правильный выбор объекта проживания (а может и инвестирования) влияют две противоречивые тенденции: с одной стороны, апартаменты продаются дешевле (в среднем на 10–20 %); с другой – их эксплуатация обходится существенно дороже. Давайте сравним два этих варианта на примере гипотетических объектов по 100 м 2, расположенных в среднем по стоимости районе Москвы (строительство закончено, дом скоро вводится в эксплуатацию). Результаты подобного сравнения сведены в таблице 3.5.2.

Итак, в первом приближении выясняется следующее: если срок владения апартаментами составляет менее 10 лет (в нашем примере получилось чуть более 12 с половиной), то выгоднее покупать именно их! Безусловно, подобный расчет может сделать каждый наш читатель уже по имеющимся у него конкретным исходным данным.

Таблица 3.5.2.

СРАВНЕНИЕ ЗАТРАТ ПРИ ПОКУПКЕ АПАРТАМЕНТОВ ИЛИ КВАРТИРЫ

Чем отличается юридическое оформление сделки с апартаментами от аналогичной с жильем? Можно ли в дальнейшем перевести помещение в апарт-комплексе (фактически квартиру) в жилой фонд?

Начнем с того, что в федеральном законодательстве (ГК, ЖК, профильные законы) понятия «апартаменты» на день сдачи нашей книги в печать нет. Этот термин, причем в единственном числе (апартамент) встречается только лишь в ведомственных приказах Минкульта и Минспорттуризма и относится к апарт-отелям. Так что на все типы апартаментов, о которых шла речь выше, распространяются правила совершения сделок, характерные для рынка нежилых помещений (офисов, магазинов, складов, отдельно стоящих зданий, имущественных комплексов и т. д.). При этом следует иметь в виду, что в апарт-комплексах у приобретателей объектов не возникает общей долевой собственности на прочее имущество дома (оно принадлежит застройщику или аффинированной с ним компании), что подразумевает полный ценовой произвол со стороны УК, занимающейся эксплуатацией такого комплекса.

По второй части Вашего вопроса. Перевод в жилой фонд отдельного «апартамента» вряд ли возможен, однако это допустимо сделать централизованно, если апарт-комплекс соответствует требованиям, предъявляемым именно к жилью. На момент сдачи нашей книги в печать Мосгордума вышла с законодательной инициативой в «федеральную» Госдуму о внесении изменений в Жилищный,

Гражданский и Налоговый кодексы РФ по поводу «узаконивания» апартаментов и лофтов, которые используются преимущественно для проживания. Надеемся, что эта законодательная инициатива найдет свое практическое продолжение (о результатах мы обязательно расскажем в следующих изданий нашей книги, а также на проводимых учебных курсах, семинарах и вебинарах).

Выкупил нежилое помещение на 2 этаже, позиционируемое застройщиком как апартаменты. Хочу сделать в нем хостел. Нужно ли для этого получать дополнительные согласования? Если да, то с кем?

Формально – и с застройщиком, и с муниципалитетом, но на практике – только с застройщиком и его УК.

Приобрел апартаменты (фактически квартиру), заселил туда жильцов (арендаторов). У соседей возник с ними конфликт, и они вызвали полицию. Наряд взломал нашу дверь (прочную установить не успели). Имели ли право патрульные это делать?

Да, имели. Апартаменты, в отличие от квартир, правом неприкосновенности, в соответствии со ст. 40 Конституции РФ, не обладают.

Слышала по радио, что все апартаменты квартирного типа в Москве скоро централизованно переведут в жилой фонд. Что в этом случае будет со ставками налогов?

Действительно, такие планы у Правительства Москвы имеются. Однако, законодательно они пока нигде не отражены. Ставка налога на здания и сооружения в этом случае, безусловно, будет ниже.

Можно ли апартаменты (фактически квартиру) сдавать в аренду юрлицу под офис?

Да, можно. В законодательстве запрета по этому поводу нет.

Имею свободные деньги, хочу приобрести лофт. Какие, на Ваш взгляд, проекты более привлекательны – новоделы (стилизация под лофт) или реконструированные старые? Что бы выбрали Вы лично?

Если бы у меня было желание приобрести лофт, то однозначно отдал бы предпочтение старому реконструированному зданию.

Жильцы нашей коммунальной квартиры решили разъехаться, не дожидаясь милости от государства. Что и в какой последовательности необходимо делать? Сколько это займет времени?

Основные этапы расселения (разъезда) из коммунальной квартиры следующие:

• переговоры с жильцами об условиях;

• составление бюджета расселения (см. вопрос 3.6.3);

• поиск покупателя и переговоры с ним;

• подбор и проверка «маленьких» квартир для жильцов;

• юридическое оформление сделки.

Итак, давайте по порядку. На словах, естественно, все жильцы расселяться согласны, но как только доходит до конкретного дела… Известная ситуация, не правда ли?