Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса

7. Оформление сделки.

Процесс этот весьма напряженный и ответственный. Поэтому рекомендуем обратиться в одно из риэлторских агентств или в специализированный центр по оформлению – их услуги обойдутся в среднем 12–15 тыс. руб., однако сэкономят Вам массу времени и нервов. Процедура оформления более подробно изложена в главах 1.9, 1.11, 1.13.

8. Безопасная передача денег.

Определитесь, как Вам будет более выгодно: оформлять сделку по полной рыночной стоимости (в документах будет указана она) или в бумагах указать «необлагаемую» сумму 1 или 2 млн руб. (см. главу 1.9), а деньги передавать «черным налом». В первом случае могут возникнуть определенные проблемы с налоговой инспекцией (см. главу 4.13), а во втором – признание сделки недействительной (см. главу 2.16). В случае затруднений обязательно проконсультируйтесь с опытным юристом или экспертом. Сама процедура передачи денег более подробно изложена в главе 1.13.

9. Регистрация и фактическое заселение.

Окончательный расчет с продавцом проводится лишь тогда, когда он выписался из занимаемой жилплощади и зарегистрировался по новому месту жительства (см. главу 1.12). При этом стороны подписывают Акт приемки-передачи квартиры, организуется переезд, и можно справлять новоселье, с чем Вас и поздравляем!

Насколько выгодно сейчас покупать квартиры с коммерческими целями? Какие? Сколько они могут принести дохода?

«Золотые времена» скупки недвижимости с целью ее дальнейшей перепродажи возвращаются в среднем раз в 5–6 лет, и если проследить динамику цен на «среднестатистические» 1-2-3-4-комнатные квартиры (см. таблицы 3.4.1 и 3.4.2), станет ясно, в какой момент стоит объекты покупать.

Конечно, рост цен в 2010–2013 гг. и в начале 2014 г. заранее предсказать было невозможно, хотя в стране сложились все условия для этого: капиталы, полученные нефтегазовой отраслью, были прямо или опосредованно вложены в столичную недвижимость; началось массовое «бегство» от нестабильного доллара; наконец-то заработали более-менее реальные ипотечные схемы. Все это привело к тому, что по стоимости квадратного метра жилья Москва вышла на пятое место в мире (дороже только в Токио, Париже, Лондоне и Вене), что явно не соответствовало качеству самого жилья.

Однако долго так продолжаться не могло, поэтому резкое падение цены на нефть и последующий за ним российский финансовый кризис снизил в 2015 г. цены на объекты в среднем на 20–30 % (максимально упала стоимость новостроек). При этом большинство экспертов рынка недвижимости предсказывали еще большее падение, однако с начала 2016 г. цены медленно, но верно пошли вверх, что и продолжается в момент сдачи нашей книги в печать. Поэтому вложение денежных средств (в отдельных случаях – начиная с 1 млн руб.) в недвижимость является в настоящее время относительно выгодным – только вопрос в том, где эти самые средства взять!

Давайте более подробно рассмотрим ряд финансовых схем, позволяющих получить доход выше, чем предлагают коммерческие банки при размещении у них депозитов.

1. Покупка квартир на нулевом цикле.

При совершении этой сделки суммируются две инвестиционные составляющие: во-первых, рост (25–30 %) цены в процессе строительства «от котлована до приемки», во-вторых, общий рост стоимости недвижимости.

Таблица 3.4.1

ДИНАМИКА ЦЕН НА ТИПОВЫЕ КВАРТИРЫ В Г. МОСКВЕ ($/м 2)*

*Примечание: более подробную информацию по динамике цен на вторичном рынке можно получить на портале www.irn.ru

Таблица 3.4.2

ДИНАМИКА ЦЕН НА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКАХ В Г. МОСКВЕ ($/м 2)

*Примечание: данные для построенного дома перед сдачей в эксплуатацию (уступка прав требования по договору).

Квартиры приобретаются, возможно, даже оптом, у надежной организации-застройщика сразу после получения последней ордера на строительство (на нулевом цикле), а реализуются по договору переуступки прав требования после приемки, перед сдачей документов на госрегистрацию. Указанная схема наиболее выгодна для типовой панели: ее применение даже частными инвесторами, не имеющими возможности дополнительно сыграть на разнице «опт-розница», дает рентабельность 18–25 % годовых (данные на конец 2015 г.). Для объектов в кирпично-монолитных зданиях эти цифры скромнее (15–20 %), так как жилье бизнес- или премиум-класса строится и сдается дольше.

2. Покупка готовых квартир.

Окончание предыдущей схемы фактически является началом данной: жилье приобретается после ввода объекта в эксплуатацию, на квартиры оформляется право собственности, в них делается ремонт «под чистовую отделку» и жилплощадь продается со вторичного рынка. При отсутствии лишних посредников и тенденции общего роста цен такое вложение средств дает рентабельность в пределах 20–30 % годовых при значительно более низком уровне риска.

Используется и «долговременная» разновидность подобной схемы: жилплощадь покупается в «перспективных» микрорайонах (для Новой Москвы это Коммунарка, Московский, а также Красногорск, Химки, Одинцово, Подольск), в дальнейшем приводится в порядок и сдается в наем, а через несколько лет, после благоустройства района, продается. С учетом платы, полученной с временных жильцов, такая схема приносит рентабельность в пределах 25–30 % годовых, однако есть риск дождаться следующего снижения или даже обвала цен.

3. Организация блоков квартир.

Как показала практика, две или три квартиры на одном этаже дома, граничащие между собой стенами, продаются в среднем на 10–15 % дороже их составляющих (сумма не равна слагаемым). В домах с деревянными или смешанными перекрытиями (на вторичном рынке) возможно также создание многоэтажных блоков (двухуровневых квартир). Теоретически сюда относятся и присоединение (освоение) чердаков и надстройка этажей, однако на практике, после передачи жилого фонда в ведение ТСЖ это сделать очень трудно.

4. Покупка квартир с последующим ремонтом.

В этом случае коммерческую привлекательность имеют два сегмента рынка: покупка за низкую цену любых «убитых» квартир, т. е. находящихся в ужасном состоянии, с целью выполнения минимального текущего ремонта и их перепродажи (зарабатывать удается в среднем по 200–500 тыс. руб.), а также выполнение «чернового» ремонта с перепланировкой в новостройках, о которых шла речь выше.

5. Срочная покупка, плановая продажа.

Эти сделки приносят ощутимый доход (в среднем от 500 тыс. руб. с каждой квартиры), но напоминают игру в «русскую рулетку» – ведь на этом сегменте квартирного рынка больше всего мошенников (см. главу 1.8). Суть заключается в том, что по объявлениям находятся граждане, которым недвижимость действительно надо срочно продать, и они готовы уступить 15–20 % от реальной рыночной стоимости. Впоследствии такая квартира перепродается (возможно, с выполненным ремонтом) в плановом порядке за «нормальные» деньги.