Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса

Определены порядок учета наемных домов социального использования, порядок государственной, муниципальной или иной поддержки для их создания, эксплуатации, порядок управления наемным домом.

Внесены изменения в Федеральный закон № 131-ФЗ [3] Федеральный закон № 131-ФЗ от 06.10.2003 «О местном самоуправлении в РФ» (в ред. от 03.11.2015). о местном самоуправлении и установлены права органов местного самоуправления городского, сельского поселения, городского округа, городского округа с внутригородским делением на решение вопросов по предоставлению гражданам жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в соответствии с жилищным законодательством.

Кроме того, в связи с принятием Закона внесены поправки в часть вторую Гражданского кодекса РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, в Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственном кадастре недвижимости», в первую очередь об обязательной госрегистрации договора найма, заключенного на срок более года (по аналогии с арендой см. статью 674 ГК РФ). Закон 217-ФЗ вступил в действие с 22.07.2014 года.

Вселил в свою муниципальную комнату в коммуналке временных жильцов. Соседи побесились, но успокоились. 6-месячный срок заканчивается. Нужно ли жильцов «перезаселять»?

Действующее законодательство (ст. ст. 680 ГК, 80 ЖК РФ) никаких специальных процедур «перезаселения» временных жильцов не предусматривает. Но, чтобы соседи вновь не устраивали конфликты, рекомендую на один день (например, в понедельник) их «выселить», а в среду «заселить заново».

Можно ли сдавать муниципальную квартиру, не ставя в известность жилищные органы?

Да, можно. Для этого необходимо заключить с поднанимателями договор вселения временных жильцов, согласно ст. ст. 680 ГК и 80 ЖК РФ. Письменного уведомления жилищных органов эта процедура не предусматривает (в случае претензий с их стороны всегда можно заявить, что уведомляли устно, по телефону).

Хочу сдавать неприватизированную квартиру, но налоги платить не собираюсь. Слышал, что за это могут выселить (расторгнуть договор соцнайма – прим. авт.).

Формально в этом случае можно применить пункт 4 части 3 статьи 83 ЖК РФ (использование жилого помещения не по назначению), но на практике этого не происходит, ибо факт нелегальной сдачи муниципального жилья (кроме комнаты в коммуналке) трудно доказуем.

Хочу снять неприватизированную квартиру (получается дешевле). Какие документы я должен спросить у жильцов?

В первую очередь попросите их получить (возможно, в Вашем присутствии) выписку из домовой книги. Потом проконтролируйте паспорта всех совершеннолетних граждан, указанных в ней. Законно муниципальное жильё можно снимать только по договору поднайма и с письменного разрешения жилотдела (об этом у нас шла речь выше в вопросах настоящей главы).

Какова последовательность действий, если я хочу продать квартиру без посредников? Сколько это займет времени?

Процесс продажи квартиры или находящейся в собственности комнаты условно можно разбить на семь этапов.

1. Оценка и определение рыночной стоимости (см. главу 1.1).

2. Рекламная кампания по варианту (глава 1.4).

3. Показ объекта, выбор покупателя, торг (главы 1.5 и 1.6).

4. Получение предоплаты и переговоры о передаче денег (главы 1.12 и 1.13).

5. Оформление сделки (главы 1.11, 2.2, 2.5 и другие).

6. Безопасное получение денег (глава 1.13).

7. Выписка и освобождение жилплощади (глава 1.12).

Просмотрите сначала указанные выше главы, а также вопросы, посвященные покупке жилплощади (глава 3.4.)

Первые серьезные проблемы Вы можете испытать, если завысите продажную цену своей квартиры.

Помните: дорогая недвижимость всегда в цене. Но только у продавцов, а не у покупателей.В рекламных объявлениях желаемую сумму старайтесь округлить, как в супермаркете, до 8 или 9 (например: 5,9 млн руб., 388 тыс. евро). Старайтесь всегда дать понять, что цена, которую Вы назвали, может быть снижена – но никогда не делайте это без показа!

Внимание! Если позвонивший по контактному телефону покупатель сразу говорит, что цена его устраивает («Мы квартиру берем, больше ни с кем не договаривайтесь»), то будьте настороже.

Возможно, Вас проверяют мошенники. Конечно, нельзя обвинять всех позвонивших в непорядочности (так Вы не найдете ни одного покупателя), но и о своей безопасности тоже забывать не стоит.

В 2014–2015 гг. на рынке квартирной недвижимости сложилась такая ситуация, что количество вариантов от продавцов больше заявок покупателей в 1,2–1,5 раза (в 2010–2013 гг. было наоборот). Поэтому покупатели имеют возможность придирчиво выбирать и торговаться. Самое неблагоприятное для продавцов время – это рождественские и майские праздники, а также «мертвый сезон» – с середины июля до конца августа, когда многие клиенты живут за городом или расслабляются на курортах.

Если лично Вы серьезно намерены совершать сделку, а покупатель «хочет подумать», попробуйте притянуть его к себе небольшой предоплатой (наверняка у партнера найдется хотя бы 20–30 тыс. руб., чем больше, тем для Вас лучше).

При этом можно съездить к партнеру домой или в офис (если денег с собой у того нет), заодно посмотрев, где покупатель обитает. При передаче денег оформляется соглашение о предоплате (для продавца выгодно в виде аванса, см. главу 1.13), и подготовительный этап сделки можно считать завершенным.

Для отчуждателя квартиры или частной комнаты оформление никаких трудностей не представляет. Приобретатель при этом рискует гораздо большим – возможностью столкнуться с «признанкой» (см. главу 2.16). Поэтому не удивляйтесь, что Вас, Вашу семью и квартиру будут очень тщательно проверять. Отнеситесь к этому с пониманием – ведь честному человеку нечего скрывать.

И, наконец, наступает самый ответственный и волнующий момент – расчеты. Требуйте при этом оформления депозитной ячейки в том банке, где удобно Вам, ни в коем случае никому не отдавайте свой паспорт, до окончательной выемки денег не подписывайте акт приемки-передачи квартиры! В противном случае можно стать жертвой банального «кидания» – Вам просто не отдадут разницу между указанной в договоре и реальной рыночной стоимостью квартиры, и жаловаться в этом случае кому-либо бесполезно.

Иногда покупатели настаивают, что окончательный расчет они произведут после Вашей фактической выписки из занимаемой жилплощади (или, что еще хлеще, после переезда). Старайтесь не соглашаться с такой постановкой вопроса: на практике в этом случае принято, что 95–97 % оговоренной суммы передается продавцу в момент переоформления прав собственности (в соответствии с процедурой, указанной в главе 1.13), а оставшиеся 3–5 % – после выписки, если она не была произведена ранее («под выписку» обычно удерживается не более 300 тыс. руб.).