Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку

Кто является сторонами (участниками) инвестиционного процесса при строительстве многоквартирного жилого дома? У кого из них в дальнейшем возникают права на квартиры и нежилые помещения?

Правоотношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений (в это понятие входит не только возведение многоквартирных домов, но и отдельно стоящих зданий нежилого назначения), регулируются федеральными законами № 39-ФЗ (об инвестициях) и № 214-ФЗ (о долевом строительстве). В соответствии с ними участниками инвестиционной деятельности являются застройщики, инвесторы, заказчики и подрядчики. Давайте разберем функции каждого из них более подробно (см. также табл. 5.3).

Застройщиком считается юридическое или физическое лицо, получившее права на земельный участок (в собственность или аренду) и собравшее исходно-разрешительную документацию (ИРД) на строительство. В соответствии с вышеупомянутым законом об инвестиционной деятельности застройщик имеет право привлекать капитальные вложения иных лиц (инвесторов), а также объединять с ними усилия для строительства (создания) на земельном участке соответствующего объекта недвижимости. Естественно, что право на возведенное здание будет принадлежать не только застройщику, но и инвесторам (на практике их обычно называют инвесторами первого порядка) согласно их взаимной договоренности.

Инвестором называется юридическое или физическое лицо, осуществляющее капитальные вложения с использованием собственных или привлеченных средств и осуществляющее практическую деятельность в целях получения прибыли или достижения общеполезной цели (постройки объекта). На практике различаются: генеральный инвестор – лицо, осуществляющее полное финансирование строительства объекта; соинвестор (инвестор первого порядка), который принимает на себя часть (определенный процент средств) инвестирования по договору с застройщиком или генинвестором; субинвестор (инвестор второго порядка), которому права и обязанности по инвестированию переуступаются категориями инвесторов, указанных выше. Именно в качестве субинвесторов обычно выступают граждане, которым передаются права на конкретные квартиры или нежилые помещения после оплаты ими соответствующих инвестиционных взносов.

Заказчик– уполномоченное застройщиком и/или инвестором юридическое или физическое лицо, которое осуществляет практическую реализацию инвестиционного проекта. При этом заказчик наделяется правами пользования и распоряжения капитальными вложениями в пределах полномочий, установленных договором с застройщиком и/или инвестором. Однако заказчик не приобретает права собственности на результат инвестиционной деятельности, за исключением случаев, когда он одновременно выполняет функции заказчика-застройщика или инвестора-заказчика.

Таблица 5.3

УЧАСТНИКИ ИНВЕСТПРОЦЕССА НОВОСТРОЕК

Подрядчикв самом общем случае – юридическое или физическое лицо, обязующееся своими силами выполнить для заказчика определенную работу к оговоренному сроку за согласованную оплату в соответствии с договором подряда (в нашем случае – строительного). На практике различаются: генподрядчик – строительная организация, которая на основании договора с заказчиком несет ответственность за своевременное и качественное выполнение всех строительно-монтажных работ, а также субподрядчик – юридическое или физическое лицо, чаще специализированная фирма, привлекаемая генподрядчиком для выполнения части работ по отдельному договору. В самом общем случае у подрядчика, так же как и у заказчика, не возникают права собственности на результат инвестиционной деятельности, однако по отдельному договору, обычно уступки прав требования указанные выше участники (заказчики и подрядчики), могут приобрести площади в возводимом доме (объекте) по взаимозачету (бартеру), и потом самостоятельно их реализовывать.

Хочу приобрести квартиру путем долевого участия в ее строительстве.

Как узнать, что за организации по этой схеме что-нибудь построили?

У кого из них и где можно приобрести жилье подешевле?

В настоящий момент продажей квартир в новостройках занимается большое количество хозяйствующих субъектов (физических и юридических лиц). Давайте рассмотрим их основные типы (на примере г. Москвы) и приблизительный уровень цен (за 100 % принята стоимость 1 кв. м жилья без внутренней отделки, уже находящегося в собственности граждан, на территории того же муниципального района).

1. Застройщики (76–80 %).

Указанное понятие разъяснено и конкретизировано в Законе № 214-Ф3 [2] Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости. (в ред. от 03.07.2016 г.). , который вступил в действие с 01.04.2005 г. Из содержания этого нормативного акта, вроде бы следует, что застройщик несет всю полноту ответственности за результаты строительства, а в случае его срыва обязан вернуть дольщику деньги с процентами (подробнее об этом речь пойдет в главе 5.8). Кроме того, с застройщиком якобы выгоднее иметь дело с точки зрения простоты оформления взаимоотношений: выбрать квартиру, подписать договор, внести сразу или по частям оплату, подписать акт передачи жилья и в дальнейшем оформить собственность.

Внимание! Еще бытует подогреваемое соответствующей рекламой мнение, что «квартиры дешевле у тех, кто их строит ». Но это не совсем и не всегда так.

Как показала практика, обращение напрямую к застройщикам оправдывает себя только при покупке жилья эконом-класса в районах массовой застройки (в этом случае крупные строительные компании через свои аффилированные (зависимые) структуры действительно могут предложить дольщику (покупателю) приемлемые по разнообразию, качеству и цене варианты, а также определенные гарантии их получения, хотя тоже с использованием серых схем, позволяющих уклоняться от положений Закона № 214-Ф3. В остальных сегментах рынка, за исключением, может быть, покупки очень дорогих квартир в клубных домах, прямое обращение к застройщикам (особенно небольшим, у которых в разработке 1–5 проектов, да и то на начальных стадиях) особых преимуществ не дает.

2. Соинвесторы и субинвесторы (78–83 %).

В эту категорию входят организации, которые приобрели (фактически купили) часть площадей в доме (еще не введенном в эксплуатацию) у компании-застройщика по договору уступки прав требования. Естественно, компания-соинвестор после выполнения своих обязательств перед заказчиком-застройщиком приобретает права на реализацию принадлежащих ей квартир (домов), что и делает самостоятельно или при помощи посредников. Кроме того, на практике часто встречаются так называемые «субинвесторы второго порядка» – организации, которые приобрели права требования по цепочке переуступок, подлинных (за деньги) или мнимых (с целью уклонения от налогообложения или даже совершения мошенничества, подробнее об этом речь шла в главе 1.15 первой книги серии «Сам себе риэлтор»).