Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью

Для размещения в ЦИАНе и на досках объявлений сделал фото своей квартиры. Получилось как-то блекло. Профессионала приглашать не хочу. Дайте по возможности свои рекомендации по фотографированию.

Действительно, продающие фотографии играют определенную роль при восприятии объекта недвижимости (квартиры, а в еще большей степени загородного дома или дачи) потенциальным приобретателем. Поэтому давайте попытаемся разобраться, как правильно, а в отдельных случаях и профессионально, сфотографировать свою недвижимость. Итак, начнем с подготовительных (а заодно и заключительных) операций.

1. Деперсонализация.Под этим термином подразумевается убирание всего лишнего, что может попасть в объектив (посуда на кухне, туалетные принадлежности в ванной, одежда в коридоре, календари, иконы, плакаты в комнатах и многое, многое другое, что однозначно портит даже самое хорошее фото).

2. На телефон не фотографировать!Конечно, это рассуждение на тему «Чем отличается Венера Милосская от Девушки с веслом», но поверьте на слово: отличаются. Так что необходим более или менее приличный аппарат (желательно не «мыльница»), по возможности со штативом.

3. Разрешение и сжатие.Две противоречивые вещи: в максимальном разрешении фото смотрятся контрастнее, но их невозможно поместить ни на один сайт или доску объявлений. Так что придется изображения сжимать под требования соответствующего ресурса (на некоторых разрешена и доступна функция «Мультизагрузка»).

4. Водяные знаки.Наносятся на фотографии для защиты от несанкционированного копирования. Обычно это слово «продажа» или «аренда» и номер своего телефона. Полупрозрачные символы делаются по диагонали, обычные сверху и/или снизу, но они могут быть «отрезаны» при редактировании изображения и смотрятся менее выигрышно.

5. Загрузка 10–15 лучших.Как показывает практика, на любой сайт или доску можно загрузить 10–15 (иногда до 30) фото, и необходимо использовать все предложенные ресурсом возможности! Но чтобы отобрать хотя бы 10 хороших изображений, придется сделать их не менее ста. Так что «пленку» не экономьте!

6. Видеоролик.Следующий уровень репортерского мастерства – короткий (две-три минуты) продающий видеоролик о своей квартире (естественно, со звуком). Не получается с первого раза? Правильно. Чтобы такой клип смотрелся, его надо отснять минимум пять-шесть раз и потом «склеить», то есть смонтировать. Тут, возможно, потребуется помощь профессионала, однако затраты окупятся: индексация видео поисковиками намного выше, чем фото!

7. Размещение в соцсетях.Фото – в «Инстаграме», видео – на «Ютубе» и «Перископе». Также могут быть задействованы «ВКонтакте», «Фейсбук», «Одноклассники». Нет аккаунтов? Заведите, это займет немного времени (подробнее в ответах на блицвопросы в конце главы).

8. Сайт объекта.Если у вас квартира условно дороже 20 млн руб., загородный дом или нежилое помещение – почему бы и нет?

Теперь давайте перейдем непосредственно к фотографированию. Рекомендации здесь такие:

1. Разный свет, разные режимы.Если вы, уважаемый читатель, в квартире живете (часто бываете), то сделайте фотосессии и в солнечную, и в пасмурную погоду, при ярком и приглушенном свете; с разной выдержкой и экспозицией фотоаппарата. Для окончательного портфолио, кстати, можно выбрать лучшие изображения из всех этих серий.

2. Четыре диагонали.Каждое жилое помещение и большую (условно более 8 м) кухню вы снимаете по диагонали с четырех углов, после чего выбираете лучшие изображения.

3. Дом снаружи по сезону.Если процесс продажи квартиры затягивается (бывает и такое), то у вас должны быть наружные фото дома как минимум двух сезонов (лето – зима), а еще лучше – четырех (осень и «молодая зелень»). Так что не забывайте своевременно их переставлять!

4. Вид из окна: вверх – вниз.Окно, естественно, должно быть открыто (чтобы не бликовало). Выбирайте самые выигрышные виды!

5. Подъезд, этаж, тамбур.Если в приличном состоянии – включайте в портфолио! Если же не очень – можно сделать фото в любом другом чистом подъезде похожего дома.

6. Места общего пользования.На маленькой кухне, в ванной, коридоре достаточно двух фото «в длину». Удачные включайте в отчет. Туалет (унитаз в совмещенном санузле) не фотографируйте!

7. Экспликация и поэтажный план.Если у вас есть кадастровый паспорт БТИ с размерами и планом комнат – отсканируйте или качественно сфотографируйте их.

Мой хороший знакомый быстро нашел покупателя на свою квартиру, самостоятельно разместив вариант в открытой версии риэлторской базы ЦИАН. Расскажите, как это правильно сделать? И в каких еще базах аналогично?

Действительно, в настоящий момент большинство профессиональных риэлторских баз данных (РБД) имеют свои полностью или частично бесплатные открытые интернет-версии, где любой желающий (не обязательно агент или брокер) может разместить информацию о своем варианте, а также посмотреть имеющуюся в ней.

К числу таковых в первую очередь относятся: вышеупомянутый ЦИАН (cian.ru), «Виннер» или его сокращенная версия «Собственник» (baza-winner.ru; sob.ru), «Навигатор» (navpro.ru) и ряд других, но уже менее эффективных. Также можно воспользоваться более универсальными базами АФИ (afy.ru) или даже «Авито» (avito.ru).

По мнению московскийх риэлторов, на сегодняшних день (конец 2016 г. – прим. ред.) самой работоспособной базой является ЦИАН [6] С 1 марта 2016 г. база ЦИАН переведена исключительно на платное обслуживание. , самой удобной в работе – «Виннер», а самой наполненной – «Авито», но в последней очень много так называемых уток (завлекух, заманух), то есть несуществующих предложений. Размещение на портале ЦИАН (впрочем, и на других также) своих вариантов не представляет никаких трудностей. Грамотно составленный текст и хорошие продающие фотографии, о которых у нас шла речь выше, позволят вам привлечь достаточное количество звонков. Единственное, что следует иметь в виду, – для публикации своих объявлений в любой РБД требуется оставлять контактные данные: адрес электронной почты и телефон. В связи с тем, что базами пользуются в основном профессиональные риэлторы, в течение года-двух вы будете получать спамерские письма и звонки (в основном с предложением услуг). Так что перед регистрацией обязательно откройте новый «одноразовый» почтовый ящик и приобретите еще одну сим-карту, которую после завершения своей сделки более не используйте!