Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью

5. Проверка офиса компании.

Приехав в офис агентства, попросите показать оригиналы документов на занимаемое помещение (свидетельство о собственности, договор аренды и другие). Они обязательно должны находиться в офисе для предъявления работникам полиции, пожарной охраны, административно-технической или налоговой инспекции. Если руководство отказывается их показать (заперты в сейфе, отправлены на перерегистрацию, находятся у директора, а он уехал…), то обязательно выясните у вахтера, охранника или коменданта здания, давно ли NNN занимает помещение, своевременно ли за него платит, не было ли раньше конфликтных ситуаций с властями или клиентами. Если выяснится, что данное помещение агентство заняло недавно или арендовало на срок до полугода, узнайте у руководства адрес бывшего офиса и обязательно съездите туда.

6. Проверка квалификации сотрудников.

Уже более 13 лет, с февраля 2002 г., риэлторская деятельность не входит в число лицензируемых. К сожалению, это значит, что сделки с недвижимостью может совершать любой гражданин. Однако обычно право ставить свою подпись под договорами будет иметь только тот брокер, который сдал квалификационный экзамен и получил соответствующий документ (аттестат). Так что обязательно поинтересуйтесь этим вопросом. Кроме того, указанный сотрудник по возможности должен состоять в штате (попросите показать приказ о зачислении его на работу).

Хочу продать две своих квартиры и на вырученные деньги приобрести недорогой коттедж для постоянного проживания. В процессе подбора вариантов свои услуги предлагает великое множество фирм. Куда выгоднее обращаться – в крупные, мелкие или к частникам?

Итак, кто есть кто на рынке недвижимости (на примере столичного региона)? Например, на середину 2016 г. в Москве и Подмосковье действует около шести тысяч субъектов рынка (именно столько контактных телефонов периодически появляются в рекламных объявлениях):

150–200 агентств недвижимости«старой закалки», то есть получивших в 1995–2001 гг. лицензии на риэлторскую деятельность. Для этих фирм операции с недвижимостью являются основным источником доходов;

500–600 отделов недвижимости– фактически это такие же агентства, но входящие в более крупные промышленные и финансовые холдинги на правах структурных подразделений;

200–250 девелоперских компаний, которые занимаются строительством недвижимости (жилой и нежилой) и ее дальнейшей реализацией;

1000–1500 стартапов– это организации, занявшиеся риэлторской деятельностью после отмены соответствующих лицензий (с февраля 2002 г.). Часть из них организована решившими открыть свое дело ведущими специалистами «старых» агентств, однако в большинстве случаев это организации, уставные виды бизнеса которых весьма далеки от риэлторской деятельности (например, торговля продуктами, транспорт, связь, финансы и др.). Но в связи с тем, что сделки с недвижимостью – занятие выгодное, стартапы стали вести и их;

2000–3000 частных маклеров. Это специалисты, зачастую очень высокой квалификации, которые проводят сделки самостоятельно, в одиночку, не регистрируя для своей деятельности юридическое лицо. На профессиональном языке их называют «серые» и «черные» маклеры: в действиях первых видимого криминала нет, вторые же зарабатывают деньги на аферах, обмане клиентов, работают с асоциальными элементами (кстати, сотрудники риэлторских агентств, получивших квалификационный аттестат брокера, относят себя к «белым»).

Как распределяются субъекты рынка по количеству совершенных ими сделок? Здесь условно можно выделить четыре группы риэлторских фирм.

Крупные.Совершают всем своим численным составом более 20 зарегистрированных сделок в месяц (не считая аренды и найма). Контролируют в среднем 35–40 % локального рынка недвижимости. Крупные фирмы – в большинстве случаев самые надежные (хотя бывают и досадные исключения), с другой стороны – берут с клиентов самые высокие комиссионные (ни одна крупная компания не станет работать с вами, если предполагаемый гонорар составляет условно менее 4–5 % от стоимости объекта).

Средние.Совершают 5—20 сделок в месяц, контролируют около 25–30 % вариантов. В этих фирмах самое благожелательное отношение к клиентам, довольно высокая надежность и более приемлемые комиссионные. «Середнячки» – на самом деле «золотая середина» между крупными и мелкими, и мы советуем вам обращаться именно к ним (естественно, после соответствующей проверки).

Мелкие.Совершают по 0–5 сделок в месяц, контролируют тоже около 20–25 % рынка. Обращаться в них можно только по рекомендации ваших друзей и знакомых, которым фирма успешно провела сделку, и они остались работой довольны. В мелких агентствах самые низкие комиссионные (в среднем 2–3 % за вариант), но, к сожалению, гарантий никаких. Еще один недостаток – в них не очень большие объемы, и подбора варианта придется ждать дольше. Что же, чудес на свете не бывает: либо быстро и качественно за большие деньги (крупные агентства), или подольше, но подешевле (мелкие): хорошо, дешево, быстро – выберите одно.

Случайные.В основном это частные маклеры и «группы граждан», которые совершают сделки эпизодически, один раз в два-три месяца. Эти работники возьмутся за любой ваш вариант (причем за весьма скромное вознаграждение – в среднем одну треть от комиссии АН), но результатов придется ждать неопределенно долго. Контролируют они в среднем 10 % всех сделок, и обращаться к случайным маклерам стоит только в случае серьезных денежных затруднений или по рекомендации очень хороших знакомых.

Как уже говорилось выше, после вступления в действие Закона РФ № 128-ФЗ, лицензия на проведение операций с недвижимостью более не требуется. Фактически ее заменил документ, подтверждающий прохождение фирмой добровольной сертификации качества риэлторских услуг и аттестации своих сотрудников. Естественно, наличие подобных бумаг говорит о том, что агентство работает на рынке более цивилизованно, хотя все накладные расходы на сертификацию, обучение и аттестацию персонала оплачивают в конечном итоге клиенты (за счет более высоких комиссионных).

Для такой сложной сделки, как продажа двух квартир и покупка коттеджа на вторичном рынке, рекомендуем обратиться в компанию, находящуюся по своему положению ближе к «крупной». Обязательно выясните, есть ли в выбранном вами агентстве отдел загородной недвижимости и работает ли он по тому направлению (шоссе) и сегменту рынка (недорогие дома, но с коммуникациями), которые необходимо найти.