Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Периодичность основных работ, выполняемых при уборке лестничных клеток, определяется в установленном порядке, который отражается в графике уборки. При использовании для уборки лестничных клеток централизованных вакуумных систем сухую уборку и мойку пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов и т. д. следует производить не реже чем через 5 дней, а стен — не менее 2 раз в год. Мокрую уборку всех поверхностей 3необходимо выполнять не реже 1 раза в месяц. Должна быть обеспечена регулярная уборка лестничных клеток: обметание окон, подоконников, отопительных приборов — не реже 1 раза в 5 дней; стен — не менее 2 раз в месяц; мытье — не реже 1 раза в месяц (п. 3.2.7 и 4.8.11 Правил от 27.09.2003 № 170).

Эффективной практикой организации процессов уборки придомовой территории и мест общего пользования является заключение договора со специализированной компанией. Это позволяет не принимать в штат собственных сотрудников и минимизировать издержки. Выстраивать отношения с организацией-контрагентом легче, чем со штатом собственных дворников и уборщиц.

Довольно долгое время на управляющие организации закон относил обязанность активного участия в процессах регистрационного учета граждан. При управляющей организации существовала должность «паспортиста», который вел «паспортный стол». И если собственник или иные лица хотели «прописаться», то они обращались в управляющую организацию.

Сейчас прописка как правовой институт в России отсутствует. Используется либо понятие «регистрация по месту пребывания», либо «регистрация по месту жительства». И в первом и во втором случае процессы администрируются органами, осуществляющими регистрационный учет граждан (МВД, ФМС и т. п.).

Ранее закон относил в качестве обязанности для управляющих организаций вести:

— карточки регистрации для регистрации граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства (форма 9);

— поквартирную карточку для регистрации граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства (форма 10);

— домовые (поквартирные) книги (форма 11) и выдавать по требованию выписки из них.

Эти формы были определены Административным регламентом, утвержденным Приказом ФМС России от 11.09.2012 № 288.

С 17.04.2018 применяется новый Административный регламент, утвержденный приказом МВД России от 31.12.2017 № 984. Им отменены все прежние формы 9–11.

Поэтому у управляющих организаций больше нет законных оснований предоставлять и заверять выписки из несуществующих и не предусмотренных законом форм бланков и документов.

Любые требования у собственников и нанимателей жилых помещений указанных справок компетентными органами (социальными управлениями, отделами субсидий, регпалатами, школами, детскими садами и т. п.) являются незаконными.

Единственная функция, которая в данный момент отнесена законом к управляющим организациям в области регистрационного учета граждан, — функция курьера. В числе Перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утвержденного Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713) значатся: уполномоченные лица ТСЖ, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, либо управляющей жилищным фондом организации.

Если собственники обращаются в управляющую организацию с готовыми документами по регистрационному учету, то у управляющей организации есть обязанность передать в 3-дневный срок со дня обращения граждан эти документы в органы регистрационного учета (п. 11 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации от 17.07.1995 № 713).

В нашей практике мы сталкиваемся со множеством ситуаций, когда, несмотря на то что указанные выше формы документов и справок были отменены, они продолжают требоваться отдельными казенными и муниципальными предприятиями, банками и иными юридическими лицами. Из этой ситуации можно выйти двумя путями. Во-первых, дать то, что просит собственник. Что бы вы в этой справке ни написали, она будет являться ничтожной, т. к. данная форма документа отменена законом. Во-вторых, если требование этих справок от казенных (официальных) учреждений (например, школ) носит массовый характер, можно обратиться в прокуратуру, чтобы она выдала муниципалитету представление на изменение муниципальных ненормативных актов и из них была исключена обязанность предоставления отмененных законом документов.

В целом развитие регистрационного учета граждан в последние годы идет в правильном направлении и радует, т. к. отмена этих архаичных форм документов назрела давно. Вести регистрационный учет граждан — это задача государства. Задача управляющей организации — управлять общим имуществом, а не устанавливать количество членов семьи собственника.

Бухгалтерский и финансовый учет в управляющей организации может быть реализован:

— через использование штатного сотрудник — бухгалтера. В этом случае он ведет учетную политику в организации, осуществляет формирование квитанций и начислений. Плюсы такой модели очевидны: «свой» человек позволяет в режиме рабочего времени решать задачи, которые стоят перед организацией;

— через использование аутсорсинговой расчетно-бухгалтерской практики. Внешняя бухгалтерия становится все более привлекательной формой, прежде всего, для небольших ТСЖ, которым держать своего бухгалтера в штате дорого.

Суть этой модели такова: управляющая организация заключает договор с другой, которая ведет всю учетную политику, формирует квитанции, проводит все необходимые платежи в пользу контрагентов. При наличии предусмотренной в договоре системы «сдержек и противовесов», т. е. взаимного контроля, такая практика может быть чрезвычайно удобной. Ее преимущества:

— полная ответственность внешней бухгалтерии за любые проблемы с надзорными органами в случае ошибок и задержек по предоставлению отчетности;

— одновременная интеграция сразу нескольких производственных процессов (учет, начисления, общение с жителями, ведение ГИС ЖКХ и т. п.).

Для крупных управляющих компаний такой формат будет, скорее всего, неудобен. Для небольших ТСЖ (или даже для больших, если на один дом приходится одно ТСЖ) она может быть очень востребованной.