Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Практикой выработано два способа содержания домофонного оборудования:

1. Путем заключения договоров между собственниками и обслуживающей домофоны организацией (минуя управляющую организацию).

2. Путем заключения договоров между обслуживающей домофоны организацией и управляющей организацией.

Значительная часть домофонов в многоквартирных дома домах была установлена до 2006 года, т. е., до специальных правил, которые определили, что данные системы относятся к общему имуществу. Во многих городах сложилась практика, при которой жители домов самостоятельно заключают договоры с обслуживающими домофоны организациями и платят деньги напрямую туда, минуя управляющую организацию. В дальнейшем эти организации стали выходить на застройщиков, предлагая одновременно со строительством дома оборудование входов в подъезды домофонами.

Домофонные трубки, расположенные в квартирах, не относятся к общему имуществу (т. к. они обслуживают только одно определенное помещение) и не обслуживаются управляющими организациями.

При этом входные двери с доводчиками и запирающими устройствами относятся к общему имуществу, а ответственность за их содержание несет управляющая организация. На практике обслуживающие домофоны организации довольно часто включают в свой тариф по договорам, заключенным с собственниками, замену доводчиков, отладку домофонного блока и даже покраску дверей (то есть, работы на общем имуществе).

На мой взгляд, правильно заключить договор между домофонной и управляющей организацией. Обслуживание домофонных трубок не требует постоянного ремонта и замены, и на эти проблемы можно реагировать точечно. А вот содержание входных дверей в подъезды, их покраска, замена доводчика — это исключительная компетенция управляющей организации.

При средней стоимости обслуживания домофона 50 руб. за квартиру и 300 помещениях в доме это дополнительные 180 тыс. руб. в год, которые могут оставаться в управляющей организации, а не отдаваться домофонному посреднику.

Электрические установки системы дымоудаления, системы автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов отнесены законом в состав внутридомовой системы электроснабжении (п. 7 Правил от 13.08.2006 № 491), т. е. являются общим имуществом собственников.

В п. 27 Минимального перечня от 03.04.2013 № 290 приводится довольно общая формулировка о том, что работы по обеспечению требований пожарной безопасности включают осмотры и обеспечение работоспособного состояния пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средств противопожарной защиты, противодымной защиты.

Кроме того, необходимо осуществлять техническое обслуживание и контроль состояния и замены вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации (п. 20).

Пожарные нормы многочисленны, а потому выполнить их весьма непросто. Примером такого жесткого регулирования, например, является то, что горизонтальное расстояние от датчиков пожарной сигнализации до электросветильников должно быть не менее 0,5 м (это требование следует из п. 13.3.6 № СП 5.13130.2009), а часто об этом требовании забывают даже строители в новых домах.

Проведение проверок управляющих организаций и ТСЖ органами Госпожнадзора, скорее редкость. Так, в плане проверок пожарного надзора 2019 по г. Москве из более чем 10 тыс. организаций значится проверка менее пяти ТСЖ. В плане проверок пожарного надзора по Пензенской области из более чем 500 организаций нет ни одной управляющей организации или ТСЖ. Таким образом, если пожарники к вам и придут, то, скорее всего, это будет внеплановая проверка, т. е. по жалобе.

Чтобы избежать лишних проблем, будет полезным провести общий пожарный аудит, заказав его специализированной организации. Она проведет выездную проверку и составит перечень наиболее существенных нарушений, устранение которых необходимо для целей безопасности жителей и минимизации риска ответственности.

Большой объем конкретных требований содержится в Правилах от 25.04.2012 № 390. Документ является обязательным к исполнению всеми юридическими лицами, действующими на территории России.

В числе основных мер и правил пожарной безопасности в многоквартирном доме необходимо:

1. Обеспечить исправное состояние систем и установок противопожарной защиты (т. е. пожарной сигнализации) (п. 61 Правил от 25.04.2012 № 390).

Проведение проверки ее работоспособности осуществляется в соответствии с инструкцией к техническим средствам завода-изготовителя, национальными и (или) международными стандартами и оформлением акта проверки. При монтаже, ремонте и обслуживании средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений должны соблюдаться проектные решения, требования нормативных документов по пожарной безопасности и (или) специальных технических условий. В многоквартирном доме должна храниться исполнительная документация на установки и системы противопожарной защиты.

Много дискуссий ведется вокруг того, нужно ли ставить пожарную сигнализацию, если ее не было изначально в многоквартирном доме (либо не построил застройщик, либо дом строился еще тогда, когда эти системы не устанавливались в многоквартирных домах).

В силу п. 1, 2.2 и 2.3 ст. 161 ЖК РФ, а также пп. «е» п. 11 Правил от 13.08.2006 № 491 содержание общего имущества включает в себя меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности. Судебная практика показывает, что управляющая организация обязана установить эти системы, даже если они не были установлены изначально.

Обратите также внимание, что В соответствии с пп. 4 ст. 4 Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 № 123-ФЗ в отношении многоквартирных домов, которые были введены в эксплуатацию (либо проектная документация на которые была направлена на экспертизу) до вступления в силу данного закона, применяются ранее действовавшие требования. То есть ставить пожарную сигнализацию в доме 1960 года постройки необязательно.

Одновременно в соответствии со Сводом правил МЧС России от 25.03.2009 № СП 5.13130.2009 такие системы устанавливаются в жилых зданиях высотой более 28 м2 (независимо от площади). Таким образом, обязательность установки противопожарной защиты должна следовать из закона. Кроме того, поскольку данные объекты включены в состав внутридомовой системы электроснабжения, то в силу п. 1 ст. 166 ЖК РФ их можно установить за счет средств фонда капитального ремонта.