Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

5. Необходимо четко понимать, из чего следует та или иная обязанность для управляющей организации при обслуживании инженерных коммуникаций и общего имущества в целом. Например, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее — Правила от 27.09.2003 № 170), которые управляющие организации не любят, а работники жилищной инспекции активно используют, могут применяться только В случае если:

— они не противоречат законодательству;

— на них есть ссылка в договоре управления многоквартирным домом (см. письмо Минрегиона России от 14.10.2008 № 26084-СК/14).

В соответствии с п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов, установленных Правительством РФ, в частности Правил от 13.08.2006 № 491 и Минимального перечня от 03.04.2013 № 290.

Перечень национальных стандартов и сводов правил был утвержден Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521, и в нем нет отсылки к Правилам от 27.09.2003 № 170.

Таким образом, если стандарт Правил от 27.09.2003 № 170 не является обязательным, то любые предписания, выданные на его основе, можно оспорить в суде.

6. Назначение лиц, ответственных за эксплуатацию тех или иных инженерных сетей, необходимо для делегирования ответственности и контроля. Так, п. 2.1.2 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок от 24.03.2003 № 115 предписывает, что в управляющей многоквартирным домом организации должны быть назначены распорядительным документом ответственный за исправное состояние и безопасную эксплуатацию тепловых энергоустановок и его заместитель.

Такие лица должны быть специально обучены. Если они не назначены, то ответственность будет нести руководитель организации (вне зависимости от того, обучен ли он работе на тепловых установках или нет).

Аналогичная практика установлена законом и по иным конструктивным элементам многоквартирного дома. Делегирование ответственности приводит в порядок управленческие процессы и заставляет персонал под угрозой ответственности и назначения штрафов надзорными органами полноценно выполнять свои служебные обязанности.

7. При обслуживании инженерных коммуникаций обязательным является проведение испытаний на прочность и плотность (гидравлических испытаний) узлов ввода и систем отопления, промывки и регулировки систем отопления, выполняемых в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение) в многоквартирных домах. Отсутствие данных работ относится к грубым нарушениям лицензионных требований (п. 4.1 Положения от 28.10.2014 № 1110).

Порядок проверок проведения опрессовки регулируется Правилами оценки готовности к отопительному периоду, утвержденными приказом Минэнерго России от 12.03.2013 № 103, которые также устанавливают требования по готовности к отопительному периоду для потребителей тепловой энергии.

Согласно данным правилам оценка готовности проводится специально образованными комиссиями. Результаты проверки оформляются актом проверки готовности к отопительному периоду (далее — акт), который составляется не позднее 1 дня с даты завершения проверки.

Паспорт готовности к отопительному периоду составляется и выдается уполномоченным органом, образовавшим комиссию, по каждому объекту проверки в течение 15 дней с даты подписания акта проверки готовности к отопительному периоду. Сроки выдачи паспортов готовности к отопительному периоду определяются руководителем (заместителем руководителя) уполномоченного органа в зависимости от особенностей климатических условий, но не позднее 15 сентября — для потребителей тепловой энергии, не позднее 1 ноября — для теплоснабжающих и теплосетевых организаций, не позднее 15 ноября — для муниципальных образований.

Организация, не получившая по объектам проверки пас-порт готовности в установленные даты, обязана продолжить подготовку к отопительному периоду и устранение замечаний для выполнения требований по готовности. После уведомления комиссии об устранении замечаний осуществляется повторная проверка. При положительном заключении комиссии оформляется повторный акт с выводом о готовности к отопительному периоду, но без выдачи паспорта в текущий отопительный период (п. 5–12 Правил оценки готовности к отопительному периоду, утвержденных приказом Минэнерго России от 12.03.2013 № 103).

Закон прямо говорит, что паспорт готовности к отопительному периоду составляется и выдается комиссией муниципального образования. В реальности управляющие организации зачастую вынуждены готовить этот паспорт самостоятельно по каждому дому и обращаться к каждому члену комиссии для подписи. У нас был прецедент, когда мы обжаловали в прокуратуре такой порядок. И прокуратура встала на сторону ТСЖ, потребовав от местного управления ЖКХ выдать такой паспорт без предварительных условий и лишней беготни. Но этот случай лишь исключение из правил выдачи (штамповка без реальной проверки) паспортов готовности к отопительному периоду.

Их часто проверяют районные прокуратуры, поэтому нам приходится тратить время на оформление этих бессмысленных по своей сути документов.

Вентиляция является проблемной точкой практически в каждом многоквартирном доме, суть которой — в отсутствии тяги. Причин тому может быть много: неверный проект (или отступления от проекта), брак застройщика, общий износ и разрушение вентканалов. Кроме того, вентиляционные каналы нельзя перестроить, т. к. они закладываются застройщиком на этапе строительства самого дома. Из всех инструментов по обслуживанию вентиляции у нас есть только визуальный осмотр и пробивка гирей вентканалов (которые могут быть забиты). Из других способов решения проблем с вентиляцией можно рассмотреть установку дефлекторов на оголовках вентканалов, расположенных на крыше дома. Однако дефлекторы делаются под заказ, стоят очень дорого и не дают полной гарантии, что вентиляция будет работать нормально.

В том случае если тяга идет в сторону жилого помещения, а не из него, в решении проблемы может помочь обратный клапан, который будет перекрывать такую розу ветров. Другой способ — установка приточных клапанов на вентиляцию (под окном со сверлением отверстия в стене дома).

В Минимальном перечне от 03.04.2013 № 290 состав работ по обслуживанию вентиляции не является особо конкретным и сводится к общей формулировке «контроль состояния» (п. 15). Поэтому многие управляющие организации осуществляют исключительно такой формальный контроль, а более тщательный анализ проводят только при наличии жалоб.