Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома
- Название:Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома
- Автор:
- Жанр:
- Издательство:Русская Школа Управления
- Год:2019
- Город:Москва
- ISBN:978-5-91485-042-2
- Рейтинг:
- Избранное:Добавить в избранное
-
Отзывы:
-
Ваша оценка:
Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома краткое содержание
Книга предназначена прежде всего для управдомов. Однако она может оказаться незаменимым учебником для жильцов, которые решили взять управление домом в свои руки. И для тех собственников квартир, кого ожидает капитальный ремонт всего дома. А также для всех, кто хочет разобраться в тонкостях платежей за услуги ЖКХ, выбрать правильного управдома и найти оптимальные решения для создания комфортной среды в доме.
Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома - читать онлайн бесплатно ознакомительный отрывок
Интервал:
Закладка:
Для более полного определения состава работ по вентиляции можно также руководствоваться Правилами пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 № 410 (далее — Правила от 14.05.2013 № 410).
Согласно им надлежащее содержание дымовых и вентиляционных каналов обеспечивается путем проверки состояния и функционирования дымовых и вентиляционных каналов, при необходимости их очистки и (или) ремонта лицами, ответственными за содержание общего имущества в многоквартирном доме, либо путем заключения договора об их проверке, а также при необходимости об очисткой и (или) о ремонтом с организацией, осуществляющей указанные работы. В настоящее время лицензии для проведения таких работ не требуется и их можно производить силами собственных обученных сотрудников.
Проверка состояния дымовых и вентиляционных каналов и при необходимости их очистка производится:
а) при приемке дымовых и вентиляционных каналов в эксплуатацию при газификации здания и (или) подключении нового газоиспользующего оборудования;
б) при переустройстве и ремонте дымовых и вентиляционных каналов;
в) в процессе эксплуатации дымовых и вентиляционных каналов (периодическая проверка) — не реже 3 раз в год (не позднее чем за 7 календарных дней до начала отопительного сезона, в середине отопительного сезона и не позднее чем через 7 дней после окончания отопительного сезона);
г) при отсутствии тяги, выявленной в процессе эксплуатации, при техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, диагностировании внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования и аварийно-диспетчерском обеспечении (п. 12 Правил от 14.05.2013 № 410).
Готовых решений по налаживанию работы вентиляции нет. Все возможные средства и способы нужно подбирать и пробовать индивидуально.
Положение закона о периодичности проверки вентканалов (не реже 3 раз в год) применяется только в том случае, если в доме установлено газовое оборудование. А если дом «электрический», то мы руководствуемся не Правилами от 14.05.2013 № 410, а Минимальным перечнем от 03.04.2013 № 290, который не устанавливает такой строгой периодичности.
Обслуживание внутридомовой инженерной системы газоснабжения
Законом к общему имуществу отнесена внутридомовая инженерная система газоснабжения, называемая также внутридомовым газовым оборудованием (ВДГО). Собственникам многоквартирного дома принадлежит внутриквартирное газовое оборудование (ВКГО). Граница между ВДГО и ВКГО проходит по запорной арматуре (крану), расположенной на ответвлении (опуске) к ВКГО.
Безопасное использование и содержание внутридомового и внутриквартирного газового оборудования включает следующий комплекс работ (услуг):
а) техническое обслуживание и ремонт внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования;
б) аварийно-диспетчерское обеспечение;
в) техническое диагностирование внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования;
г) замена оборудования (п. 4 Правил от 14.05.2013 № 410).
Обязанность по обслуживанию ВДГО закон относит к управляющей домом организации, которая должна соблюдать следующие требования:
1. Заключение договора со специализированной организацией. Как правило, в субъекте РФ есть только одна такая организация, прямо или косвенно связанная с Газпромом.
Порядок заключения такого договора и представления в специализированную организацию необходимых документов установлен Правилами от 14.05.2013 № 410.
Такой договор должен быть заключен в течение 30 дней с даты начала исполнения договора управления многоквартирным домом, а его отсутствие будет являться грубым нарушением лицензионных требований (п. 4.1 Положения от 28.10.2014 № 1110).
При заключении договора со специализированной организацией важно проанализировать приложения, в которых приведен перечень выполняемых работ. Скорее всего, в них будет указан «наружный газопровод» (ранее мы говорили о том, как правильно определять границу по сетям газопотребления). Кроме того, специализированные организации очень любят включать в договоры многочисленные дополнительные работы, которые никогда не делаются (например, по одному из моих домов значилась работа по очистке знака для газопровода за 120 руб. в месяц; все бы ничего, но этого знака никто никогда не видел).
Процедура заключения договора со специализированной организацией подчинена общей практике преддоговорного спора, установленной в ст. 445–446 ГК РФ, поэтому протокол разногласий будет нелишним. Специализированная организация по своей природе очень похожа на ресурсоснабжающую организацию, обычно это естественная монополия, разделяющая принцип «Вас много, а я одна». Обратите внимание, что у управляющей организации нет обязанности по заключению от имени собственников договора на обслуживание ВКГО (в последние годы специализированные организации при поддержке жилищных инспекций навязывают эту практику управляющим организациям). Ваша зона ответственности — только ВДГО. За ВКГО отвечает отдельно взятый собственник.
2. Назначение распорядительным актом руководителя организации — лица, ответственного за безопасное использование и содержание ВДГО со стороны управляющей организации. Это относительно новая практика, введенная Инструкцией по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд, утвержденной приказом Минстроя России от 05.12.2017 № 1614/пр (далее — Инструкция от 05.12.2017 № 1614/пр).
Само по себе назначение ответственного по ВДГО отражает стремление специализированной организации снять с себя ответственность за обслуживание ВДГО на фоне череды взрывов бытового газа в многоквартирных домах, произошедших в 2017–2019 годах по всей стране.
Фактически государство выстраивает такую схему, при которой, во-первых, мы платим специализированной организации, а, во-вторых, если что-то случается, то «крайней» все равно остается управляющая организация.
Инструкция по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд, утвержденная приказом Минстроя России от 05.12.2017 № 1614/пр. в п. 3.1.11 предписывает управляющим организациям обеспечивать своевременное техническое обслуживание, ремонт, техническое диагностирование и замену ВДГО и (или) ВКГО. Этот пункт является странным, поскольку ВКГО не отнесено к общему имуществу (а отнесено к имуществу собственников), а кроме того, если управляющая организация будет обеспечивать техническое обслуживание, ремонт, техническое диагностирование и замену ВДГО, то не очень понятно, чем будет заниматься специализированная организация, которой ежемесячно платятся деньги именно за данный вид работ.
Читать дальшеИнтервал:
Закладка: