Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

2. Информационные услуги по выстраиванию правильных взаимоотношений с ресурсоснабжающими организациями. Эта тема — самая сложная при управлении многоквартирным домом. Мы постоянно видим, какие недопустимые с точки зрения закона и логики ошибки делают наши коллеги-управдомы. Самый первый вопрос — определение границы ответственности и решение проблем транзитных сетей, но не только. Нужны рабочие связи между ресурсоснабжающими организациями, исполнителем и потребителем и анализ рисков при переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (когда это лучше сделать и на каких условиях).

3. Юридический консалтинг при подготовке и проведении общих собраний. Многие и многие примеры протоколов общих собраний, с которыми мы постоянно сталкиваемся, оформлены неправильно и относительно легко могут быть оспорены. А их отмена повлечет колоссальные последствия для управляющей организации. Это особенно актуально в связи с очередным ужесточением требований к протоколам общих собраний с 2019 года.

4. Работа с должниками. Она включает не только саму процедуру взыскания, определенную в ГПК РФ, но и иные технологии информационного менеджмента и психологические техники, направленные на решение проблемы задолженности неплательщиками.

5. Информационные технологии при ведении онлайн-сообществ, подготовка материалов по разным ЖКХ-тематикам для корпоративного СМИ управляющей организации. Сюда же относится создание онлайн-сообществ для вашего дома, меры по объединению жителей в сообщество и стимуляция дискуссий в нем с одновременным продвижением интересов управляющей организации.

6. Рекламный и PR-консалтинг управляющей организации. Учимся формировать лояльность к управляющей организации через различные акции (от организации новогоднего представления и установки елки во дворе до мониторинга социальных грантов, выдаваемых муниципалитетами на установку новой детской площадки).

Особенность ЖКХ-консалтинга состоит в том, что у него есть начало, но нет конца. Конкретный набор его технологий подбирается под каждый многоквартирный дом индивидуально, исходя из его особенностей. Я являюсь активным сторонником того, чтобы жители управляли своими домами самостоятельно, потому что лучше собственника комфорт в своем доме не обеспечит никто.

Многие хотят это делать, но не умеют. Поэтому всех желающих что-то изменить или улучшить я беру на абонентское обслуживание, и мы вместе с вашим желанием и моим опытом решаем те проблемы, которые у вас имеются.

Самая сложная задача при принятии в управление многоквартирного дома — получить от прежней управляющей организации техническую документацию и ключи от запорных устройств отдельных частей общего имущества.

— документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (технический паспорт на многоквартирный дом);

— документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки; информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

— документы (акты) о приемке результатов работ; сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

— акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра;

— акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

— инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома (включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков);

— копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

— выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

— заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме;

— документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);

— проектную документацию (копию проектной документации) на ногоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

— реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а также составленный с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных список лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме);

— договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

— оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (в законе установлено, что нужно передавать именно оригиналы, хотя с 01.01.2018 оригиналы должны передаваться и храниться в жилищной инспекции в силу пп. 1 ст. 46 ЖК РФ);

— оригинал акта о классе энергетической эффективности многоквартирного дома (п. 16 Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов от 06.06.2016 № 399 / пр);